使用权

国有企业改制过程中土地使用权处理的现状 国有企业改制过程中如何处理土地使用权是国有企业改制中的一个十分关键的问题，因为这不仅直接涉及到对国有资产的保护，也涉及到对企业职工的利益保护。从严格意义上而言，在原有体制下，国有企业的土地使用权是归国家所有的，只不过是国家以划拨等方式将其划归企业无偿使用。在企业改制过程中，企业转换经营机制，尤其是实行公司制改造后，企业将成为独立核算、自主经营、自主盈亏的独立的市场经济主体。企业独自享有民事权利和承担民事义务。这就意味着企业的土地使用权也将由企业依法自行支配，国家无权任意干预。国家对于改制后的企业中的国有资产部分只能够享有资产股东权益。此时就提出了关于国有土地使用权如何定价的问题，而这个问题的关键就是如何对土地使用权的价格进行评估。评估公正对于国家和企业都公平，评估不公正将势必损害一方当事人的合法利益，而受损害的一方通常是国家。从另一个方面来看，改制前的企业享有的集体土地使用权同企业职工的利益也是息息相关的。企业所享有的集体土地使用权在改制前人人都可以从中受益，改制后由于实行股份制，必然要对土地使用权进行评估作价，将其折合成股份，因此，对于土地使用权价格的评估直接影响到企业职工的利益。 国企改制过程中对土地使用权如何处置是个较为普遍的问题。依据国家有关土地使用权管理方面的法律、法规的规定，应该按以下程序操作： （一）处置的土地使用权应具备的条件：1、该土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，原企业持有土地使用权证书。2、土地必须进行地价评估。原企业应委托经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的机构进行地价评估。（二）处置的方式。国有企业改组为股份有限公司所涉及的划拨土地使用权，应当采取国有土地使用权出让、租赁或出资（入股）方式来处置：1、采用出让方式的，由原企业与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，并支付出让金。原企业取得出让土地使用权后，可以与改组后成立的股份有限公司（简称股份公司）签订一定年期的《土地使用租赁合同》，由原企业收取租金;原企业亦可采取以出让土地使用权作价出资(入股)的方式处置。2、采用租赁方式的，原企业与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的《国有土地租赁合同》并支付租金。经出租方同意后，原企业可以将该土地转租给股份公司，或者原企业把该土地租赁使用权（《土地使用权租赁合同》）转让给股份公司，由股份公司向出租方直接支付租金。3、某些关键领域、基础性设施企业或大型骨干企业进行改组时，经省级以上人民政府土地管理部门批准，也可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式进行处置。（三）处置的程序：1、由原企业或其隶属单位拟订土地使用权处置方案。2、地价评估结果和土地使用权处置方案均应报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批。原企业进行股份制改造，属于国务院或国务院授权部门批准设立的公司，以上方案由原企业隶属单位报国家土地管理局确认、审批；属于省级人民政府或其授权部门批准设立的公司，则由省级人民政府土地管理部门进行确认、审批。3、签订合同与变更土地登记。土地使用权处置方案经批准后，采取出让或租赁方式的，原企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与有关土地管理部门签订合同，并按规定办理土地登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式的，原企业应持国家土地管理局或省级人民政府土地管理部门签署的土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书，按规定办理土地登记手续。 国有企业改制中土地使用权处置的几个问题。在企业改制中，对土地使用权有如下几种处置办法导致了不良后果： 1．将国家行政划拨土地使用权无条件地优惠给企业。一些地方因没有提留转换职工身份的经济补偿金，而将行政划拨土地使用权以优惠价格出让给企业。个别地方甚至规定，当企业的资产负债率达到一定高度时，行政划拨土地就送给企业，以此作为国家对企业改制的一种鼓励措施。这种将职工转换身份的置换费（或叫职工工龄补偿金）和政府对企业改制的优惠捆在一起的做法将带来两个不利后果：一是企业改制为有限责任公司后，企业的资产是出资人的，以资产形式优惠给企业，其优惠就落到了出资人身上，但其中确有职工的有关费用在里头，这就给改制企业今后的资产界定带来了困难；二是不利于职工观念的转变，因为在企业改制时没有以职工身份置换的名义提留过资产。政府对企业改制进行支持是应当的，是利国利民的，但是应当讲究实效，讲究方式，不能盲目地进行优惠，不能因为不合理的优惠而给改制后的企业带来新的矛盾。对于土地使用权问题尤其是如此2．用增加负资产的办法提留职工有关费用。有些企业法人在本身没有净资产，或资产不够提留职工有关费用时，就将行政划拨土地使用权捆在企业法人资产中，用增加负资产的办法提留职工有关费用，导致职工有关费用的提留虚化。一旦改制企业再次破产，职工将认为企业改制时国家对职工的补偿金没有实际到位，这就给改制企业留下了隐患。这也可以说是一种无奈之举，企业一方面要改制，只有这样才能实现扭亏增盈；另一方面企业又不能将职工的利益置之不理，这关系到社会的稳定，是企业改制的最终目的。但是由于企业资金紧张，这样就出现了矛盾：如何在改制中更好地保护职工的利益，进行费用提留？而将行政划拨的土地使用权捆在企业资产中，在一定程度上可以解决这一矛盾，但是这种方法治标不治本，无法真正解决问题。随着企业改制的深入，以及国有土地使用权产权交易市场的完善，这一问题有望从正面得到解决。3．土地资产的评估不合理。土地是一种增值不动产，对于土地使用权的评估应当选择适当的评估方法，否则可能造成对国家利益的损害。有些地方规定：企业改制的资产统一按重置价评估。这个评估方法对商贸用地是很不合适的。有的企业在改制时，资产一时难以变现，职工的安置费没有来源，就采用实物资产安置职工的办法。即按评估、确认的价格将店面等资产作为职工安置费分给职工。由于土地资产的增值，一旦变现，则土地的级差地租将被职工个人不合理占有。目前对这部分差价究竟如何处理许多地方还没有规定，极易导致国有资产流失。此外，评估机构对资产评估的随意性比较大，对评估结果也缺乏有效的责任制度。企业在改制时漏估或低估资产，其好处被持大股的人占有，引起职工不满的纠纷时有发生。4．集体企业改制时机械地参照国有企业的土地优惠政策。行政划拨土地使用权应属国家所有，集体企业改制时本不应以行政划拨的土地出让金来安置集体企业的职工。但为了保持社会稳定，集体企业改制时未将土地使用权收回变现，往往同意将土地出让金用于集体企业的职工安置。结果有的地方在集体企业本身的资产可以安置职工的情况下，仍将行政划拨土地使用权低价出让，造成了国有资产流失。 土地使用权价格的评估。（一）土地使用权评估的程序 土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估机构进行评估。如果国有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项，非国有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。 评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立委托合同书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后，即开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两个部分，第一步是评估前的准备工作；第二步是评估工作。评估前的准备工作包括：（1）收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。（2）现场勘查：地块的面积、形状和坡度；地质水文条件；地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。（3）分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。（二）影响土地使用权价格的因素 在评估土地使用权价格时必须考虑影响土地价格的因素，这些因素有物理因素，经济因素，社会因素和政策因素。（1）物理因素有：面积、位置、地块形状、坡度、临街面宽度、气候水文的历史状况、自然景观等。2）经济因素有：当地的产业结构情况、生产技术水平、居民收入水平和储蓄水平率、财政金融和物价状况、市政设施和生活服务设施的完备程度和质量、城市发展规划对被评估土地的影响、用地性质、市场供求状况；（3）社会因素有：人口发展趋势、居民的教育状况、社会福利制度、交易与收益的习惯、环境污染状况等；4）政策因素有：容积率现置等城市发展计划与建筑法规、治安保卫和消防能力、征用土地补偿费的标准、原有建筑的拆迁费与人员安置费标准、中外合资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的份额规定等。（三）土地使用权评估的原则 为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则： 1．合法公正的原则。土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。 2．有利于开发利用的原则。土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。 3．区别对待。土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。 4．最大使用效益的原则。同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。（四）企业改制过程中土地评估应当注意的问题。 在企业改制中，由于部分土地资产进入企业净资产，因此在使用每一种评估方法进行土地资产评估时都有一些应注意的事项。 1.现行市价法 由于影响土地使用权的价格的因素非常多，而许多参数又很难计算，因此采用现行市价法进行评估比较简单易行。现行市价法是改制企业土地资产评估最常用的方法之一。但是在采用该方法进行评估时也有一些问题需要加以注意。在进行比较修正时应注意以下几个要点：（1）比较案例与评估对象在客观条件上一致，但价格内涵不同，仍然要进行修正。如评估对象的客观开发程度为“七通一平”与比较案例条件一致，但由于资产界定过程中，部分开发费用已计入到其他资产中，因此评估价格内涵为“三通一平”，此时就要对比较案例进行修正。只有这样才能保证市场比较法评估的价格内涵与成本逼近法评估的价格内涵的一致性。（2）对土地面积大小要引起足够的重视。由于企业改制中土地用地规模不一样，对土地价格产生了很大的影响。对此，对土地面积的大小修正必须引起注意，具体可采用开发区内土地估价的方法，将选择的小土地实例价格修正到与改制企业用地面积相同的土地价格。3）充分考虑土地利用现状与规划要求之间的差别，对土地利用的规划条件，进行适当的修正。比较案例土地价格一般是根据最佳利用原则确定的，有时待估对象与比较案例的规划条件一致，但待估地块现状没有达到规划条件，并且企业仍然按原来现状利用，此时就应该对比较案例进行规划条件的修正，使与待估地块条件一致，也就是说企业改制的土地资产评估必须考虑用地现状。 2.成本逼近法。成本逼近法也是企业改制中土地资产评估最常用的方法之一，采用该方法评估时应注意以下几点：（1）必须重置征地费。进行企业改制的许多土地是早期取得的，征地费用的原值与评估时的差别很大。因此，在评估时必须按评估对象所在的位置重新估算征地费（或土地取得费）的情况，而不能用征地原值，即估算估价期日的征地费（或土地取得费）。（2）仔细分析征地费（或土地取得费用）的情况。在企业改制工作中发现征地费用的构成以及征地标准差别很大，即使在同一地方由于征地单位或项目不同有很大差别，一般都超过了国家规定的标准，但在应用成本逼近法时，应采用客观费用，而不是实际费用。（3）确定合理开发费用。在确定开发费时，不应以实际的开发费用为依据，而是以界定后的土地资产的内涵为依据。 国有企业改制中地使用权处置问题的完善。从上述分析可知，如果土地使用权处置不当，改制企业就很有可能留下后遗症，国家花了钱，却办不成好事。要避免以上问题，笔者以为应采取如下措施： 1.要明确一个观念：即行政划拨土地使用权不是国有企业法人的资产，更不是集体企业法人的资产。在企业改制中，因为土地使用权和企业法人其它资产的处置政策不同，因此两类资产必须分开评估、分别对待，并根据土地使用权的使用情况单独报批处置。 2.要有条件地运用土地资产优惠政策。条件主要是两个：一是企业资产不够职工有关费用提留。土地使用权出让金首先得保证用于职工有关费用的提留，包括在职职工的身份置换费，遗属、直系亲属及精简下放人员的有关费用，离退休人员和内退职工的大病医疗保险费和养老保险费。二是企业资产出现负数。土地使用权出让金经批准后得首先用于弥补国有企业改制时的负资产。集体企业改制时除经批准土地出让金可用于职工安置外，不存在弥补企业负资产的问题。 3.不要勉强按零资产改制。有些企业对原有资产进行核销、剥离和提留后，即使将划拨土地使用权全部贴上，还出现较大的负资产，但是由于地方财政拿不出钱，往往是采取按零资产改制的办法，这样无意中造成了虚假出资和虚假提留或提留不足问题。笔者认为在这种情况下，不能勉强按零资产改制，而应该按以下顺序调整资产：企业总资产―总负债―剥离数―核销数+（未执行优惠政策的土地出让金全额―职工费用提留）。这个顺序体现了如下精神：一是将行政划拨土地使用权与企业法人资产分开处置，企业总资产中不包括行政划拨土地使用权，剥离和核销都在企业总资产中冲减，这体现了先用企业法人资产处理遗留问题的原则。当企业法人资产出现负数时，再用括号内的正数资产来弥补其负数，如括号内资产是负数，当视负资产大小确定改制形式：如负资产很大，一般要求采取破产或解散的办法；如负资产不大，则可实施股份制改造，但必须有全体出资人同意承担负资产的承诺书。二是用土地使用权作为职工有关费用的保证，如果括号内是负数，企业又没有其它资产用于职工费用提留的，一般要求采取破产或解散的办法。 4.土地使用权原则上应按市场比较法评估。市场比较法评估有如下好处：便于评估机构对评估结果负责，对评估价严重背离市场价格的评估结果可以追究其评估责任；有利于提足各项费用，减少国家对改制企业的欠帐；将国有资产优惠在明处，可以减少腐败现象的产生。 5.政府应该充分利用国有资产经营公司收购国有企业的实物资产，盘活存量资产，及时安置职工，防止和减少国有资产流失。特别是一些变现比较容易、资产增值明显的商业网点等要统一收购起来，由国有资产经营公司统一交由中介机构按照公开、公正、公平的原则组织资产变现。

划拨土地使用权价格应将划拨土地使用权的成本价格换算成市场土地价格、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的按不低于40%计算；发生转让的划拨土地使用权补办出让的、成交价低于基准地价平均标准的按基准地价平均标准、全部地价的40%计算；有异议的按土地估价机构评估价的40%计算。【法律依据】《城市房地产管理法》第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

一般情况下必须是两种及以上的估价方法，如果情况特殊，比如地处偏僻，交易案例少，基准地价之外区域等情况可以作说明选取一种估价方法。

为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则：1.合法公正的原则土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。2.有利于开发利用的原则土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。3.区别对待土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。4.最大使用效益的原则同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。

合理估算市场租金。市场租金应为客观租金，而非估价对象的实际租金。要通过市场调查，在对大量相似交易实例进行比较、修正的基础上确定。在难于通过市场比较途径得到市场租金的情况下，可用土地经济租金代替市场租金。土地经济租金是指土地租赁的正常租金回报。其公式为：土地经济租金=期待土地年纯收益+有关税费。期待土地年纯收益是指一定土地资产期望得到的年投资收益额，在实践中，可用出让土地的价格乘以租价比得到。有关税费主要包括有关的土地税、必要的土地维护费及管理费等。 正确估算补交出让金的数额。各地补交出让金的方式不同，要根据当地的有关规定，正确估算应补交出让金的数额。特别应注意补交出让金后的出让地价的内涵，与应补交出让金的内涵的一致性。例如，补交出让金后的出让地价中包含了城市配套费等费用，则应补交出让金的数额内就应当包括城市配套费等费用。应注意结合估价目的进行分析判断。例如，在抵押估价时，考虑到实现抵押权时以拍卖方式处置抵押物，此时补交出让金的数额可能取高限。 注意估价技术的特殊性。承租土地残余法的估价思路与通常的土地残余法相似，两种方法的主要区别在于：第一，承租土地残余法的总费用中多了一项内容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地残余法中的收益年期、资本化率等主要参数的确定，必须综合考虑租赁合同以及有关土地管理法规、政策对承租土地的权利、义务的配置。 承租土地成本法与通常的成本逼近法的主要区别在于它不能全额计算土地增值收益，因为土地增值收益一般被视为土地所有者权益。但承租人有可能分享土地增值收益，其数额由承租土地使用权价格与土地成本价之差决定。 慎重对待资本化率和收益年期。由于承租人须按期支付租金才能继续使用土地，而且其转让、转租、抵押等处分权要受到限制。从投资者角度看，承租土地使用权与出让土地使用权相比权利受到较大限制，因而投资风险率较高，总体来说，其资本化率比出让土地使用权高一个百分点左右较为适宜。对其个别风险，要结合具体租赁合同进行分析。例如，合同约定允许处分时，其资本化率相对低一点；再如，合同约定按地价指数对租金标准进行调整时的风险，往往会大于按固定比率或数额进行租金调整时的风险。 未来的收益年限，一般为估价期日以后的剩余租期；但是如果租赁合同有约定或其他确切证据表明，在当前租期届满后，能续签合同，并且续签合同的租金在一定期间内低于市场租金时，可以考虑增加收益年限或者将上述租金差额的现值追加上去。这样，估价中的收益年限就可能大于租赁合同的实际剩余租期。 合理选用估价方法、科学确定估价结果。比较前文所述几种估价方法也有一些不同： 一是着眼点不同。租金差额还原法和承租土地残余法着眼于可能的获利能力，出让金扣除法以补办出让手续时的权益分配为依据，承租土地成本法则建立在资本重置的基础上。二是适用范围不同。租金差额还原法的适用范围较广，承租土地残余法适用于有收益能力的承租土地使用权，出让金扣除法适用于应补交的出让金易于确定时的承租土地使用权，承租土地成本法适用于承租人为原划拨土地使用者且土地用途为工业、仓储类的承租土地使用权。 综上所述，在评估承租土地使用权价格时，要注意运用多种方法进行估价，使估价结果互相验证，在对估价结果的差异综合分析的基础上，科学、合理地确定最终价格。

现阶段在我国，所有的土地都是实行的是土地国有制，那么在企业和个人申请使用权时，也是要先进行 土地使用权 的评估，那么土地使用权如何评估呢?按照规定会对评估土地进行产权的确认，如果在产权方面没有异议，将会根据土地所在地的自然条件和经济条件来制定最终的价格。 一、土地使用权的评估程序有哪些? 1、明确土地使用权评估的有关事项，包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等;? 2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表;? 3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等;? 4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等? 5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等;? 6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平;? 7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的 征地 水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况;? 8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价; 二、评估原则 1.合法公正的原则 土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的 法规 和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。 2.有利于开发利用的原则 土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。 3.区别对待 土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如 上海 的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。 4.最大使用效益的原则 同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。 企业和个人在向国家申请土地使用权时，对土地的使用价格和土地周边的配套设施都十分看重，所以土地使用权的评估工作变的尤为重要，同时也要让评估工作做到公平公正公开，确保每位公民的权益。

　　新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。　　对于划拨用地的估价，同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法　　综上所述，划拨土地使用权价值评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以自由转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕评估目的，充分考虑企业改制中的各方面因素，以保守性评估为指导思想测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的同用途法定最高出让使用年限下的不包含土地出让金的土地使用权价格。

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。对于划拨用地的估价，同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法综上所述，划拨土地使用权价值评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以自由转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕评估目的，充分考虑企业改制中的各方面因素，以保守性评估为指导思想测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的同用途法定最高出让使用年限下的不包含土地出让金的土地使用权价格。

土地所有权和使用权这两个权利都是物权中的概念。他们的具体区别主要表现在两者本质不同、两者特点不同、两者包含内容不同，详细如下：1、两者本质不同土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利；而土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。2、两者特点不同土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在主体的特定性、交易的禁止性、权属的稳定性、权能的分离性。3、两者包含内容不同土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制；而土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。扩展资料：土地所有权里土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务；土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务；土地所有权禁止交易。土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的出让方式有招标、拍卖、挂牌、协议。土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。参考资料来源：百度百科-土地使用权参考资料来源：百度百科-土地所有权

法律主观：一、土地属于物权吗虽然《农村土地承包法》没有对土地的性质作出说明，但是我国《民法典》中明确认定土地承包经营权是物权，而且是有益物权。《民法典》最终将土地承包经营权归为物权规范，赋予土地承包经营权以物权性质的救济手段，将最大限度地保护土地承包经营权人的合法权益。按照对物权类型的划分，土地承包经营权属于用益物权，是农户或经济组织在集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地上依照土地承包合同的约定进行农业经营活动的权利。土地承包经营权作为用益物权，通过土地承包合同取得，即土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权的取得应当签订土地承包经营合同，并不说明土地承包经营权是债权，签订承包合同只是取得土地承包经营权的方式。为了保护承包经营权人的利益，使土地关系得以稳定化和长期化，就要用物权化来稳定土地承包经营关系。土地承包经营权物权化就是一个不断增强农村土地承包经营权的排他性效力和支配性效力的过程，从而根本性地提升土地承包经营权的法律地位。长期以来，很多人将土地承包经营权视为集体土地所有权的附属物，土地承包经营权的独立属性被削弱和忽视。民法典将土地承包经营权作为用益民法典定化，意味着该权利是相对独立于集体土地所有权的法定物权种类，行使集体土地所有权必须尊重承包经营权，从而形成对集体土地所有权的法律限制。同时，土地承包经营权法定化，可以稳定农村土地上的权利义务关系，维护农民的利益，防止耕地的大量流失以及地方政府随意调整土地上的关系，更充分、有效、合理地利用土地。更为重要的是，土地承包经营权作为用益物权与所有权一样具有物上请求权。一旦土地承包经营权人对土地的占有、使用、收益和有限处分权利被妨害，权利人可要求妨害人停止侵害、返还财物、排除妨碍或者赔偿损失。该项权能较债权请求权更有效地保护土地承包经营权人的利益。土地承包经营权被认定为物权，是将土地承包经营权法定化，这样规定可以更加有效保护土地承包经营权人的利益。二、什么是土地所有权土地所有权是土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的法律表现。新中国成立后，废除了土地私有制，经过社会主义改造和农业合作化，建立了两种所有制形式并存的社会主义土地公有制，并在法律上确认下来，形成了国家土地所有权和集体土地所有权。土地所有权受国家法律的保护，任何单位和个人不得侵犯。土地所有权的行使必须符合国家法律的有关规定。我国土地所有权的法律特征有以下几点:（一）土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。（二）交易的限制性。《土地管理法》第二条第三款规定:"任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地"。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。（三）权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定"国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用"以外，土地所有权的归属状态不能改变。（四）权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此，现代物权法观念已由近代物权法的以"所有为中心"转化为以"利用为中心"。（五）土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出:"土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域"。（六）土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。三、土地承包经营权的法律特征是什么土地承包经营权作为一种反映我国经济体制改革中农村承包经营关系的新型物权，其特征在于：（一）土地承包经营权的主体可以根据家庭承包和其他方式的承包两种不同的方式，分为两类：家庭承包的土地承包经营权人必须是从事农业生产的个人或“农户”(家庭)，并且是承包地所属的村集体经济组织的成员;通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地、荒山、荒丘、荒滩农村土地的，承包方可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。（二）土地承包经营权是存在于集体所有或者国家所有的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。换句话说，土地承包经营权的标的，是集体所有或者国家所有的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，而不是其他财产。有的集体组织按承包人承包土地的数量，作价或者不作价地分给承包人部分耕畜、农具或者其他生产资料，这是附属于土地承包经营权的权利。（三）土地承包经营权是承包使用、收益集体所有或者国家所有的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。（四）土地承包经营权是为种植业、林业、畜牧业、渔业生产或者其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或者国家所有的土地等生产资料的权利。这里的种植，不仅是指种植粮食、棉花等作物，也包括树木、蔬菜等。另外，在承包的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面经营林业、牧业、渔业等，都属于土地承包经营权的范围。5、土地承包经营权是有一定期限的权利。根据农村土地承包法规定，耕地的承包期为30年，草地为30年到50年，林地为30年到70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。单位、个人承包经营国有土地，或者集体经济组织以外的单位、个人承包经营集体所有的土地，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，土地承包经营的期限由承包合同约定。综上所述，土地所有权、土地使用权及土地承包经营权都属于物权，因此土地也是属于物权的。法律客观：《中华人民共和国宪法》第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

法律主观： 一、所有权包括哪些权利 一是占有，即对财产的实际控制，占有又可以分为所有人占有与非所有人占有两种情形，如甲将自己的房子租给乙居住，乙对该房子的占有即为非所有人占有。在非所有人占有中，又可分为合法占有与非法占有，乙租甲的房子住，乙对甲的房子占有即为合法占有，如果租赁期届满乙还占有该房子即为非法占有。在非法占有中，又可以分为善意占有与恶意占有，如甲将乙的一幅字画赠送给丙，而丙并不知道字画不是甲的，此时丙的占有即为善意占有。明知没有法律依据还要占有他人财产，如将拾得物据为己有即为恶意占有。区分善意占有与恶意占有的目的在于法律后果不同，善意占有中，占有人可以取得物的所有权，而恶意占有则不但不能取得物的所有权，还应返还原物和由原物所获得的利益给原所有人，原所有人无需支付任何费用给恶意占有人。二是使用，即对财产的有效利用或从中获取经济上利益。使用权可以由所有人行使，也可以由非所有人行使，非所有人行使物的使用权必须根据法律或合同的规定进行。三是收益，即指利用财产并获取一定的经济利益的权利。收益权之所以是所有权的一项重要权能，是因为人们拥有某物都希望通过该物获取新的经济利益。所有权自身也必须要在经济上实现自己和增殖自己。四是处分，即所有人对财产进行消费和转让的权利。处分权是财产所有权的核心，在一般情况下，处分权只能由所有权人亲自行使。但是，在特定情况下，非所有人也可以根据法律或合同的约定行使对财产的处分权。占有、使用、收益、处分构成了所有权完整的四项权能，所有人往往是通过四项权能与自己的分离回复来满足自己生产生活的需要，充分发挥财产的用途。同时，所有权人在行使权利的过程中，还应履行相应的义务，即不因所有权的行使而妨碍他人和社会的公共利益。 二、所有权取得方式 （一）原始取得和继受取得所有权的取得方式，按照是否以他人所有权为前提，分为原始取得和继受取得。1、原始取得原始取得是指非依他人既存的权利而是基于法律规定直接取得所有权，包括先占、生产、收益利息、添附、无主物和罚没物的法定归属、动产的善意取得、没收等方式。2、继受取得继受取得是指基于他人既存的权利而取得所有权，其方式主要是法律行为。（二）不动产所有权的取得1、依法律行为而取得（1）双方法律行为（如基于 买卖合同 、 赠与合同 、互易合同而为的变更“登记”）（2）单方法律行为（如受遗赠）2、依法律行为以外的事实而取得，如继承、建造（如房屋的建造、围海造田）、法院判决、强制执行以及公用征收、没收等行政行为。（三）动产所有权的取得1、依法律行为而取得（1）双方法律行为（如基于买卖合同、赠与合同、互易合同而为的“交付”）（2）单方法律行为（如受遗赠）2、依法律行为以外的事实而取得所有权（1）继承，包括遗嘱继承和 法定继承 （2）法院判决、强制执行（3）公用征收、没收、罚款（4）收取利息除法律另有规定或当事人另有约定外，利息所有权一般由原物所有权人取得；但所有权与用益物权分离的应由用益物权人取得。（5）所有权人不明的埋藏物、隐藏物所有权人不明的埋藏物、隐藏物，自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。（6）无人认领的遗失物、漂流物、失散的饲养动物无人认领的遗失物、漂流物、失散的饲养动物，自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。（7）无人继承的遗产无人继承又无人受遗赠的财产归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归集体组织所有。（8）先占先占是指以所有的意思，占有“无主动产”而取得其所有权的法律事实。（9）添附①附合②混合混合而成的新物，由原物价值较大的一方取得所有权；若原物价值相当，则发生共有。③加工加工物所有权的归属，按照加工所生成的新价值是否大于原物价值而定：大于者，由加工人取得；否则，由原物所有人取得。（10）善意取得①受让人受让该不动产或者动产时是善意的。②以合理的价格受让。③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 三、 所有权的法律特征 1、所有权具有完整性。所有权是完整的物权。所有权与其他物权区别的主要表现在于所有人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利，而其他物权只是具有所有权的部分权能。但所有权人享有上述四个方面的权利，并不意味着所有人必须实际行使各项权能，他可以将四项权能中的一项或数项权能分离出去由他人享有并行使，从而更好地实现其意志和利益。2、所有权是一种绝对权。所有权的权利主体是特定的，作为特定权利主体的所有权人，他对权利的行使不需要任何其他人的协助，通过自己的行为，即可直接实现对其财产的占有、使用、收益与处分。所有权的义务主体是不特定的，所有人之外的任何不特定的民事主体都负有不作为的义务，都属于义务主体。3、所有权具有排他性。所有权可以依法排斥他人的非法干涉，不允许其他任何人加以妨碍或者侵害。而且所有权实行一物一权。任何财产只能有一个所有权。不能形成双重所有权，这也是所有权排他性的体现。4、所有权具有存续上的永久性。所有权因标的物的存在而永久存在，不能预定其存续期间。 法律客观：《中华人民共和国民法典》第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法典》第二百四十一条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国民法典》第二百六十六条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

使用权的意思是不改变财产的所有权而依法加以利用的权利。通常由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人之意愿而转移给他人。如我国国家财产的所有权属于中华人民共和国，而国家机关、国有企业和事业单位根据国家的授权，对其所经营管理的国家财产有使用权。所有权指所有人依法对自己的财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权是法律规定的一项民事权利。所有权的权利主体是指特定的所有人，义务人是指不是特定的除所有人以外的任何人。使用权和所有权的区别如下：1、所有权，是所有人依法对自己财产所享有的占有使用，收益和处分的权利。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利；2、使用权是指所有人以自主的意思运用或利用其物的法律可能性，使用权又划分为房屋使用权、土地使用权、集体土地使用权。所有权的特征如下：1、所有权是绝对权 ；2、所有权具有排他性；3、所有权是最完全的物权；4、所有权具有弹力性；5、所有权具有永久性；6、所有权具有观念性；7、所有权具有平等性。《中华人民共和国民法典》第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十一条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

概念：土地所有权土地所有人在法律规定的范围内占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。属性：一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在： 1、主体的特定性 2、交易的禁止性 3、权属的稳定性 4、权能的分离性所谓使用经营权，是就非所有人可以根据法律或合同，直接经营或使用他人所有之物，并取得因经营或使用而获取的利益之权利。中华人民共和国宪法（1982）规定，中国土地实行公有制，分为“国家所有，即全民所有”和农村“集体土地所有”两种形式。土地所有人在法律规定的范围内占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。内容土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制：1、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务。2、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务。3、土地所有权禁止交易。我国土地管理法规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。特征我国土地所有权的法律特征有以下几点：(1)土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。(2)交易的限制性。《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。(3)权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用”以外，土地所有权的归属状态不能改变。(4)权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此，现代物权法观念已由近代物权法的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。(5)土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。(6)土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。所谓使用经营权，是就非所有人可以根据法律或合同，直接经营或使用他人所有之物，并取得因经营或使用而获取的利益之权利。使用经营权有以下特征：1、使用经营权的基础是占有，它是一种战占有支配权，从本质上看，它是对物的直接支配权，是使用经营人和所有其他非使用经营人之间的财产关系。2、其核心内容是从物本身获取利益或收益，取得物的使用价值。但使用经营权人不能对物作最终的处分，如出卖、赠与或其他转让行为，以至将其消灭。3、它可以依法律直接取得，也可以依合同取得。这里指的使用经营权只是合法的使用经营，并受法律保护。不包括非法的使用经营。4、使用经营权人享有和所有权人一样的对物的请求权。总之，使用经营权是独立于所有权的直接对物加以使用并获取利益的权利。使用权就是非所有权人取得物的使用价值，从物本身获取利益或收益，但使用收益权人不能对物作最终的处分。由于他不是所有人，所以他无权象所有人那样，决定该物的命运，从事买卖、赠与或其他转让行为以至将其消灭。使用经营权不是指所有人对自己的财产所享有的使用经营权，而是指非所有人对他人的财产所享有的使用经营权。我们把前者称为所有权权能的使用经营权，或所有人的使用经营权。它不是独立的权利，而只是所有权的权能之一。而后者称为与所有权相分离的使用权，或非所有人的使用经营权，它是独立的权利，是与所有权并行为的一种财产权利。在现阶段，我国的全民所有制带有对生产资料的国家总体所有和企业局部所有相结合的特点，即生产资料的所有者是国家，而企业对生产资料行使使用经营权。使用经营权与所有权的使用权能是分离的，各自在社会主义经济制度中发挥着不同的作用。

您指的是哪个步骤的核算呢？长期股权投资权益法核算核算方法归纳：长期股权投资采用权益法核算的，应当分别“成本”、“损益调整”、“其他权益变动”进行明细核算。1.“成本”明细科目的会计处理（1）长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整已确认的初始投资成本。（2）长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，该部分差额，借“长期股权投资—成本”科目，贷记“营业外收入”科目。2.“损益调整”明细科目的会计核算（1）根据被投资单位实现的净利润或经调整的净利润计算应享有的份额借：长期股权投资—损益调整贷：投资收益注意问题：①确认投资损益时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净损益进行调整后加以确定。即以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，以及以投资企业取得投资时的公允价值为基础计算确定的资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响。相对于被投资单位已计提的折旧额、摊销额之间存在差额的，应按其差额对被投资单位净损益进行调整，并按调整后的净损益和持股比例计算确认投资损益。在进行有关调整时，应当考虑重要性项目。②内部交易的抵销投资企业在采用权益法确认投资收益时，应抵销与其联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益。该未实现内部交易既包括顺流交易也包括逆流交易。其中顺流交易是指投资企业向联营企业或合营企业出售资产，逆流交易是指联营企业或合营企业向投资企业出售资产。当该未实现内部交易损益体现在投资方或其联营企业、合营企业持有的资产账面价值中时，相关的损益在计算确认投资损益时应予抵销。逆流交易：对于联营企业或合营企业向投资企业出售资产的逆流交易，存在未实现内部交易损益的情况下（即有关资产未对外部独立第三方出售），投资企业在采用权益法计算确认应享有联营企业或合营企业的投资损益时，应予抵销。投资企业对外编制合并财务报表的，应在合并财务报表中对长期股权投资及包含未实现内部交易损益的资产账面价值进行调整，抵销有关资产账面价值中包含的未实现内部交易损益，相应调整对联营企业或合营企业的长期股权投资。[例题]甲企业于20×7年1月取得乙公司20%有表决权股份，能够对乙公司施加重大影响。假定甲企业取得该项投资时，乙公司各项可辨认资产、负债的公允价值与其账面价值相同。20×7年8月，乙公司将其成本为300万元的某商品以500万元的价格出售给甲企业，甲企业将取得的商品作为存货。至20×7年资产负债表日，甲企业仍未对外出售该存货。乙公司20×7年实现净利润为1600万元。甲公司在按照权益法确认应享有乙公司20×7年净损益时，应进行以下会计处理：借：长期股权投资——损益调整[1600-（500-300）×20%]280贷：投资收益280或者：借：长期股权投资——损益调整（1600×20%）320贷：投资收益320借：投资收益（200×20%）40贷：长期股权投资——损益调整40进行上述处理后，投资企业有子公司，需要编制合并财务报表的，在合并财务报表中，因该未实现内部交易损益体现在投资企业持有存货的账面价值当中，应在合并财务报表中进行以下调整：借：长期股权投资——损益调整40贷：存货40假定在2008年，甲企业将该商品对外部独立的第三方出售，因该部分内部交易损益已经实现，甲企业在确认应享有乙公司2008年净损益时，应考虑将原来未确认的该部分内部交易损益计入投资收益，即应在考虑其他因素计算确定的投资收益基础上调整增加40万元。[例题]甲企业于2008年1月取得乙公司20%的有表决权股份，能够对乙公司施加重大影响，假定甲企业取得该投资时，取得投资时被投资单位时仅有一项无形资产的公允价值与账面价值不相等，除此以外，其他可辨认资产、负债的账面价值与公允价值相等。该无形资产原值为1500万元，已计提折旧500万元，乙公司预计使用年限为10年，净残值为零，按照直线法摊销；甲公司预计该无形资产公允价值为2000万元，甲公司预计剩余使用年限为5年，净残值为零，按照直线法摊销。2008年8月，乙公司将其成本为600万元的商品以1000万元的价格出售给甲企业，甲企业取得商品作为存货，至2008年资产负债表日，甲企业仍未对外出售该存货，乙公司2008年实现的净利润为3200万元。不考虑所得税影响。2008年记入“长期股权投资—损益调整”科目的金额为（）。A.610B.510C.640D.700[答案]B[解析]借：长期股权投资—损益调整[3200-400-（2000/5-1500/10）]×20％＝510贷：投资收益510顺流交易：对于投资企业向其联营企业或合营企业出售资产的顺流交易，在该交易存在未实现内部交易损益的情况下（即有关资产未对外部独立第三方出售），投资企业在采用权益法计算确认应享有联营企业或合营企业的投资损益时，应抵销该未实现内部交易损益的影响。[例题]（例7-15）甲企业持有乙公司有表决权股份20%，能够对乙公司施加重大影响。20×7年，甲公司将其账面价值为300万元的商品以500万元的价格出售给乙公司。至20×7年资产负债表日，该批商品尚未对外部独立第三方出售。假定甲企业取得该项投资时，乙公司各项可辨认资产、负债的公允价值与其账面价值相同，两者在以前期间未发生过内部交易。乙公司20×7年净利润为1000万元。采用权益法计算确认投资损益时甲企业应当进行的会计处理为：借：长期股权投资————损益调整{[1000-（500-300）]×20%}160贷：投资收益160甲企业如需编制合并财务报表，在合并财务报表中对该未实现内部交易损益应在个别报表已确认投资损益的基础上进行以下调整：借：营业收入（500×20%）100贷：营业成本（300×20%）60投资收益40应当说明的是，投资企业与其联营企业及合营企业之间发生的无论顺流交易还是逆流交易产生的未实现内部交易损失，属于所转让资产发生减值损失的，有关的未实现内部交易损失不应予以抵销。（2）被投资单位宣告发放现金股利或利润时自被投资单位分得的现金股利或利润未超过已经确认的投资收益，应抵减长期股权投资的账面价值。被投资单位分得的现金股利或利润超过已经确认的损益调整的部分应视同投资成本的收回，冲击长期股权投资的账面价值。借：应收股利贷：长期股权投资—损益调整[未超过已经确认的损益调整的部分]长期股权投资—成本[差额][例题]A公司于2008年1月2日以银行存款9000万元取得B公司40％的股权，采用权益法核算长期股权投资，2008年1月1日B公司可辨认净资产的公允价值为20000万元，取得投资时被投资单位时仅有一项固定资产的公允价值与账面价值不相等，除此以外，其他可辨认资产、负债的账面价值与公允价值相等。该固定资产原值为2000万元，已计提折旧400万元，B公司预计使用年限为10年，净残值为零，按照直线法计提折旧；A公司预计该固定资产公允价值为4000万元，A公司预计剩余使用年限为8年，净残值为零，按照直线法计提折旧。双方采用的会计政策、会计期间相同，无内部交易。2008年度B公司实现净利润为1000万元。（1）2008年1月2日投资时借：长期股权投资—成本9000贷：银行存款90009000＞20000×40％＝8000（2）2008年度B公司实现净利润为1000万元。假定双方未发生任何内部交易调整后的净利润=1000-（4000÷8-2000÷10）=700借：长期股权投资—损益调整700×40％＝280贷：投资收益280（3）如果2009年B公司宣告发放股利600万元。借：应收股利600×40％＝240贷：长期股权投资—损益调整240如果2009年B公司宣告发放股利800万元。借：应收股利800×40％＝320贷：长期股权投资—损益调整700×40％＝280长期股权投资—成本100×40％＝40（3）投资企业确认被投资单位发生的净亏损，应当以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失义务的除外。企业存在其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益项目以及负有承担额外损失义务的情况下，在确认应分担被投资单位发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理：①冲减长期股权投资的账面价值。②如果长期股权投资的账面价值不足以冲减的，应当以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期权益的账面价值。③在进行上述处理后，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，应按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。除上述情况，仍未确认的应分担的被投资单位的损失，应在账外备查登记被投资单位发生亏损：借：投资收益贷：长期股权投资—损益调整长期应收款预计负债被投资单位以后期间实现盈利的，扣除未确认的亏损分担额后，应按与上述顺序相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。3.“其他权益变动”明细科目的会计处理投资企业对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在持股比例不变的情况下，被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，企业按持股比例计算应享有的份额，借记或贷记“长期股权投资—其他权益变动”科目，贷记或借记“资本公积——其他资本公积”科目。

在我国国有土地是一类比较稀缺的资源，我国的相关政府对这类土地资源进行比较严格的管理。相关的当事人在办理这类国有 土地使用权 的初始登记时，需要出示相关办理者的法人信息和相关的土地批复证明文件。到指定的土地办理变更部门，进行相应的办理这类手续。 一、出让国有土地使用权初始登记办理程序 1.初始登记申请(打印); 2.土地登记申请书; 3.申请人为单位的，提供 营业执照 、组织机构代码证原件及复印件(盖单位公章)，法定代表人 身份证 明书及身份证原件及复印件(盖单位公章);申请人为个人的，提供户主身份证或户籍证明，未成年人还应提交 监护人 身份证明材料(以上材料查验原件后收复印件); 4.划拨国有建设用地使用权初始登记的：应提交人民政府批准的用地文件、国有土地划拨决定书和建设用地批准书等相关证明材料;新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应提供建设项目竣工验收报告。出让国有建设用地使用权初始登记的：应提交国有建设用地使用权出让合同、出让金缴纳凭证，建设用地规划许可证，协议出让应提交人民政府土地批准文件，招拍挂出让应提交成交确认书原件，建设用地批准书; 5.地籍调查成果资料：地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标。地籍调查相关成果原件，申请人可委托有资质的专业技术单位进行地籍调查取得，地籍调查表须经四邻签字盖章，四邻指界须提供法人身份证明书、法人委托书、身份证原件及复印件，复印件盖单位公章; 6.完税凭证( 契税 、 土地增值税 缴纳凭证原件)或免税凭证、出让金凭证。(以上材料查验原件后收复印件); 7.征收 集体土地 的提供 征地 批复; 8.如有地上建筑物需提交地上建筑物产权证明。(查验原件后收复印件); 9.其他相关材料; 10.委托 代理 人申请土地登记的，还应当提交法定代表人(或个人) 授权委托书 及代理人身份证原件(专业代理机构需提供资质证明及代理人职业资格证书原件及复印件);代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应经依法公证。 在办理这类手续时，还应带好相关的土地相关的产权证明，证明这类土地的相关权益符合合法的办理这类土地的初始登记权的办理。我国的对这类证件的审查制度也比较严格，规定相关的税费和 土地出让金 都应及时的交付后，才可以办理这类相关的土地证明。