动产

地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。地役权的意义：指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权是以他人不动产供自己不动产便利而使用的权利。地役权的变动：1、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。2、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。地役权的分类和期限：地役权的分类：1、积极地役权与消极地役权。2、地役权的继续地役权与非继续地役权。3、表见地役权与非表见地役权。4、以地役权的内容为标准的分类：①通行地役权。②有关水的地役权。③眺望地役权。④采光地役权。⑤支撑地役权。⑥放牧地役权。⑦建造附属设施或安设临时附着物的地役权。⑧排污地役权。地役权的期限：由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

营改增后出租不动产增值税税率为11%。《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附件1《营业税改征增值税试点实施办法》：第十五条 增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。

停车费属于不动产租赁吗属于.依据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定,物业公司收取的停车费收入,应按照不动产经营租赁业务.物业收取费用的法律依据与形式《物权法》对业主区分所有权和共有权作出了规定,《物权法》第七十条:"业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利."《物业管理条例》(国务院令第379号)对共有部分经营及收益进行了规定,第五十五条:"利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续.业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用."根据法律规定,共有部分的经营收益应归属业主所有.从而物业收取的相关费用可能存在以下几种情况:1.物业已经征得业主或业主委员会(以下统称业委会)的同意,向占用共有部分的单位或个人收取费用,该费用归属业委会所有,物业按比例取得一定收入,具体又可以分两种:(1)由物业直接开具发票给支付费用的单位或个人;(2)物业不直接开票,发票由业委会领购开具或申请代开(实际上业委会领购或申请代开发票的情形极少).2.更多的情况是物业擅自收取费用,业委会对此并不知情.这还衍生出另外一种情形,就是业委会事后向物业公司追讨收益,相关司法判例支持物业将相关收益归还业委会的并不鲜见.不动产租赁不可以拥有产权为要件另一个问题是:提供不动产租赁服务需要拥有不动产的所有权吗?财税〔2016〕36号并没有对不动产租赁是否必须拥有所有权做出直接规定.很多人会赞成提供不动产租赁并不要求对不动产拥有所有权的观点,最常见的就是转租.在转租的情况下,承租人拥有的只是债权,而非物权.不动产经营租赁服务强调的是在不转让所有权的前提下,"将不动产转让他人使用",纳税人之所以可以将不动产转让他人使用,可能基于所有权,可能基于其他物权,也可能基于债权,甚至仅是无权占有.所以,提供不动产租赁服务并没有以拥有所有权为必要条件,物业公司虽然不对小区公共场地拥有所有权,但并不必然就说它提供的不是不动产租赁服务.可是考虑到收益归属的法律规定,上述情形物业提供的就一定是不动产租赁服务吗?物业收取上述费用税务如何处理物业向在小区公共场地停车、摆摊或投放广告的客户收取费用,但该"收入"却不一定全额归物业所有,其税务处理可能有以下几种情形:1.如果物业向支付费用的单位和个人开具了不动产租赁发票,可简单判断物业提供了不动产租赁服务.这颇有形式决定实质的意味,但物业转售水电的处理模式与此极为相似.2.如果收益最终归属业委会所有,且物业符合代收的要求,物业取得的收益来源于业委会,此时不管取得收益是代收手续费还是车辆等管理费,都应视为物业服务所得.此时又面临两个问题:(1)业委会构成纳税人吗?业委会属于"其他组织".很多司法判例认为业委会属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定的"其他组织",在进行体系解释时,也可以认为其属于税法上的"其他组织".那么作为"其他组织"的业委会提供应税行为并取得收入,发生纳税义务并无异议.(2)实际情况是物业收取费用时往往由物业直接开票,这与代收水电费一样,物业面临无法进行差额扣除而税负上升的情形.3.物业擅自收取费用,业委会对此并不知情.物业以"管理者"的身份将不动产使用权转让他人使用,提供的确是不动产租赁服务;而业委会对此并不知情,没有经营行为,从而业委会不构成纳税人.如果事后业委会进行追讨而取得收入,则按上述方式处理.是否有新老项目之分根据财税〔2016〕36号文附件一的规定,以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务可以选择简易征收.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第二条规定,"取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产."问题来了,物业并没有取得该不动产,它只是取得不动产的一些管理权,是否能简易征收就存在争议了.《深圳市全面推开"营改增"试点工作指引(之一)》:"车辆停放服务属于不动产经营租赁范围.车辆停放服务老项目,是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目."可是从增值税原理来讲,物业其实不管怎么都无法取得不动产的进项进行抵扣,从而一旦定为新项目,其税负将受到不利影响.停车费属于不动产租赁吗?

法律分析：融资租赁属于租赁服务。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百三十五条　融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

一、不动产经营租赁属于什么服务1、不动产经营租赁属于租赁服务。不动产租赁服务的内容包括融资租赁服务以及经营租赁服务。融资租赁服务是指具有融资性质以及所有权转移特点的租赁活动。2、法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。二、不动产证办理条件是什么1、登记申请书。2、申请人、中国人身份证明材料、授权委托书。3、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。4、不动产界址、空间界限、面积等材料。5、与他人利害关系的说明材料。6、法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产租赁增值税税率为5%至9%不等。具体情况如下：1、一般纳税人出租不动产2016年5月1日以后取得，增值税一般纳税人出租不动产税率9%，2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%；2、小规模纳税人出租不动产适用5%征收率；3、个体工商户出租住房征收率5%；4、个人出租不动产征收率5%。一、不动产租赁包括以下：1、土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物；2、如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产；3、依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。二、不动产权和房产证的区别有3个，分别是：1、防辐射标签区别。房产证没有防辐射标签，不动产证有防辐射标签；2、内容不同。房产证包含房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。而不动产权证对比房产证增加了镭射区、不动产单元号、适用期限等内容；3、费用不同。房产证在办理证书时，需要按照土地面积、房产面积分别进行两次测绘、缴纳两次测绘费用，缴纳两次制证成本费。不动产证测绘只要一次就行，制证的成本费也就收一次。总之，不动产所在地与机构所在地不在同一市的，纳税人应按照计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产租赁属于租赁服务，不动产租赁和无形资产租赁属于营业税征税服务。《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条 增值税税率：（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%；（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：1、粮食等农产品、食用植物油、食用盐；2、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；3、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；4、饲料、化肥、农药、农机、农膜；5、国务院规定的其他货物。（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%；（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外；（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。税率的调整，由国务院决定。

法律主观：城镇化的过程，大量人口离开农村来到城市工作，这些留在城市的人口大部分依靠租房在城市落脚。所以城市里出租房屋行业还是比较发达的，关于出租房租，税率肯定是要了解的。一、个人所得税（10%）个人出租住房取得的收入，属于“财产租赁所得”的征税范围，税率为20%。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，每次收入不超过4000元的，可以定额减除800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用。减除后的费用再乘以20%的税率就是应缴纳的个人所得税。但是，我国对于个人出租住房有税收优惠政策，即对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。二、印花税（应纳但免征）订立经济合同要征收印花税，经济合同包活财产租赁合同，订立合同的当事人双方均要缴纳印花税。财产租赁合同的印花税的税率为1‰，按照合同上记载的金额为计税金额。但是，我国对于签订住房租赁合同有免税政策，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。三、房产税（4%）房产税是房屋产权人持有房屋所要交的税款。即使房屋产权人将房屋出租，交给他人占有使用，但是因为房屋产权人依然是房屋的所有者，仍然要缴纳房产税。根据我国税法的相关规定，对个人出租住房，不区分出租房屋的实际用途，均按4%的税率征收房产税。四、城镇土地使用税（分级幅度税额）城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据向土地使用权人征收的一种税。由于出租人在购买获得房屋时一并取得了相应的土地使用权，故不论房屋是否出租都应交税。城镇土地使用税实行分级幅度税额。具体如下：大城市1.5元-30元/平方米；中等城市1.2元-24元/平方米；小城市0.9元-18元/平方米；县城、建制镇、工矿区0.6元-12元/平方米。各省、自治区、直辖市人民政府可在上述法定税额幅度内，根据当地的实际情况确定所辖地区的适用税额幅度。五、增值税（1.5%）曾经房屋出租属于营业税的调整范畴，“营改增”之后就统一成征收增值税。根据国税局2016年发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，个人（自然人）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。如果出租的是非住房性质的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。六、城市维护建设税（地区差别比例税率）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）这三种税统称为附加税，是对缴纳增值税、消费税的单位和个人附加征收的一种税，计税依据为纳税人实际缴纳的增值税和消费税的金额。在住房出租中，因为不涉及消费税，所以附加税的计税金额是出租人因出租房屋缴纳的增值税的金额。其中，城市维护建设税实行地区差别比例税率：城市市区为7%；县城、建制镇为5%；其他地方为1%。教育费附加为比例税率3%。地方教育费附加为比例税率2%。上述税率各自乘以增值税的纳税金额就是出租人因此要交的三种附加税的金额了。法律客观：对于买房的人来说“要不要交房产税”是十分重要，要交哪些税也是购房者不可疏忽的一个大问题的，今天就结合营改增政策，针对不动产的税收与租赁问题简单的介绍一下。一、纳税人(一)、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。(二)、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。二、征税范围1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。2.不征收增值税的项目下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。3.税率和征收率(一)、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。(二)、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。(三)、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。4.计税方法(1).基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。(2).一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。(3).简易计税方法的应纳税额(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+征收率)5.销售额的确定(1)基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。(2)具体方法(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。(3)试点前发生的业务(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。(4)销售使用过的固定资产一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。(5)视同销售的处理纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。6.增值税进项税额抵扣(1).增值税抵扣凭证纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。(2).准予从销项税额中抵扣的进项税额(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。(3).不得从销项税额中抵扣的进项税额(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。7.纳税地点基本规定属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。8.纳税义务发生时间(1).纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。(2).纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。如有变动，请以官网发布的消息为准。

有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁；根据《财政部、国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2012]71号）及《财政部、国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2011]111号）《应税服务范围注释》第二条第（五）项规定：“有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。“1.有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。2.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。拓展资料：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”），有形动产经营性租赁服务纳税相关内容介绍如下：（一）概念有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。（二）税率适用问题对于有形动产经营性租赁服务的增值税税率适用问题，36号文相关规定如下：一是提供有形动产租赁服务，税率为17%；二是试点纳税人中的一般纳税人，以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务；以及试点纳税人在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。根据上述相关规定，许多地方是从2012年11月1日起正式实施营改增试点改革，因此，上述案例中的纳税人在2012年11月1日之前购进的有形动产进行经营租赁服务，可以按照简易计税方法计算缴纳增值税。2012年11月1日至2015年10月31日期间购进的有形动产从事经营性租赁服务，认定为一般纳税人之后应该按照17%税率征税。试点改革以前，即2012年11月1日（不包括11月1日）之前取得的有形动产进行经营租赁服务，可以按照3%征收率选择简易计税方法征收，2012年11月1日以后（包括11月1日）取得的有形动产进行经营租赁服务，按照17%适用税率征收增值税。（三）纳税义务发生时间如何确定36号文规定，有形动产经营租赁纳税义务时间为：1.提供有形动产租赁并收讫租金或取得索取租金收入价款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫租金，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取租金收入凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。2.提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，为收到预收款的当天。3.发生视同提供有形动产租赁服务的，为服务完成的当天。二、有形动产经营租赁选择简易计税方法注意事项（一）选择简易计税方法能否开具增值税专用发票营改增试点后，一般纳税人提供有形动产租赁服务的适用税率为17%。有形动产租赁是营改增试点中唯一适用17%税率的行业，主要考虑到纳税人购进或自制有形动产，也可以享受17%的进项税额抵扣。但是，很多企业用于租赁的动产，大部分是营改增试点实施前取得的，无法获得进项税额抵扣，如果按17%的税率缴纳增值税，其税负将比营改增试点前大大增加，不符合结构性减税的精神。因此，36号文对这种情况给予适用简易计税方法的选择，以3%的征收率计算缴纳增值税。该规定有助于减轻纳税人增值税税负，但是带来一个问题，即一般纳税人选择简易计税方法后，是否可以向承租企业开具增值税专用发票呢?有观点认为，这种情况不能开具增值税专用发票。笔者认为这种观点并不恰当。纳税人提供应税服务如何开具专用发票，36号文附件一规定如下，即：纳税人提供应税服务，应当向索取增值税专用发票的接受方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。小规模纳税人提供应税服务，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。可以看出，36号文并没有明确说一般纳税人有形动产租赁选择简易计税方法不能开具增值税专用发票，而且，一般纳税人有形动产租赁选择简易计税方法的征收率与小规模纳税人的征收率一样，均为3%；但是小规模纳税人可以申请向税务机关代开专用发票，而不同于小规模纳税人的是，一般纳税人并不能向税务机关申请代开增值税专用发票，如果又不允许其自行开具增值税专用发票，显然是不公平的。《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号，以下简称“9号文”)列举了纳税人可以按简易办法征收增值税的各类货物；而根据《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函〔2009〕90号)的规定，9号文中列举的各类可按简易办法征收增值税的货物，只有纳税人销售使用过的固定资产和旧货必须开具普通发票，9号文第二条第（三）项、第（四）项和第三条规定的，可自行开具增值税专用发票，也就是说其他货物均可自行开具增值税专用发票。目前已出台的文件，对于营改增试点后可选择简易计税方法的应税服务是否可以开具增值税专用发票，并无限制性规定，所以，笔者认为，纳税人以试点实施之前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，可以开具增值税专用发票。(二）简易计税方法选择的范围根据36号文，试点一般纳税人有形动产租赁可以选择简易征收的范围应注意以下两点：第一，一般纳税人经营租赁中可以选择简易计税方法的有形动产，必须是其在该地区试点实施之前取得的。第二，《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）规定：“试点纳税人在该地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前应继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。”这一点，36号文有了新的变化，改为“试点纳税人在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同，可以选择简易计税方法”。（三）简易计税方法一经确定，不能随意改变对于一般纳税人以试点实施前取得的有形动产为标的物的经营租赁，并非一定要求采取简易计税办法，也可以选择一般计税办法。承租人情况不同，其对增值税专用发票的要求也不同。如对于小规模纳税人，其并不需要增值税进项税额抵扣，而对于一般纳税人，取得增值税专用发票就很重要。36号文附件一规定，一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。因此，纳税人一经选择简易征税计税方法，对不同的纳税人，必须采取统一的计税办法。（四）简易计税方法应纳税额计算36号文附件一第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产，因此，简易计税项目对应的进项税额不能进行进项抵扣。根据36号文附件一第三十四条规定，简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）。参考链接：百度百科-有形动产融资租赁

不动产经营租赁属于租赁服务。不动产租赁服务内容包括融资租赁服务和经营租赁服务。融资租赁服务是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。经营租赁服务是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动；按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务；将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

不动产租赁增值税税率为5%至9%不等。具体情况如下：1、一般纳税人出租不动产2016年5月1日以后取得，增值税一般纳税人出租不动产税率9%，2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%；2、小规模纳税人出租不动产适用5%征收率；3、个体工商户出租住房征收率5%；4、个人出租不动产征收率5%。一、不动产租赁包括以下：1、土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物；2、如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产；3、依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。二、不动产权和房产证的区别有3个，分别是：1、防辐射标签区别。房产证没有防辐射标签，不动产证有防辐射标签；2、内容不同。房产证包含房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。而不动产权证对比房产证增加了镭射区、不动产单元号、适用期限等内容；3、费用不同。房产证在办理证书时，需要按照土地面积、房产面积分别进行两次测绘、缴纳两次测绘费用，缴纳两次制证成本费。不动产证测绘只要一次就行，制证的成本费也就收一次。总之，不动产所在地与机构所在地不在同一市的，纳税人应按照计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产租赁属于租赁服务，不动产租赁和无形资产租赁属于营业税征税服务。《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条 增值税税率：（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%；（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：1、粮食等农产品、食用植物油、食用盐；2、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；3、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；4、饲料、化肥、农药、农机、农膜；5、国务院规定的其他货物。（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%；（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外；（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。税率的调整，由国务院决定。

不动产租赁增值税税率为5%至9%不等。具体情况如下：1、一般纳税人出租不动产2016年5月1日以后取得，增值税一般纳税人出租不动产税率9%，2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%；2、小规模纳税人出租不动产适用5%征收率；3、个体工商户出租住房征收率5%；4、个人出租不动产征收率5%。一、不动产租赁包括以下：1、土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物；2、如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产；3、依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。二、不动产权和房产证的区别有3个，分别是：1、防辐射标签区别。房产证没有防辐射标签，不动产证有防辐射标签；2、内容不同。房产证包含房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。而不动产权证对比房产证增加了镭射区、不动产单元号、适用期限等内容；3、费用不同。房产证在办理证书时，需要按照土地面积、房产面积分别进行两次测绘、缴纳两次测绘费用，缴纳两次制证成本费。不动产证测绘只要一次就行，制证的成本费也就收一次。总之，不动产所在地与机构所在地不在同一市的，纳税人应按照计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产租赁属于租赁服务，不动产租赁和无形资产租赁属于营业税征税服务。《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条 增值税税率：（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%；（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：1、粮食等农产品、食用植物油、食用盐；2、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；3、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；4、饲料、化肥、农药、农机、农膜；5、国务院规定的其他货物。（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%；（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外；（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。税率的调整，由国务院决定。

法律分析：现代服务。不动产租赁属于租赁服务；物业服务属于商务辅助服务。现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。法律依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 附件1:营业税改征增值税试点实施办法》第六条 租赁服务。租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。（1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。

不动产出租是否属于现代服务业《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 附件1:营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号)附:销售服务、无形资产、不动产注释第一条第(六)项 现代服务.现代服务,是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动.包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务.根据上述法规规定,不动产出租属于现代服务,不动产租赁和经营租赁的区别是租金标准不同住宅的租赁必须执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策的租金标准.各地都规定了住房租金的统一标准或最高限价,租赁双方必须执行.经营性房屋的租赁可以由双方协商议定租赁价格.说起不动产租赁服务和仓储服务，因其业务的相似性较高，在实操过程中二者极易混淆，进而产生涉税风险。今天我们就将这两项业务进行对比分析，让大家重新认识一下不动产租赁服务和仓储服务：二者主要区别：不动产租赁服务不提供后续服务，仓储服务是重在贮放、保管货物的服务业务。比如，甲公司有两栋自有厂房，2018年1月1日到2019年12月31日期间将其中一栋出租给B公司用于存货，收取B公司的租赁费，属于不动产租赁服务；另外一栋厂房替他人存放保管货物等，收取存货人支付的仓储费，则属于仓储服务。租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。融资租赁服务最终是收取利息为目的的，所有需要按“贷款服务”税目6%征收增值税。经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务，其中有形动产经营租赁服务适用16%的税率，不动产经营租赁服务适用10%的税率。所以归属于哪里要根据您的商品类型来确定，若是不动产那就属于不动产经营租赁服务，若是动产就属于有形动产经营租赁服务，两者税率不同。单纯的经营服务是一种劳务，与租赁无关。

不动产租赁增值税税率为5%至9%不等。具体情况如下：1、一般纳税人出租不动产2016年5月1日以后取得，增值税一般纳税人出租不动产税率9%，2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%；2、小规模纳税人出租不动产适用5%征收率；3、个体工商户出租住房征收率5%；4、个人出租不动产征收率5%。一、不动产租赁包括以下：1、土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物；2、如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产；3、依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。二、不动产权和房产证的区别有3个，分别是：1、防辐射标签区别。房产证没有防辐射标签，不动产证有防辐射标签；2、内容不同。房产证包含房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。而不动产权证对比房产证增加了镭射区、不动产单元号、适用期限等内容；3、费用不同。房产证在办理证书时，需要按照土地面积、房产面积分别进行两次测绘、缴纳两次测绘费用，缴纳两次制证成本费。不动产证测绘只要一次就行，制证的成本费也就收一次。总之，不动产所在地与机构所在地不在同一市的，纳税人应按照计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产租赁属于租赁服务，不动产租赁和无形资产租赁属于营业税征税服务。《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条 增值税税率：（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%；（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：1、粮食等农产品、食用植物油、食用盐；2、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品；3、图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物；4、饲料、化肥、农药、农机、农膜；5、国务院规定的其他货物。（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%；（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外；（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。税率的调整，由国务院决定。

法律主观：城镇化的过程，大量人口离开农村来到城市工作，这些留在城市的人口大部分依靠租房在城市落脚。所以城市里出租房屋行业还是比较发达的，关于出租房租，税率肯定是要了解的。一、个人所得税（10%）个人出租住房取得的收入，属于“财产租赁所得”的征税范围，税率为20%。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，每次收入不超过4000元的，可以定额减除800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用。减除后的费用再乘以20%的税率就是应缴纳的个人所得税。但是，我国对于个人出租住房有税收优惠政策，即对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。二、印花税（应纳但免征）订立经济合同要征收印花税，经济合同包活财产租赁合同，订立合同的当事人双方均要缴纳印花税。财产租赁合同的印花税的税率为1‰，按照合同上记载的金额为计税金额。但是，我国对于签订住房租赁合同有免税政策，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。三、房产税（4%）房产税是房屋产权人持有房屋所要交的税款。即使房屋产权人将房屋出租，交给他人占有使用，但是因为房屋产权人依然是房屋的所有者，仍然要缴纳房产税。根据我国税法的相关规定，对个人出租住房，不区分出租房屋的实际用途，均按4%的税率征收房产税。四、城镇土地使用税（分级幅度税额）城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据向土地使用权人征收的一种税。由于出租人在购买获得房屋时一并取得了相应的土地使用权，故不论房屋是否出租都应交税。城镇土地使用税实行分级幅度税额。具体如下：大城市1.5元-30元/平方米；中等城市1.2元-24元/平方米；小城市0.9元-18元/平方米；县城、建制镇、工矿区0.6元-12元/平方米。各省、自治区、直辖市人民政府可在上述法定税额幅度内，根据当地的实际情况确定所辖地区的适用税额幅度。五、增值税（1.5%）曾经房屋出租属于营业税的调整范畴，“营改增”之后就统一成征收增值税。根据国税局2016年发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，个人（自然人）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。如果出租的是非住房性质的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。六、城市维护建设税（地区差别比例税率）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）这三种税统称为附加税，是对缴纳增值税、消费税的单位和个人附加征收的一种税，计税依据为纳税人实际缴纳的增值税和消费税的金额。在住房出租中，因为不涉及消费税，所以附加税的计税金额是出租人因出租房屋缴纳的增值税的金额。其中，城市维护建设税实行地区差别比例税率：城市市区为7%；县城、建制镇为5%；其他地方为1%。教育费附加为比例税率3%。地方教育费附加为比例税率2%。上述税率各自乘以增值税的纳税金额就是出租人因此要交的三种附加税的金额了。法律客观：对于买房的人来说“要不要交房产税”是十分重要，要交哪些税也是购房者不可疏忽的一个大问题的，今天就结合营改增政策，针对不动产的税收与租赁问题简单的介绍一下。一、纳税人(一)、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。(二)、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。二、征税范围1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。2.不征收增值税的项目下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。3.税率和征收率(一)、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。(二)、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。(三)、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。4.计税方法(1).基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。(2).一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。(3).简易计税方法的应纳税额(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+征收率)5.销售额的确定(1)基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。(2)具体方法(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。(3)试点前发生的业务(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。(4)销售使用过的固定资产一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。(5)视同销售的处理纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。6.增值税进项税额抵扣(1).增值税抵扣凭证纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。(2).准予从销项税额中抵扣的进项税额(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。(3).不得从销项税额中抵扣的进项税额(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。7.纳税地点基本规定属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。8.纳税义务发生时间(1).纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。(2).纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。如有变动，请以官网发布的消息为准。

法律分析：融资租赁属于租赁服务。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百三十五条　融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

都属于现代服务。1.其中： 不动产租赁属于租赁服务；物业服务属于商务辅助服务。现代服务,是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动.包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务.2.根据上述法规规定,不动产出租属于现代服务,不动产租赁和经营租赁的区别是租金标准不同，住宅的租赁必须执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策的租金标准.各地都规定了住房租金的统一标准或最高限价,租赁双方必须执行.经营性房屋的租赁可以由双方协商议定租赁价格.3.租赁业属于服务业，营改增后，有形动产租赁服务属于增值税征税服务，不动产租赁和无形资产租赁属于营业税征税服务。房地产是房产和地产的合称,是指土地和土地上的建筑物或附着物.先是地产开发,才有房产建筑 房地产本身就是一个行业属于第三产业。房地产本身就是一个行业，但它拉动了太多的行业。如水泥，钢铁，建筑。创造了大量就业机会。 销售 服务 房地产里面有开发，有销售，房地产开发应当属于建筑行业，楼盘销售也可以属于销售行业，这个没办法具体分开。4.房地产行业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括:土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

（一）是的，有形动产租赁服务是现代服务。（二）现代服务包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务、其他现代服务、有形动产租赁服务、不动产租赁服务。因此有形动产租赁服务属于现代服务业，有形动产租赁服务一般纳税人的纳税税率是13%，小规模纳税人的税率是3%。扩展资料：一、有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁；根据《财政部、国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2012]71号）及《财政部、国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2011]111号）《应税服务范围注释》第二条第（五）项规定：“有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。“1.有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。2.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。二、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”），有形动产经营性租赁服务纳税相关内容介绍如下：（一）概念有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。（二）税率适用问题对于有形动产经营性租赁服务的增值税税率适用问题，36号文相关规定如下：一是提供有形动产租赁服务，税率为17%；二是试点纳税人中的一般纳税人，以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务；以及试点纳税人在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。根据上述相关规定，许多地方是从2012年11月1日起正式实施营改增试点改革，因此，上述案例中的纳税人在2012年11月1日之前购进的有形动产进行经营租赁服务，可以按照简易计税方法计算缴纳增值税。2012年11月1日至2015年10月31日期间购进的有形动产从事经营性租赁服务，认定为一般纳税人之后应该按照17%税率征税。试点改革以前，即2012年11月1日（不包括11月1日）之前取得的有形动产进行经营租赁服务，可以按照3%征收率选择简易计税方法征收，2012年11月1日以后（包括11月1日）取得的有形动产进行经营租赁服务，按照17%适用税率征收增值税。（三）纳税义务发生时间如何确定36号文规定，有形动产经营租赁纳税义务时间为：1.提供有形动产租赁并收讫租金或取得索取租金收入价款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫租金，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取租金收入凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。2.提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，为收到预收款的当天。3.发生视同提供有形动产租赁服务的，为服务完成的当天。

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(1)现阶段我国买行按劳分配为主体、多种分配制度并存的分配制度。生产决定分配，生产资料所有制决定分配方式。在社会主义初级阶段，实行公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，相应地就必然实行这一分配制度。(2)创造条件让更多群众拥有财产性收入是坚持按生产要素分配原则的体现。这是对公民财产权存在的合理性、合法性的确认，体现了国家对公民权利的尊重。这有利于实现资源的优化配置，让一切创造社会财富的源泉充分涌流；有利于完善收入分配制度，增加居民收入，构建社会主义和谐社会。 第（1）问比较直接，可根据教材作答。第（2）问的解答，需要在理解党关于分配制度改革的新精神基础上，与教材相关知识实现对接。财产性收入的获得应党属于按生产要素分配。党的这一提法本身就是对我国分配制度的改革。

对于整体开发分批竣工的情况，可以分批办理不动产权证。1. 在房屋竣工验收完成以后，开发商需要办理初始登记，然后取得大房产证，这个房产证包括了整一栋楼或是一期的所有商品房。2. 随后，开发商需要办理分割，把大房产证分成一个个的小房产证，也就是最终到业主手上的房子。因此，对于整体开发分批竣工的房屋，可以按照上述步骤分批办理不动产权证。请注意，有任何具体的不动产权证办理问题，建议咨询当地的不动产登记部门或者相关的法律专业人士。

可以。国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续.通知和查封是防止产权被抵押和转让，没有法律依据说可以禁止办理初始登记。

不动产登记证能换房本，流程如下：1、权利人提出申请；2、到指定经办机构提交材料；3、有关部门进行实地查看和内部审核；4、审核通过后即可办理登记并核发不动产权证书。不动产证办理有哪些流程1、确认开发商进行初始登记。在办理不动产权证的时候，首先需要确认开发商有没有初始登记，通常开发在交房后的60天内，需要将房屋产权资料送到房管相关部门，由房管相关部门做初始登记，因此购房者最好在交房三个月后可在网上查询下自己的房屋的师傅已经登记；2、填写不动产权登记申请表。初始登记完成后，购房者可前往房地产心填写《不动产登记申请表》，通常开发商那也会有已经盖章好的申请表，购房者只需到开发商那填写即可；3、办理房屋测绘。填好申请表后，购房者可向开发商申请领取测绘表，然后到指定的房屋测绘机构那办理房屋面积测绘，这是办理不动产权证不可或缺的一步，是房产部门确定房屋面积的重要依据；4、缴纳契税、维修基金等。办理不动产权时，还需缴纳契税、维修基金等，公共维修基金一般由物业所在地的区代理机构收取，购房者再缴纳这两项费用后，一定需要将缴纳凭证保管好；5、提交相关材料、领取不动产权证。购房者前往不动产登记部门提交房屋测绘表、契税与维修基金缴纳凭证、申请表等相关材料后，并缴纳一定的印花税和产权登记费、工本费后，就可等待领取房屋产权证。综上所述，不动产统一登记为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。【法律依据】：《不动产登记暂行条例》第四条 国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

可以。国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续.通知和查封是防止产权被抵押和转让，没有法律依据说可以禁止办理初始登记。

作为大多数购房新手而言，可能对不动产登记中心是什么单位并不是非常的了解。不过别担心，下面我就针对这个疑问，来为大家简单的介绍下，说不定对你日后买房有所帮助。 不动产登记中心是什么单位 不动产登记中心属于国土局下属部门，是国土局的下属二级局，在县里通常是副科级单位。它主要承担指导和监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记以及海域登记等不动产登记工作的职责。 不动产登记的业务类型主要有： 1、建设用地使用权、建设用地及建筑物、构筑物所有权、地役权、抵押权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记以及查解封登记等。 2、集体土地所有权登记。 3、林权登记。 不动产登记局是不是行政单位 不动产登记局是行政单位，是继国务院明确由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责后，国土资源部2014年1月26日表示，在该部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，至此组建而成的。 此前的土地登记事业编，在管理过程中，会逐渐由事业编制向公务员编制转移。 怎么办理房屋不动产登记证 1、初始登记，买房人需在交房之日起的60天之内，将其房屋产权等资料递交到房管部门，由房管部门办理初始登记(20—60天不等)，购房者可在入住3个月后向开发商咨询初始登记情况，或者在房地产交易信息网自行查询。 2、填写《房屋权登记申请表》，买房人在确定初始登记完成后，主动前往房管部门领取并填写《房屋权登记申请表》。 3、填写完成后，让开发商签字并盖章。在此需提醒大家的是：有的开发商手中有现成的表格，购房者可直接到开发商处领取和填写。 4、拿测绘图，不动产权登记部门要确定产权证上的房屋信息，测绘表标注面积，购房者必须携带。 5、在开发商处领取办证文件，办证所需要的文件多而杂，买房人在填写申请表时应提前咨询，有助于一次备齐。 编辑总结：看完以上介绍，相信大家对不动产登记中心是什么单位也有了进一步的了解。如需了解更多相关资讯，请继续关注我们网站，后续将为大家呈现更多的精彩内容。

不动产初始登记需要以下资料：1、登记申请书，原件；2、申请人身份证明，原件和复印件；3、国有土地使用证，原件和复印件；4、建设工程符合规划的证明，原件或经确认的复印件；5、房屋已竣工的证明，原件或经确认的复印件。不动产，是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产证的房子可以买卖。不动产证=房产证+土地证。房屋做不动产登记是房屋所有权公示手段。房屋产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律依据：《不动产登记暂行条例》第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。