土地估价

地价增长率 　　地价增长率主要是反映在某一时段内地价的变化幅度，一般是通过不同时期地价变化量与基期地价水平值的比值计算得出的，以％表示。 　　按照基期的不同，地价增长率分为定比地价增长率和环比地价增长率。 　　按照土地用途分为商业地价增长率、居住地价增长率、工业地价增长率，为了综合反映城市地价变化幅度，在不同用途的基础上设置城市综合地价增长率等。 　　城市地价增长率按照范围大小分为区段地价增长率、级别地价增长率、城市整体地价增长率等。 　　区域地价增长率按照区域大小分为地级范围城、市地价增长率、省级范围城市地价增长率、重点区域城市地价增长率和全国城市总体地价增长率等。 地价指数 　　地价价指数主要是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示。 　　地价指数按照基数不同分为定比地价指数和环比地价指数。定比地价指数以某一固定基期的地价水平值为基数，环比地价指数以上一统计周期地价水平值为基数。 　　地价指数按照土地用途分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数等指标。 　　地价指数按照区域大小分为地（市）级范围地价指数、省级范围地价指数、跨省区域地价指数和全国总体地价指数等指标。

一般情况下必须是两种及以上的估价方法，如果情况特殊，比如地处偏僻，交易案例少，基准地价之外区域等情况可以作说明选取一种估价方法。

土地估价师常见问题与解答 　　导语：土地估价师资格实行注册登记制度，有效期暂定为三年。获此资格者应于期满之前，到主管部门申请办理注册登记，否则资格将自行失效。取得土地估价师资格者，可受聘于具有土地评估资格的合法机构，并在其中独立承担土地估价业务。土地估价师受理土地估价业务后，可以向当地土地管理部门申请查阅有关土地登记文件、存档的市场交易实例和有关的地价资料。同时，土地估价师亦有义务将本机构承接的地价评估结果及有关资料，报送评估对象所在地的市、县土地管理部门备案。 　　1、取得房地产估价师执业资格证书几年内注册不需要继续教育? 　　《注册房地产估价师管理办法》规定，取得执业资格3年内(自执业资格证书签发日起)申请初始注册的，不需要继续教育。 　　2、逾期几年注册需要满足继续教育?继续教育需要满足什么条件? 　　《注册房地产估价师管理办法》规定，取得执业资格超过3年(自执业资格证书签发日起)申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料。 　　根据《注册房地产估价师继续教育实施办法》(暂行)规定，继续教育满足必修课60学时和学时学时。其中中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施的30学时的必修课和30学时选修课的继续教育;其余各为30学时的必修课和30学时的"选修课的继续教育，由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门或者其选定的单位组织实施的继续教育。 　　3、高校老师取得执业资格注册需要提供什么材料? 　　高校老师取得执业资格证书注册需要提交以下材料： 　　(1)房地产估价师注册申请表; 　　(2)执业资格证书(或注册证书)和身份证件复印件; 　　(3)与聘用单位签订的劳动合同复印件; 　　(4)教师证复印件; 　　(5)所在高校出具从事房地产估价教育或研究的证明; 　　(6)一寸免冠照片两张。 　　4、延续注册继续教育需要达到什么规定? 　　《房地产估价师继续教育管理规定》(暂行)规定;在一个注册期内需要完成继续教育必修60学时、选修60学时。 　　5、在“房地产估价师注册系统”里身份证号有误，如何处理? 　　(1)如果是由于身份证15位转18位出现不一致的，需要提供派出所出具身份证号更改证明，并和更改申请、身份证复印件一起上报省级注册管理部门。 　　(2)如果考试与注册时身份证号一致的，请将身份证号更改申请、身份证复印件一起上报省级注册管理部门。 　　6、办理了变更，在“房地产估价师注册系统”里执业单位是错误的，如何处理? 　　由于“房地产估价师注册系统”是于2007年才使用，数据正在逐步完善，可能数据存在差错。如果办理了变更注册，“房地产估价师注册系统”里执业单位是错误的，请将注册证书原件和复印件上报到省注册管理部门。 　　7、办理了延续，在“房地产估价师注册系统”里注册有效期是错误的，如何处理? 　　由于“房地产估价师注册系统”是于2007年才使用，数据正在逐步完善，可能数据存在差错。如果办理了延续注册，“房地产估价师注册系统”里注册有效期是错误的，请按照延续注册要求申报延续注册。 　　8、能否申请非专职估价师? 　　不能申请非专职注册。规定中取消了房地产估价师专职与非专职的类型。取得房地产估价师执业资格证书后只能在取得房地产估价机构资质单位注册。注册单位需要将注册人员的人事档案委托人才服务中心托管并缴纳社会保险。 　　9、房地产估价机构名称更名后，注册房地产估价师如何变更注册证书上的执业机构名称? 　　房地产估价机构名称更名后，单位的注册房地产估价师需要办理变更注册。 　　需要提交的申报材料(一式二份)： 　　(1)房地产估价师变更注册申请表; 　　(2)与更名后新单位签订的劳动合同复印件; 　　(3)工商行政管理部门出具的更名核准通知书; 　　(4)更名后新单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件;或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件;或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件(高校老师申请注册的，提供学校出具的从事房地产估价方面教学的证明、教师证复印件); 　　(5)房地产估价师注册证书原件及复印件; 　　(6)身份证件复印件; 　　(7)更名后新单位的估价机构资质证书复印件; 　　(8)近期一寸免冠照片。 　　10、在“中国房地产估价师”网站上的“注册系统”中，进行房地产估价师注册网上申请，在选择执业单位时，界面只进行了刷新，我无法选择“执业单位”怎么办? 　　在“房地产估价师注册系统”中，选择“执业单位”时要用到弹出窗口的功能。有些计算机安装了具有“拦截弹出窗口”功能的软件，使“注册系统”无法正常使用。遇到这种情况时，可以先暂停或关闭具有“拦截弹出窗口”功能的软件，再进行网上的注册申请工作。 　　11、在“中国房地产估价师”网站上的“注册系统”中，进行房地产估价师注册网上申请，在选择执业单位时，选择不到执业机构名称，怎么办? 　　请与资质管理部门联系，将单位名称加入“中国房地产估价师”网站上的“注册系统”中。 　　12、变更注册和延续注册需要重新换发新证吗? 　　根据《注册房地产估价师管理办法》(建设部令151号)，从2007年3月1日开始，房地产估价师延续注册和变更注册都要在建设部进行终审，终审后，将换发新的房地产估价师注册证书。 　　13、延续注册继续教育达到多少学时? 　　根据住房和城乡建设部的通知，自2008年9月1日至2008年12月31日，注册房地产估价师申请延续注册的，继续教育必须满足60学时(中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施的必修课30学时、选修课30学时的继续教育。如果必修课学时多于30学时，多的学时可以认同为选修。 　　2009年1月1日后，注册房地产估价师申请延续注册的，继续教育必须满足120学时(中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施的必修课30学时、选修课30学时的继续教育;省里有关部门组织实施的必修课30学时、选修课30学时的继续教育) 　　取得继续教育学时，按照《注册房地产估价师继续教育实施办法(暂行)》执行。 ;

个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。容积率是属于规划限制条件里的，所以应放在个别因素中修正，通常容积率修正是用市场法评估商业住宅用地的几个重要个别因素的修正之一。

我国实行土地估价师资格考试、执业管理、继续教育等制度。 土地估价师资格实行注册登记制度，有效期暂定为三年。获此资格者应于期满之前，到主管部门申请办理注册登记，否则资格将自行失效。取得土地估价师资格者，可受聘于具有土地评估资格的合法机构，并在其中独立承担土地估价业务。土地估价师受理土地估价业务后，可以向当地土地管理部门申请查阅有关土地登记文件、存档的市场交易实例和有关的地价资料。同时，土地估价师亦有义务将本机构承接的地价评估结果及有关资料，报送评估对象所在地的市、县土地管理部门备案。国务院於2014年10月23日取消土地估价师资格认证。

注册资产评估师与房地产估价师、土地估价师三者之间，既有联系又有不同，下面我们从以下四个方面来解释一下。一、设立1、评估师（指注册资产评估师，简称）是财政部设立的。2、房地师（指房地产估价师，简称）是住建部设立的，原建设部。3、土地师（指土地估价师，简称）是国土部设立的。二、业务范围1、评估师，范围比较广，但是不精，都是略懂皮毛。按财政部说，什么都能评。财政部、工商局、国资委认可。但是其中涉及房地专业的、土地专业的还要房地师和土地师出报告，评估师再引用。2、房地师，主要侧重于建设部门使用，房产过户、交易那是必须房地师的。3、土地师，主要是侧重于土地管理部门的。三、是不是注册资产评估师可以从事房产和土地的评估？目前法律、法规并没有在三类资格的业务范围上做出划分。有的只是部门规章，所以难免有矛盾的地方。资产评估师好像什么都能评，但实际上土地出让、转让，房地产抵押贷款、拆迁补偿等目的的评估，只能有土地估价师、房地产估价师来做。目前实际工作中大概是这样：到土地部门备案的评估报告只能由土地估价师出，到房管部门备案或拆迁补偿的由房地产估价师做，企业改制及动产、国资委审批的由资产评估师出。四、考了资产评估师是不是就不需要考房地产估价师和土地估价师了？不行，如果你从事这类行业，为了收入多一些，为了工作方便，还是都考了吧。毕竟其中有许多相近和相通的内容。

具备下列考试报名条件的公民，可以申请参加土地估价师职业资格考试：（一）拥护中国共产党领导和社会主义制度；（二）遵守中华人民共和国宪法、法律、法规，具有良好的业务素质和道德品行；（三）具有高等院校专科以上学历。土地估价师考试免试条件：具备下列条件之一的，参加土地估价师职业资格考试可免予部分科目的考试：（一）本办法实施之前取得房地产估价师资格证书的人员，可免试《房地产估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《土地估价基础与实务》3个科目的考试；（二）本办法实施之前取得土地估价师资格证书的人员，可免试《土地估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》3个科目的考试。

土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有近二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。土地估价师的职业挺有前景的，人人离不开土地，行行都在土地上伸张成长，土地估价行业专业性也很强，接触范围广。涉猎知识面宽并须一定深度，对自己近期远期都是学习锻炼的机会。土地估价师这个涉及道德职业范围广，就业的选择也多，这些职业也都是当前很火热的职业，每一个都是可以选择的职业工作内容也相对轻松。当然这个对自身的要求条件还是挺高的。职业方向就是考过证书以后就可以在报告上面签名，意味着有签字费，有挂靠费、有成为股东的资格。如果估价报告做得好，就朝着技术方面努力多做报告多挣钱，如果经验丰富，被公司看中就可以转型做管理当个经理之类。如果再实务中慢慢发展了自己的人脉关系，也可以转型做业务员，拉业务提成高挣钱也快。进土地和房地产评估机构，有专职和兼职两种，专职是签字的，兼职是挂扣的；也可以应聘房地产开发商，做他们拿地成本的分析者。具体工作就是做土地估价报告，评估土地价格。要取得土地估价师资格最好。南方要高一点，5000左右，北方稍低，这主要是看你的业务量，和地区差异。你可以先到土地评估事务所去应聘，做些基础的工作，然后考取估价师。要取得土地估价师资格才能从事土地估价行业。国家每年都有土地估价师资格考试，可以咨询当地国土资源局，也可以在国家土地估价师考试网站上报名。应届大学生不能报考土地估价师和房地产估价师，本科需要从事两年或以上相关行业才能报考。

影响土地价格的因素主要有：(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力。虽然有些投资者在城市边缘地区的土地投资中得到了高额回报，但位置好的地块总是更容易升值。例如，连接相邻城区的交通便利的地段必将随着时间的发展而升值。因为在一般情况下，社区总是朝着相互融合的趋势发展，这使得位于城区之间的房地产越来越受青睐从而具有更高的投资价值。还有一个规律是距离城市交通要道越近的地块的价值越高。因此，如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。土地位置与价值之间的这种关系还同样作用于小型地块。例如，投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某地块，并寄希望于该地区快速发展而带动地块升值，如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展，那这项投资就可为投资者带来十分可观的收益。 土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如，倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。 “低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则，选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产投资中，时机的选择具有尤其重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。事实上，房地产通常被看作是基本不具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难，情况糟糕时，即使白送也可能没人要。在所有的房地产投资中，如果是出于投机的目的进行土地投资分析，则选择好的时机更显重要。因为许多土地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的。持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低。除了土地的初始购买价格之外，投资者还必须持续不断地投入资金来偿还抵押贷款、支付与拥有土地相关的财产税及土地开发费用。这样，在土地能够产生足够的收益之前，整个投资期内一直需要资金的支持。有时投资者为了降低持有成本，会根据地块本身的特点对其加以利用，使土地在此期间也能产生一些收入，用以弥补持续发生的支出，例如投资者可以把地块作为停车场出租或开辟为二手汽车交易市场。 投资者在持有土地期间，需要偿还抵押贷款偿付、支付各种税费，但除了这些明显的成本支出外，不能忽视土地投资的机会成本。换句话说，贷款利息可以明确地作为持有土地的一项成本，而那些由于将资金投入土地而不能得到的利息也必须包括在土地持有成本中，这是基于资金时间价值规则的合理推定。如果投入了资金，它就应当创造收益;因而进行了投资而没有得到的钱(机会成本)也应当被认为是经营成本。许多房地产投资者把所投入的资金的时间价值作为衡量投资收益的基本尺度。如果在出售一项资产时不能使投资回报超过持有期间的收益损失，那么就应当把所投入的资金存入银行或在别处进行更有效的投资。 土地投资者必须真正了解地方政府的法律及政策导向。首先，地方政府可以对整个地区的未来发展产生直接的影响。另外，土地的价值还依赖于煤气、电力及给排水等市政基础设旆的供应。一些地区采取限制发放市政基础设旆接驳许可证的方式来控制地区的增长，由此导致的水电气供应拖延可能会使得项目开发的时间安排无法实现，因此，土地投资者应尽可能选择那些开发难度较小的地块。而从长远角度看，地方政府限制城市增长的管理措旆可能导致土地开发成本迅速上升及土地供给严重缺乏。

1、土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。2、房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

　　考试介绍： 　　土地评估师是指经全国统一考试合格，依法取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，并经注册登记的以不动产为评价对象的专业技术人员。国家实行土地估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事土地评估业务的单位，必须配备有一定数量的土地估价师。 　　土地估价师资格考试工作由国家土地管理部门统一组织，经考试、审核，合格者发给土地估价师资格证书。 　　我国实行估价师资格考试与估价师执业分离制度，全国土地估价师考试是国家统一组织的从事土地估价职业的资格考试。参加全国土地估价师资格考试是取得估价师资格的唯一途径。 　　土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。凡脱离土地估价工作三年以上或其他原因不具备土地估价师资格的，不能给予重新注册登记，其所取得的土地估价师资格证书自动失效。 　　考试大纲 　　根据国土资源部办公厅关于组织2014年全国土地估价师资格考试工作的通知(国土资厅发[2014]4号)，2014年考试大纲在《全国土地估价师资格考试大纲(2010年版)》和2012年、2013年增减调整内容的基础上，只对附录部分做了增减，补充了推荐参考书目。具体如下： 　　一、附录一：“参考资料”增减内容 　　增加：三、行业自律文件 　　关于印发《土地估价师执业登记工作实施细则》的函(中估协函[2012]25号) 　　关于印发《土地估价师实践考核与执业登记办法(修订)》的通知(中估协发〔2014〕2号) 　　关于印发《土地估价师专业实践与专业考核实施细则(试行)》的通知(中估协发〔2014〕3号) 　　删去： 　　《土地估价师执业登记工作实施细则(暂行)》(中估协函[2010]3号) 　　《关于印发<土地估价师实践考核与执业登记办法>的通知》(中估协发〔2011〕38号)” 　　二、增加附录三 　　附录三：全国土地估价师资格考试推荐参考书目(排序不分先后) 　　1.《土地管理制度与政策》，廖永林主编，中国财政经济出版社; 　　2.《土地资产管理理论与实务》，冷宏志、朱道林主编，中国财政经济出版社; 　　3.《土地估价理论与方法》，胡存智主编，地质出版社; 　　4.《不动产估价》，朱道林主编，中国农业大学出版社; 　　5.《土地估价案例与报告分析》，北京房地产估价师和土地估价师协会编，中国大地出版社; 　　6.《土地相关经济理论和法律》，洪亚敏、吕萍主编，中国财政经济出版社; 　　7.《土地估价相关知识》，北京房地产估价师和土地估价师协会编，中国大地出版社。 　　报考条件 　　(一)考试报名条件凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试： 　　1.取得大专学历且从事相关工作满两年; 　　2.取得本科学历且从事相关工作满一年; 　　3.取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。 　　不具备前款第1、2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的"中级以上相关专业技术职称。 　　(二)有下列情形之一的人员不能报名参加土地估价师资格考试;已经办理报名手续的，报名无效： 　　1.因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的; 　　2.被取消土地估价师资格未满五年的; 　　3.被取消考试资格未满两年的; 　　4.在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。

土地估价的基本方法有五种：1、收益还原法；2、市场比较法；3、假设开发法；4、成本逼近法；5、基准地价系数修正法。每种估价方法适用性不同，针对不同性质的用地，可以采用不同的估价方法。

按土地利用类型划分，主要用于牧业生产的地区或自然界各类草原、草甸、稀树干草原等统称为草地。草地多年生长草本植物。可供放养或割草饲养牲畜。世界的草地主要分布在各大陆内部气候干燥、降水较少的地区。世界上的草地约占世界陆地面积的20％。我国各类草地面积达4亿公顷，约占全国总面积的23.5％。 　　生长草本和灌木植物为主并适宜发展畜牧业生产的土地。它具有特有的生态系统，是一种可更新的自然资源。世界草地面积约占陆地总面积的1/5，是发展草地畜牧业的最基本的生产资料和基地。在这些土地上，生产了人类食物量的11.5%，以及大量的皮、毛等畜产品；还生长许多药用植物、纤维植物和油料植物，栖息着大量的野生动物。 　　人类最初只是利用天然草地，由游牧到定居放牧，逐渐发展畜牧经济。后来，学会了开垦草地，发展种植业和畜牧业。在漫长的封建社会，由于人口增长和生产力的发展，不断扩大放牧和开垦，以及战争和自然灾害的破坏，草地资源逐渐减少。许多国家在进入资本主义社会后，市场对畜产品的需求日益增长，促进了畜牧业经济的迅速发展；同时由于掠夺性经营和滥垦，使草地资源受到严重破坏，很多地区出现了生态危机，灾害频繁。 　　中国在20世纪60年代-70年代也发生过盲目大量开垦草地、过度放牧的现象。世界草地资源按其地理分布和组成划分，有温带草原和热带草原两大类。温带草原分布在南北半球的中纬度地带，包括欧亚大陆草原、北美大陆草原等。它的特点是低温少雨，草群低矮，地上高度不超过1米，以耐寒旱生禾本科草为主。热带草原分布在低纬度地区，包括非洲、大洋洲及南美洲的部分草原。它的特点是高温多雨，旱湿季明显，旱季长到5-6个月；植物以旱生草类为主，草丛高大，禾本科地上高度达2米-3米， 并混杂生长耐旱灌木和非常稀疏的乔木，被称为“稀树草原”。 　　20世纪70年代，全世界尚保留用于畜牧业的草地约为31.6亿公顷，非洲占25%，亚洲占19.4%，大洋洲占14.9%，南美洲占14.4%，北美和中美占11.3%，欧洲占2.9%。各洲草地面积占土地面积的比重：大洋洲是55.3%，非洲是26.4%，南美洲是25.6%，亚洲是22.6%，欧洲和北美各占16%。平均每人占有草地面积，最多的是澳大利亚为31公顷，其次是阿根廷5.3公顷，其他比较多的国家有新西兰4.5公顷，马里4.3公顷，南非2.8公顷，美国、墨西哥、智利等国1公顷-2.7公顷。 　　中国草地约有4亿公顷，其中可利用的约2.8亿公顷，分为牧区草原和农区草山草滩两大部分。牧区草原3.13亿公顷，可利用的2.2亿公顷，主要分布于西北、东北、西南10省、区的266个牧区县和半牧业县；农区草山草滩0.87亿公顷，可利用的0.6亿公顷，主要分布于南方各省和北方黄土高原地区。牧区草原有草甸、干旱、荒漠与半荒漠三种基本草地类型；农区草山草滩有温带、亚热带、热带灌丛草丛、落叶与常绿阔叶林草地等基本类型。如按质量分，优等占20%，中等占50%，劣等占30%。分布在各类草地的牧场资源有5000多种，其中豆科139属1130种；禾本科190属1150种。已用于人工栽培的牧草有100多种。草地上的家畜资源有牛、羊、马、骆驼等；野生珍稀动物有野牛、野马、野骆驼、羚羊、鹿、獐、狐、貂、天鹅、鹤、鹰、鹫等。 　　中国草地资源按自然条件、利用现状和发展方向可分为：①蒙新高原草原区，有可利用草地1.06亿公顷，是发展细毛羊、半细毛羊、羔皮羊、绒山羊、马、肉牛和双峰驼的基地；②东北草原区，有可利用草地0.13亿公顷，是发展奶牛、肉牛、细毛羊和半细毛羊和绒山羊的基地；③青藏高原草原区，有可利用草地1.06公顷，是发展牦牛、绵羊、马等高原型家畜的基地；④黄土高原草山区，有可利用草地0.13亿公顷，是发展奶山羊、滩羊、秦川牛、关中驴的基地；⑤西南山地草山区，有可利用草地0.27亿公顷，是发展奶牛、肉牛、半细毛羊的基地；⑥东南丘陵草山区，有可利用草地0.13亿公顷，是发展水牛、奶牛、肉牛、山羊的基地；⑦黄淮平原沿海草滩区，有可利用草地333万公顷，是发展肉牛、奶牛、细毛羊、半细毛羊的基地。 　　天然草地指植被自然生长未经改良的草地。天然草地植物群落、植物种类多，类型结构复杂，植被较稳定，饲料资源丰富，但生产力较低。多供作放牧家畜和刈草用，是草地畜牧业的生产基地。分布广泛且面积大，全世界30.5亿公顷草地中，绝大部分为天然草地。中国4亿公顷草地中，95%为天然草地，包括北方大面积草原、南方草山草坡、农区边隙地、沿海滩涂草地。 　　永久草地即植被稳定可长期利用的草地。一般利用年限10年以上。包括天然草地、人工草地和改良草地。植被由可利用多年而生长不衰的多年生牧草或自繁自生的一年生牧草组成。结构较复杂，植物种类较多，牧草抗逆性强，耐刈、耐牧。土壤、气候等生境条件较优越。要保持草地持久、高产的生产力，须加强培育措施，采用合理的放牧或刈草制度。 　　次生草地是在森林砍伐后，自然演替形成草本植物群落为主的草地。在中国南方，草山草坡多为次生的灌草丛草地。采伐迹地土壤有一定厚度、较充足的水分和养分，草本植物和小灌木可迅速生长，形成次生植物群落。常绿阔叶林群落，在自然状态下，是稳定的地带性顶极群落，采伐后，迹地先形成铁芒箕、蜈蚣草、白茅或扭黄茅为主的低草群落，而后逐步发展形成由芒、野古草、菅、蕨为主的高草群落。高草中混生梿木、白檀、金樱子等灌木，自然形成乌药、继（木幽）木、杜鹃、乌饭树等灌木丛。次生草地产草量高，但品质较差，不耐牧，易发生演替退化，加强培育才能维持草地生产力和持久利用。 　　零星分布在郁闭度0.3-0.6森林中或林缘的草地称为林间草地（疏林草地）。植物种类繁多，植被类型复杂，以中生或中旱生草本植物为主。植株较高大，产量高，品质好，豆科牧草比例大（占8%）。具有蔽荫、防风、冬春御寒的条件。适于放牧各种家畜，尤宜放牧牛和鹿。林缘草地亦宜作割草场。是发展草食家畜的重要基地。中龄以上森林放牧家畜，对树木无伤害并可防火，但应严格控制放牧时间和载畜量。根据草丛分布状况，林间草地分三种类型：草丛与树木相间生长，树木散生；林中呈片状分布的草地，多为次生草地；林中块状隙地草丛，亦是林中草食动物的栖息地，草地水热条件好，气候湿润，土壤肥沃。 　　在牧区和农区由人工种植的用于放牧牲畜或割草，植被覆盖度在5%以上的草原、草坡、草山等，即人工种植牧草的草地，称为人工草地，包括人工培植用于牧业的灌木。是根据牧草的生物学、生态学和群落结构的特点，有计划地将一部分草地开垦后，因地制宜地播种牧草而建立的。依利用方法，人工草地又可以分为割草地、放牧地和种子田三种。人工草地为中国土地利用现状分类系统中的二级类型地之一。中国的人工草地面积较小，1990年全国只有608万公顷，仅为全国天然草地面积的1.5%，随后有所增长，到90年代中期人工草地占到全国草地面积的2%，但是面积仍然偏小，草地畜牧业的发展仍然缺乏高产优质人工草地的支撑。草地畜牧业发达国家的经验是人工草地面积占天然草地面积的10%，畜牧业生产力比完全依靠天然草地增加1倍以上。根据有关部门规划，到2010年，中国人工种植草地、改良草地面积将达到6000万公顷，占全国草地面积的15%。

我国土地估价的产生背景和发展过程：改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。1.建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度 　在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系；建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度；建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号文)，明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业二十多年来改革和发展的充分肯定。2.形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。 　已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准，出版了《土地估价师资格考试系列教材》、《城市土地价格调查与动态监测》、《中国城市地价图集》、《城市地产评估》等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。3.形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍 　全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。4.有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设 　据有关部门的不完全统计，1992年以来，全国土地出让金收入累计达1万多亿元。土地出让金收入主要用于地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。5.有力地配合国有企业改革　据不完全统计，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家，涉及宗地超过10万宗，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。6.土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路 　2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会，仅2004年，就有十多个省市成立了土地估价的行业自律组织。

先来明确土地分等定级和土地估价的概念。土地分等定级：“城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。”土地估价：“土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。”所以能够看出土地分等定级是土地估价的基础，而土地估价又是土地分等定级的目的之一，二者存在相当紧密的关系。土地分等定级看的是土地质量是好是坏并进行分类，而土地估价就是看土地在交易过程中能值多少钱。举一个简单的栗子，衣服分成A货B货就是分等定级，而给衣服定价就是估价，必须要依据分等定级的状况，这样才能维护好市场秩序。

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。 　　经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下： 　　(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20％和30％。 　　 (2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。 　　 (3)D宗地：占地3．5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元／平方米。 宗地 交易情况 区域因素 个别因素 B宗地 —4％ —2％ 5％ C宗地 0 5％ —1％ D宗地 2％ —7％ 一5％ 　　表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。 　　根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1．5％，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10％；土地增值收益率为20％；土地还原率取6％。 　　相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元／平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元／平方米。 　　根据以上条件，试回答以下问题： 　　(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格； 　　(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金； 　　(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。 　　综合计算题 　　该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得；再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到；或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。 　　解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。 　　但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。 　　1．明确题目要求 　　(1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。 　　(2)测算过程中的要求。本题要求按季度、按复利计算利息。 　　2．梳理有关资料 　　本题所给资料丰富多样，既有征地和出租资料，又有比较案例资料。应试者要能够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线和主要资料内容(各比较案例资料)。然后再看主要资料中还缺少什么(缺少案例A、B宗地的地价)，便可发现其他资料的用处所在(可用来求取比较案例地价)，这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。 　　3．审查关键数据，谨防误用或误算 　　本题中需特别注意待估宗地A的地价内涵，如估价时点、土地开发程度、土地使用年期。等，还要留意各比较案例与估价对象在这些方面是否一致。若不一致，则在测算过程中需将其统一修正为地价定义所界定的情况。 　　另外，还要关注一些细节问题，如面积单位是否统一；开发费的投入方式；利润率、土地还原率的真实内涵等。试题往往在这些方面设置考点。 　　(二)解题思路与方法选择 　　1．方法选择 　　从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但各比较案例价格并未直接给出，需要借助其他方法间接求得，宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料，可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价，宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格，则可在评估得到宗地A地价的基础上，利用收还原法进一步测算得到。 　　2．解题思路 　　(1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B价格；②利用收益还原法推算宗地C价格；③通过年期修正得到宗地D价格。 　　(2)利用市场比较法，对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正，得到三个比准价格；采用适当方法对三个比准价格进行平均，计算得到待估宗地A价格。 　　(3)在评估得到宗地A价格基础上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故假定年净租金即为市场年租金。 　　(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金，选择适当的承租土地使用权还原率，利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。 　　(三)公式与计算步骤 　　1．本题应用的主要计算公式 　　(1)成本逼近法基本公式： 　　土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数 　　(2)市场比较法基本公式： 　　比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正 　　(3)收益还原法涉及的基本公式： 　　1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式： 　　P=a/r×[1-1/（1+r）n] 　　式中：P为土地价格；a为土地净收益；r为土地还原率；n为土地使用年期。 　　2)求取宗地A市场年租金公式： 　　a=P×r/[1-1/（1+r）n] 　　式中：a为土地年租金(不含各项费用)；P为宗地A价格；r为土地还原率；n为土地使用年期。 3)求取宗地A承租土地使用权价格公式： 　　P=PR/r×[1-1/（1+r）n] 　　式中：P为承租土地使用权价格；PR为土地盈余租金；r为承租土地使用权还原率；n为收益年期。 　　2．计算步骤题解一： 　　(1)确定评估思路 　　1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。 　　2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格；然后选用市场比较法评估宗地A价格。 　　利用收益法测算宗地A的市场租金。 　　利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。 　　(2)测算B、C、D的实例价格 　　1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价： 　　土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20％)=120(元／平方米) 　　土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30％)=234(元／平方米) 　　贷款利息=120×[(1+1．5％)4—1]+234×1／4×[(1十1．5％)3.5—1] 　　+234×1／4×[(1+1．5％)2.5—1]+234×1／4×[(1+1．5％)1.5—1] 　　+234×1／4×[(1+1．5％)0.5—1] 　　=7．36+3．13+2．22+1．32+0．44 　　=14．47(元／平方米) 　　开发利润：(120+234) ×10％=35．40(元／平方米) 　　土地增值收益：(120+234+14．47+35．40) ×20％=80．77(元／平方米) 　　无限年期地价二120+234+14．47+35．40+80．77=484．64(元／平方米) 　　50年期地价=484．64×[1-1/（1+6%）50]=458．33(元／平方米) 　　2)C宗地价格利用收益还原法测算地价： 　　50年期地价=550000/25000×6%[1—1/（1+6%）50]=346．76(元／平方米) 　　3)D宗地价格 　　50年期地价=425×[1-1/（1+6%）50]/[1-1/（1+6%）40]=445．21(元／平方米) 　　(3)利用市场比较法测算宗地A的价格 　　1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　458．33×100/96×100/98×100/105=463．97(元／平方米) 　　B宗地修正到五通一平状况下的价格 　　463．97-100=363．97(元／平方米) 　　2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　346．76×100/100×100/105×100/99=333．58(元／平方米) 　　C宗地修正到五通一平状况下的价格 　　333．58+60=393．58(元／平方米) 　　3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　445．21×100/102×100/93×100/95=494．04(元／平方米) 　　D宗地修正到五通一平状况下的价格 　　494．04-100=394.04(元／平方米) 　　4)计算A宗地的单位地价 　　应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。 　　(363．97+393．58+394．04)÷3=383．86(元／平方米) 　　5)计算A宗地的总价 　　A宗地总价：383．86×30000=1151．58(万元) 　　(4)计算A宗地的市场租金 　　题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 　　383．86×6％/[1-1/（1+6%）50]=24．35(元／平方米) 　　(5)测算A宗地的承租土地使用权价格 　　1)A宗地的租金盈余：24．35-10=14．35(元／平方米) 　　2)测算承租土地使用权价格 　　依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％。 　　14．35/7%×[1-1/（1+6%）50]=152．02(元／平方米) 　　3)A宗地承租土地使用权总价格 　　152．02×30000=456.06(万元) 　　题解二： 　　(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下： 　　（3）利用市场比较法测算宗地A的价格 　　1）测算B宗地的修正价格 　　B宗地修正到五通一平状况下的价格 　　458.33-100=358.33（元／平方米） 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　358.33×100/96×100/98×100/105=362.74（元／平方米） 　　2）测算C宗地的修正价格 　　C宗地修正到五通一平状况下的价格 　　346.76+60=406.76（元／平方米） 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　406.76×100/96×100/98×100/105=391.30（元／平方米） 　　3）测算D宗地在七通一平状况下的修正价格 　　D宗地修正到五通一平状况下的价格 　　445.21-100=345.21（元／平方米） 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　345.21×100/96×100/98×100/105=383.07（元／平方米） 　　4）计算A宗地的单位价格 　　应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格 　　（362.74+391.30+383.07）÷3=379.04（元／平方米） 　　5）计算A宗地的总价 　　A宗地的总价格：379.04×30000=1137.12（万元） 　　（4）计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 　　379.04×6％/[1-1/（1+6%）50]=24.05（元／平方米） 　　（5）测算A宗地的承租土地使用权价格 　　1）A宗地的租金盈余24.05-10=14.05（元／平方米） 　　2）计算承租土地使用权价格依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％。 　　14.05/7%×[1-1/（1+6%）20]=148.85（元／平方米） 　　3）A宗地承租土地使用权总价格 　　148.85×30000=446.55（万元） 　　（四）难点与常见错误分析 　　1.试题难点： 　　（1）评估思路的确定。本题设问较多，且交易案例资料并未直接给出地价，要求应试者能够透过复杂的信息，抓住关键问题（求取A宗地地价），并理出解决问题的主线（采用市场比较法）；然后再考虑哪些条件还不具备，需借助什么方法间接求出；最后考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。 　　（2）利用成本逼近法测算B宗地地价过程中利息的计算，尤其是计息期的确定。根据题意，土地开发费按季度等额均匀投入，按季度、复利计息，整个开发期为1年，在均匀投入的前提下（可等同于在各季度中点投入），则第一季度投入开发费的计息期为3.5（0.5+3）季度，以后各季度投入开发费的计息期依次为2.5、1.5和0.5季度。土地取得费的计息期则应为4个季度（来源： 中国 土地估价 师考试 网）。 　　（3）承租土地使用权价格测算。求取承租土地使用权价格关键在于合理确定盈余租金、收益年期和承租土地使用权还原率。盈余租金即为市场租金与实际租金的差额，市场租金可根据市场价格还原得到；收益年限为估价时点的剩余租期，即20年；依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率一般比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％较为合理。 　　2.常见错误分析 　　（1）缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。 　　（2）成本逼近法测算中易出现的错误： 　　①未统一费用单位或换算错误； 　　②利息计算错误，如未按季度计息或计息期有误； 　　③缺少土地使用权年期修正等。 　　（3）在市场比较法评估中，未看清各因素条件的比较基准，造成条件指数取值错误。本题中交易情况、区域因素、个别因素修正均以待估宗地为基准，即待估宗地条件指数为100，亦即这三项因素修正其分子为100，分母为比较案例宗地条件指数。 　　（4）未进行土地开发程度修正或修正错误。待估宗地A与各比较案例土地开发程度存在差异，需根据题目所给资料，以宗地A为标准进行修正。土地开发程度修正既可在交易情况及区域因素、个别因素修正之前进行，也可在其后进行，计算结果会略有不同。 　　但题目中明确了土地开发程度修正取值是基于50年期土地使用权考虑的，因此，必须先将各比较案例价格统一为50年期价格后，再进行土地开发程度修正。 　　（5）承租土地使用权价格测算中易出现的错误： 　　①不考虑投资风险差异，承租土地使用权还原率直接采用出让土地使用权还原率6％； 　　②收益年期错误地采用了50年，正确的应为租约年期20年。

1.土地的位置土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力。虽然有些投资者在城市边缘地区的土地投资中得到了高额回报，但位置好的地块总是更容易升值。例如，连接相邻城区的交通便利的地段必将随着时间的发展而升值。因为在一般情况下，社区总是朝着相互融合的趋势发展，这使得位于城区之间的房地产越来越受青睐从而具有更高的投资价值。还有一个规律是距离城市交通要道越近的地块的价值越高。因此，如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。土地位置与价值之间的这种关系还同样作用于小型地块。例如，投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某地块，并寄希望于该地区快速发展而带动地块升值，如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展，那这项投资就可为投资者带来十分可观的收益。2.土地的属性土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如，倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。3.时机的选择“低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则，选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产投资中，时机的选择具有尤其重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。事实上，房地产通常被看作是基本不具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难，情况糟糕时，即使白送也可能没人要。在所有的房地产投资中，如果是出于投机的目的进行土地投资分析，则选择好的时机更显重要。因为许多土地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的。持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低。除了土地的初始购买价格之外，投资者还必须持续不断地投入资金来偿还抵押贷款、支付与拥有土地相关的财产税及土地开发费用。这样，在土地能够产生足够的收益之前，整个投资期内一直需要资金的支持。有时投资者为了降低持有成本，会根据地块本身的特点对其加以利用，使土地在此期间也能产生一些收入，用以弥补持续发生的支出，例如投资者可以把地块作为停车场出租或开辟为二手汽车交易市场。4.机会成本投资者在持有土地期间，需要偿还抵押贷款偿付、支付各种税费，但除了这些明显的成本支出外，不能忽视土地投资的机会成本。换句话说，贷款利息可以明确地作为持有土地的一项成本，而那些由于将资金投入土地而不能得到的利息也必须包括在土地持有成本中，这是基于资金时间价值规则的合理推定。如果投入了资金，它就应当创造收益;因而进行了投资而没有得到的钱(机会成本)也应当被认为是经营成本。许多房地产投资者把所投入的资金的时间价值作为衡量投资收益的基本尺度。如果在出售一项资产时不能使投资回报超过持有期间的收益损失，那么就应当把所投入的资金存入银行或在别处进行更有效的投资。5. 社会接受程度土地投资者必须真正了解地方政府的法律及政策导向。首先，地方政府可以对整个地区的未来发展产生直接的影响。另外，土地的价值还依赖于煤气、电力及给排水等市政基础设旆的供应。一些地区采取限制发放市政基础设旆接驳许可证的方式来控制地区的增长，由此导致的水电气供应拖延可能会使得项目开发的时间安排无法实现，因此，土地投资者应尽可能选择那些开发难度较小的地块。而从长远角度看，地方政府限制城市增长的管理措旆可能导致土地开发成本迅速上升及土地供给严重缺乏。

修正报告应注意要点 1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。 2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。 3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。 5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。 6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。 报告中可能出现的错误 第一部分 总述 一、估价项目名称： 二、委托估价方： 三、受托估价方： 四、估价对象： 包括：1、土地使用者 2、土地位置 3、宗地数 4、面积 5、用途 6、权利状况 7、年限 可能会出现的错误：漏项、描述不规范。 五、估价目的： 包括：1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向 可能会出现的错误：缺少应用方向。 六、估价依据： 包含：1、法律、法规、政策文件依据 2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料 4、评估人员调查收集的资料 可能出现的错误： （1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题) （2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。 七、地价定义： 包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。 价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。 之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。 可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。 （1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况； （2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符； （3）使用年限有计算不准，选取不当情况； （4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）； （5）漏掉基准日、年限等。 八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。 可能会出现的错误：（1）、写成一个时间段；（2）缺少日、月。 九、估价日期：是评估报告的起止时间。 可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：1998年10月—11月12日；(3)写为一个时间点。 十、估价结果： 估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。 可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。 十一、需要特殊说明事项 包含内容： 1、估价假设条件。 2、该报告使用的限制条件。 3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。 4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。 5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。 6、其它需要说明的问题。 可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：（1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果（在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；（2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；（3）报告有效期过长。 十二、土地估价师签名 包含内容：1、估价机构内的2名估价师签字、资格证书编号。

审慎原则，在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。公开市场原则，评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则，价值主导原则，土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。土地估价评估方法：（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）公示地价系数修正法法律依据：《土地估价管理办法（草案）》第三条 本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。第四条 土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。第五条 国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责：（一）制定土地估价管理的规章制度；（二）规定土地估价师资格条件；（三）规定土地估价机构从业条件；（四）确定土地估价的程序和方法；（五）监督、指导土地估价行业自律管理；（六）法律、行政法规规定的其他职责。

某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。 开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。 请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。 (一)审题 (1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。 (2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。 (3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元／平方米。 (4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择 开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。 2．解题思路 (1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。 (2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。 (三)公式与计算步骤 1．新开发区成片开发分块出让的土地价格公式 出让土地价格=[（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可出让土地面积比率]×年期修正系数 2．计算步骤 (1)计算土地取得费(含税费) 15×10000÷666．67=225(元／平方米) (2)计算土地开发费用 10×10000÷666．67=150(元／平方米) (3)计算利息 土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。 利息=土地取得费利息+土地开发费利息 =225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1] =65.24(元／平方米) (4)计算利润 利润=(土地取得费+土地开发费) ×投资回报率 =(225+150) ×20％=75(元／平方米) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润) ×土地增值收益率 =(225+150+65．24+75) ×10％ =51．52(元／平方米) (6)计算无限年期全开发区土地的单位地价 无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 =225+150+65．24+75+51．52 =566．76(元／平方米) (7)计算无限年期可出让土地平均单位地价 无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率 =566．76÷80％ =708．45(元／平方米) (8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价 50年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数 =708．45×[1-1/(1+8%)50] =693．3(元／平方米) (四)难点与常见错误分析 1．难点 本试题的考点重在对地价含义和类型的理解。 (1)是有限年期价格还是无限年期价格?题中土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的数据，因此通过成本累加计算得到的价格结果是无限年期的土地价格，在出让地价估算时要进行使用年期修正。 (2)是针对部分用地可出让还是全部用地可出让的地价?该题是开发区成片开发、分块出让土地的模式，开发区总投入所形成的价值要分摊到可出让面积上。 (3)是计算单位面积地价还是总地价?本题显然只是涉及单位面积地价，应注意地价计量单位的选用。 此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算方法，特别是利息的计算：①计息周期的考虑。通常情况下，土地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费用的计息期在均匀投入的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资金集中在开始投入和结束这一时间段的中点；②计息方式。注意是采用单利还是复利计息。 2．常见错误分析 (1)计算不分步骤，或者步骤不够细。常见的是将各项目直接代人成本逼近法公式，直接计算出一个结果。必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。一旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。 (2)面积换算错误。在计算的前两个步骤，主要考察面积单位的换算，这是成本逼近法计算题中几乎必考的项目。在估价中，面积一般以平方米为单位。应熟悉平方公里、公顷、亩和平方米之间的换算关系和方法，如1亩=666．67平方米；1公顷=15亩=10000平方米。 (3)利息构成的遗漏。利息由土地取得费(含税费)、开发费用产生的两部分利息构成。有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏土地取得费的利息。所以应注意将两部分利息写在一个步骤一个算式中。 (4)利息项不单独计算。有的应试者将土地取得费用、开发费用、利息不单独计算，而是分别计算土地取得费用、开发费用的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。但经常发生的错误有两个：一是当两部分利息的计息期计算错误时，由于缺乏土地取得费用、开发费用的分步结果而导致多丢分；二是在计算利润时，将土地取得费用和开发费用的本息合计值作为基数代人公式计算，导致利润项计算错误。 (5)计息期确定错误。计息期的确定也是成本逼近法必考的项目。土地取得费用和开发费用的计息期不同，土地取得费用是假设在取得土地时一次付清的，计息期为整个开发周期20个月；开发费用应根据其投人情况具体分析，当开发费用在整个开发周期内均匀投入时，则假设所有开发费用是在开发周期中间时点一次投入的，因此计息基数是全部开发费用，计息期是开发周期的一半10个月。本题中明确要求以复利计息，因此计息方式出错的机会减少了。 (6)利润计算基数错误。常见的是将利润计算基数确定为土地取得费用、开发费用及利息之和。应明确利润计算基数是土地取得费用和开发费用两项之和。 (7)年期修正错误。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价=无限年地价÷土地还原率×年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。 (8)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。 (9)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。 试题2(2000年) 现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％； (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元； (3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。 (一)审题 (1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。 (2)明确估价时点。要求估价时点为2000年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。 (3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。 (4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择 分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。 2．解题思路 (1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)公式与计算步骤 1．本题应用的主要计算公式 房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。 建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益 有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数] 2．计算步骤 (1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元) 押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(万元) 年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元) 计算房地年总费用。 年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元) 计算房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用 =363—180=183(万元) (2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限 =4000×2500×(50-5)/50 =900(万元) 建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 =900× 8％=72(万元) (3)计算土地年纯收益 土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益 =183—72=111(万元) (4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。 土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数] =111/6%×[1-1/（1+6%）50-5] =1715．6(万元) (5)计算土地单位面积价格 土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米) (四)难点与常见错误分析 1．难点 (1)估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。 (2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有3个难点： ●计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。 ●计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。 ●计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑 物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。 (3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。 2．常见错误分析 (1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说明的。 (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算，这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。 (3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。 (4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率。 有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。 (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50—5=45年。 (6)没有计算土地单位面积价格。题中没有明确要求计算土地单位面积价格，但是土地估价工作的一般要求是在条件允许的情况下，既要有总价格形式，也要有单价形式，每道计算题都要检查是否有土地面积，能否计算土地单位面积价格。 (7)解题思路混乱。这种情况一般是没有判断出估价对象的最终估价方法，因此也没有正确的解题思路和步骤，在关键步骤上项目搭配混乱，这种情况一般得分很低。遇到不能理解的题时，应保持冷静，按照记忆争取尽量多地计算出部分步骤，算对一步是一步，争取得分。

(1)有助于土地交易的顺利进行(2)有助于企业投资决策(3)有助于国家征地(4)有助于税赋公平(5)有助于土地市场管理

土地估价成果的验收及确认包括：（1）基准地价成果的验收及确认；（2）宗地地价成果的确认。 8.1 基准地价成果的验收及确认 8.1.1 验收制度 为保证基准地价成果质量，估价工作完成后，土地管理部门要对基准地价成果组织验收。 1. 土地估价工作完成后，由完成工作的作业组或队伍对成果进行全面检查，写出成果检查说明，随基准地价成果一并报请省（自治区、直辖市）土地地管理部门进行验收。 2. 各省（自治区、直辖市）土地管理部门负责本辖区基准地价成果验收。由省级土地管理部门和有关单位抽调技术人员组成验收组，按规程规定程序和内容进行验收。 8.1.2 确认制度 1. 计划单列市和省会城市以外的城市基准地价成果，经验收后报当地人民政府批准公布。 2. 计划单列市和省会城市的基准地价报国土资源部审核平衡后，由当地人民政府公布。 8.1.3 验收标准和内容 检查验收以本规程各项规定为准。验收内容及标准为： 1. 基准地价评估工作程序和工作方法是否科学、合理。 2. 基础图件、准备工作、资料收集、分析、整理和地价计算检查。 3. 基准地价评定检查。检查评估程序、方法是否正确，基准地价评估结果是否合理。 4. 基准地价系数修正表是否正确，是否符合当地实际情况。 5. 编图检查。检查基准地价图编制方法及图示、符号、注记、图例是否正确，与基准地价表是否一致等。 6. 土地估价报告检查。土地估价报告是否全面、论述是否清楚、对工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用的论述是否合理等。 7. 检查验收部门根据需要增加的其它检查项目。 8.1.4 检查验收报告 检查验收后，由验收组写出验收报告和结论，内容包括： 1. 检查验收组织单位、检查时间、参加验收人员和检查验收方法。 2. 各分项检查验收结果及成果的综合评价。 3. 不合格部分的问题类型、性质及纠下意见。 4. 对成果应用意见及建议。 对不合格的成果，验收组要提出纠正的具体意见，待成果完成单位重新修正后，再次进行验收。 8.2 宗地估价成果的确认 8.2.1 宗地估价结果应按规定报经县级以上人民政府土地管理部门确认。 8.2.2 非股份有限公司土地估价结果由土地所在地市、县土地管理部门确认。 8.2.3 股分有限公司土地估价结果由土地所在地市、县土地管理部门初审，报上级土地管理部门确认。由国务院授权部门设立的公司，其地价评估结果向国土资源部申请确认；其他地价评估结果向省级人民政府土地管理部门申请确认。

土地估价具有什么样的作用？或者说，我们为什么要进行土地估价？ 　　一个土地估价师应该充分了解土地估价的社会责任及社会意义，这不仅有利于我们非常认真地对待每一项土地估价任务，还有助于我们在估价业务方面的开拓。 　　从一般意义上说，土地估价具有土地价值信息披露和价值鉴证两大功能。 　　第一个功能是满足社会对土地价值状况的了解，包括满足社会对土地个案价值的了解、对区域性土地市场价值水平的了解、对土地价值的潜在变化趋势的了解等等，是一种对土地估价的自由需求。作为一个行业，土地估价的作用之一就是协助公众，为公众提供有关财产价值问题方面的指导。很多人因为各种原因，需要了解土地的价值状况，但是自己没有能力、时间和知识对价值做出可靠的估算，因此就去找专业人员进行正式或非正式的评估，比如土地价值评定（交易、咨询）、土地经营管理中土地价值顾问。政府在为公众服务时，也有这方面的责任和需求，要为公众提供土地价值市场指导（如建立土地价值公共信息发布制度），建设土地市场竞争机制（主要是解决市场信息对称问题）。 　　从历来说，无论消费者还是从业者，如果他们对某些事物缺乏买卖经验，那么他们会依靠专家的意见或者政府等权威机构的意见来对该事物的价值做出估算，在土地估价方面尤其如此。如果在没有近期市场经验的条件下，没有法律规定必须进行估价时，自己采取一些非正式的估价是可以的。但是直觉的价值判断有时也是不可靠的，因为这种直觉不一定正确，建议也不一定正确。如果有很郑重的土地估价要求，为了获得公正客观的土地估价结果，在没有专家建议，又没有直接经验的情况下，必须选用更专业的估价方式，那就是正式的土地估价。正式评估能够非常专业地取得可靠的土地价值和估价所需要的各种信息。 　　正式的土地估价服务一般通过委托得到。正式的估价由在土地估价方面受过专门训练的土地估价师或者专业人员进行，需要系统收集和分析相关的市场数据而对土地价值进行估算，并形成书面的土地估价报告。委托方可以通过正式估价出具的土地估价报告了解评估结论是如何得到的。但是那种非正式的土地评估则正好相反，因为在非正式的估价中，不会有详尽的信息或没有信息，估价结论是凭直觉、过去的经验或一般常识做出的。 　　无论是正式的土地估价还是非正式的估价，都是社会及市场了解土地价值的不同需求，满足不同的估价要求和目的。 　　土地估价的第二个功能就是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况的鉴证，包括土地利益关系界定、土地经济责任确定、土地价值争议协调等等。在土地税收方面，也需要土地价值评定。土地估价的第二个功能是一种对土地估价的法定需求。在商业惯例或法律规定要求评估具有总体客观性的情况下，为社会提供一种公正、无私的价值估算。这种情况下的评估必须是正式的、经得起审查并且以书面形式形成。正如法庭书记官的记录或公正员的签字一样，由一位公正的评估师所做的正式评估也是一种重要的商业或法律文件。 　　从某种意义上看，土地估价作为土地价值鉴证的方式，已经是一种社会制度建设的需要。在很多市场经济体制国家都已经成为一种法定要求，并建立了土地估价制度。土地估价制度是社会经济信用机制的重要组成部分，其实质就是诚信机制。 　　估价制度的产生，源于对资产价值认定中的不信任假定。在市场体制下，作为基本的权利，利益主体各方要求客观地了解资产的价值状况。但是，由于信息透明程度及专业知识，特别是对其他人的不信任，要真实客观地了解资产价值状况是非常困难的。作为第三方，估价的介入，以专业的角色将资产价值信息披露给需要者，便很好地解决了这个问题。在这里面，专业知识固然重要，但是更重要的是估价者是第三者，更具有可信任的条件。从这一点可以看到，估价者在此充当了公信者，所以，其诚信是多么重要。 　　现实中我们可以看到，国家法律规定，对于上市公司的资产状况要由专业的评估机构进行披露，主要是为了解决上市公司管理层面与众多不定的股票持有者之间的信息不平衡与不信任问题，防止上市公司管理层侵害股票持有者的利益，维护社会公意。在我国还有很多方面由于缺乏评估制度造成社会不公的，比如一些地方政府为了利用土地招商引资或卖地聚财，完全不尊重估价结果，随意降低或抬高基准地价，给地方的社会经济协调发展造成了严重的不良后果，并实质上侵害了公众利益。又比如，我国的土地征收过程中，由于没有评估制度的介入，存在着严重的信息不对称。绝大多数被征地农民由于缺乏专业知识，根本不清楚自己的土地究竟值多少钱，在征地过程中处于一种及其被动的地位，对征地补偿价格的形成没有主动性和发言权，所以很容易受到利益侵害。在这种状态下，农民和政府是一对相对独立的利益各方，农民对政府肯定会缺乏信任。如果我们有一个较好的估价机制介入其中，也会逐步在农民和政府之间建立起一个诚信机制来。 　　估价师在接受一个土地估价案件时，要明确估价活动的性质。是一般的自由需求还是来源于法定需求。是满足一般市场交易的需求还是满足涉及公众利益的土地交易需求，这对评估原则的确定和评估方法的选择都很重要。

1.根据住宅和商业的建筑面积计算出住宅和商业各自分摊的土地面积。例如一栋5层楼，总建筑面积 5000平方米。其中2、3、4、5层为住宅，建筑面积4000平方米；1层由住宅改为商业，建筑面积1000平方米。假设总土地面积2000平方米，则商业建筑分摊土地面积为400平方米 （2000×1000／5000＝400）。也就是说这 400平方米土地的用途由住宅改变为商业，其余的1600平方米（2000×4000／5000＝1600）仍为住宅用地，本次不予考虑。 2.分别计算当前时点住宅和商业用地的市场价格，以单价或总价计均可，如果以总价表示，面积按400平方米算。由于是出让后又改变土地用途，可能在核算当前时点住宅和商业用地价格时需要进行年期修正。 3.用商业用地价格减去住宅用地价格，即为两种用途的市场价格差额，乘以政府收益率就是改变用途应补交的出让金数额。 需要注意的是，土地单价只有与土地面积（或分摊土地面积）相乘，才能得土地总价。用土地单价乘以建筑面积，得出的结果肯定是错误的。将来给商业门市所有者颁发国有土地使用证时，登记的土地面积也是根据商业门市的建筑面积分摊的，根据上面简单的例子，商业门市的总建筑面积为1000平方米，全部的商业门市土地使用证登记土地面积之和就应为400平方米。如果是成片小区，土地面积的分摊会复杂一些，但土地面积与建筑面积绝不会混淆，建筑面积是用来计算不同用途土地的分摊比例的依据。因此笔者认为计算改变用途补交政府收益的公式应该为：补交政府收益总额＝（商业用地单价×商业用地政府收益率－住宅用地单价×住宅用地政府收益率）×改变用途部分建筑所分摊的土地面积另外问题中“无论楼层高低都不应该改变因变更用途收取政府收益的数额”，这个说法在土地面积不变的前提下并不完全正确。再举个例子：比如一栋6层楼总建筑面积 6000平方米。其中2、3、4、5、6层是住宅，建筑面积5000平方米；1层由住宅改为商业，建筑面积1000平方米。假设总土地面积仍然为2000平方米，则商业建筑分摊土地面积333平方米（2000×1000／6000＝333）。也就是说这333平方米土地的用途由住宅改变为商业，与刚才商业建筑分摊400平方米的例子相比，政府收益总额一般来说会发生变化。但由于这个6层楼的容积率与5层楼的容积率不同，由此造成在当前估价时点，6层楼的商、住宅用地价格与 5层楼的商、住用地价格可能不同，商业用地与住宅用地的单价差额变化多少并不确定。只有在非常凑巧的情况下，才会出现无论楼层高低都不改变因变更用途收取政府收益的数额的现象。 换个角度考虑，假如一幅100亩的土地，东侧50亩由住宅改为商业，原规划容积率不变，核定应补交的政府收益，计算公式显而易见，就是：补交政府收益总额＝（商业用地单价×商业用地政府收益率－住宅用地单价×住宅用地政府收益率）×50亩，根本不用考虑建筑面积。在当前土地出让基本以招拍挂为主的情况下，改变用途时用到更多的是计算地价差额而不是政府收益差额，则上面公式为：补交地价款总额＝（商业用地单价－住宅用地单价）×50亩。 湖北潜江的董家美认为：王潲锋关于出让土地由住宅用途改为商业用途补地价（或补出让金）的两个计算公式之所以计算出同一案例补地价的差额较大，我觉得是因为这两个公式的内涵不一样造成的。如果把公式的内涵统一，其结果应该是一样的。 评估价格如果是楼面地价，就应该统一建筑面积，评估价格如果是地面地价，就应该统一土地面积，第二个公式前面用的是建筑面积，而后面用的是土地面积，与第一个公式比，肯定会出现差距，根据问题的理解，补交土地出让金为商业地价减去住宅地价的余值的22％，那么其计算公式可为：（评估的商业用地单价×建筑面积－评估的住宅用地单价×建筑面积）×22％，或者为：（评估的商业用地单价×分摊的土地面积－评估的住宅用地单价×分摊的土地面积）×22％，前一个公式采用楼面地价，后一个公式采用地面地价。 试模拟一例：某首层建筑面积 100平方米，分摊土地面积30平方米，出让时为住宅用途，现规划改为商铺，因改变用途需要补地价。 经某两种方法评估，在同一时点，住宅用途单价为1500元／建筑平方米，商业用途单价3000元／建筑平方米，按当地政策以商业地价减去住宅地价的余值的22％补交地价。依据前一个公式，补交地价＝（3000×100－1500×100）×22％＝3.3万元；如果以土地面积计算，则土地单价可能是，商业用途单价＝30万元／30平方米＝1万元，住宅用途单价＝15万元／30平方米＝5000元，则补交地价＝（10000×30－5000×30）×22％＝3.3万元。采用楼面地价或地面地价，只不过是单价不同，而总地价结果应该是一样的。

改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。 　可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。 　1.建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度 在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系； 　建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度； 　建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。 　2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号文)，明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业二十多年来改革和发展的充分肯定。 　2.形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。 已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准，出版了《土地估价师资格考试系列教材》、《城市土地价格调查与动态监测》、《中国城市地价图集》、《城市地产评估》等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。 　3.形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍 现在，全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。 　4.有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设 据有关部门的不完全统计，1992年以来，全国土地出让金收人累计达1万多亿元。土地出让金收入主要用于了地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。 　5.有力地配合国有企业改革 据不完全统计，近年来，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家，涉及宗地超过10万宗，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。 　6.土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路 2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。目前，已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会，仅2004年，就有十多个省市成立了土地估价的行业自律组织。通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

1．估价的前提条件和假设条件 　　[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等)] 　　2．估价结果和估价报告的使用 　　[包括以下内容： 　　(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。 　　(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。 　　(3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限。 　　(4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 　　(5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。] 　　3．需要特殊说明的事项 　　[说明： 　　1．有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； 　　2．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施； 　　3．估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据； 　　4．其它需要特殊说明的问题。]

一、土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店铺、大卖场、供销合作社）、金融保险用地、旅馆酒店用地、娱乐用地、办公用地、居住用地（公寓、独幢住宅）、工业用地（普通工业、都市工业、）、文化、教育、体育、科技、卫生用地、交通用地（仓储用地）、综合用地估价 4、采矿业用地 （二）建设用地按土地开发状况分类 1、生地估价 生地指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的土地。一般指不具备直接进行项目建设条件的土地,通常是成片土地，多为农地或者荒地。 生地价格一般应不含土地基础设施配套和开发费用。 建设用地按土地开发状况分类 2、熟地估价 熟地指完成了土地开发等基础设施建设、具备建设条件的土地。一般指完成了房屋拆迁、土地平整的土地。 熟地价格一般应包含土地基础设施开发和地上房屋的拆迁安置和土地平整费用。 3、毛地估价 毛地指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的土地。但基础设施配套的程度不一定相同。 毛地要根据实际具备的土地开发程度估价，其价格一般不含地上房屋动拆迁补偿费用。 建设用地按土地开发状况分类 4、宗地估价 指具体某一宗土地的价格评估。宗地估价要根据宗地具体的基础设施配套条件和土地开发程度确定价格内涵，根据合法用途和规划参数，选择适当的评估方法：成本法、假设开发法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法。 建设用地按土地开发状况分类 5、成片开发土地估价 5.1成片开发土地的概念 成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。 5.2成片开发土地的价格内涵及估价方法特点 成片开发土地的价格要根据成片开发土地的状态确定。评估中要注意： （1）规划：包括总体规划和详细规划 （2）净地率：包括规划道路、绿化和公建设施用地、可出让土地面积等 （3）估价方法：根据规划和开发前景，采用成本法、假设开发法综合评估。有条件的可采用市场比较法，但要求成片开发的性质相似。 （三）按权利性质分类 1、土地使用权（集体所有土地使用权、国家所有土地使用权）估价 土地使用权价格是在一定期限内土地的使用、收益权利形成的价格。其中集体土地使用权是所有权属于农村集体经济组织的土地，其流转受到一定的限制。在土地使用权取得的过程中发生的费用可能也不尽相同，评估时要根据实际情况评估。 国有土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场（一级市场）上形成的公开市场价格或者是土地使用权出让金。 国有土地使用权出让的估价方法 (1)一般应采用基准地价修正法进行评估。基准地价修正法需要一个完整的修正体系，包括：期日修正（基准地价对应的时点与估价期日地价水平比较修正）、容积率修正、区域因素与个别因素修正，可能还需要用途修正（当宗地用途不在基准地价用途划分之列时）。 (2)可采用市场比较法。包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。但要特别注意比较案例与估价对象在价格内涵上可能不一致，例如，有的成交价是熟地楼面价,有的是毛地价，有的只是出让金，在应用市场比较法之前，应该进行统一化处理。 另要注意，一些地方土地出让的附带优惠政策和附加条件，在选取案例时要谨慎。

《农用地估价规程》是2012年10月1日实施的一项中国国家标准。用来规范农业用地的估价过程，解决土地之间的纠纷。土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

土地估价是一种保护自己财产的合理行为。土地划拨转出让的手续怎么办理依据我国相关法律的规定，划拨国有土地的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，交纳土地出让金后，可以转化为出让土地。以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准（一般为土地所在的市、县人民政府）。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

房地产中介行为。土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。由于土地估价需要第三方的介入，因此是属于房地产中介行为。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。