商品

当贷物发出时，没有确认收入结转成本时，发出的贷物就计入发出商品科目中，借：发出商品库存商品等确认收入里，结转成本时借：主营业务成本贷：发出商品.库存商品采用售价核算的，购入的商品到达验收入库后，按商品售价，借记“库存商品”科目，按专用发票上注明的增值税额，借记“应交税金—应交增值税(进项税额)”科目，按商品进价和增值税进项税额的合计金额，贷记“银行存款”等科目，按商品售价与进价的差额，贷记“商品进销差价”科目；销售发出的商品，平时可按商品售价结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记库存商品。月度终了，应按商品进销差价率计算分摊本月已销商品应分摊的进销差价，借记“商品进销差价”科目，贷记“主营业务成本”科目。

发出时借;发出商品贷:库存商品按合同约定的日期确认收入借:应收帐款等贷:主营业务收入应交税费-应交增值税-进项税额同时结转成本借:产品销售成本贷:发出商品收到款项借:银行存款贷:应收帐款扩展资料：发出商品存货包括：原材料、库存商品(房地产开发企业的开发产品、农业企业收获的农产品)、生产成本、制造费用、劳务成本、周转材料(如包装物、低值易耗品)、发出商品、在途物资、材料采购、材料成本差异(超支加、节约减)、委托加工物资、委托代销商品、商品进销差价(减)、存货跌价准备(减)等。企业发出商品，当月不开发票。 ——这种情况财务会计上不做任何处理，但销售会计要做好发货记录。(销售会计日常工作要做好发货，来款以及开票记录)为了反映和监督商品发出和收取货款的情况，应设置“发出商品”帐户组织核算。发出商品的实际成本和代购货单位垫付的运杂费借记该帐户，收到货款后，按发出商品成本和已收回的代垫运杂费贷记该帐户，由购货单位退回的发出商品的实际成本也在该帐户的贷方反映。发出商品的主要账务处理（一）对于不满足收入确认条件的发出商品，应按发出商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记本科目，贷记“库存商品”科目。发出商品满足收入确认条件时，应结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记本科目。采用计划成本或售价核算的，还应结转应分摊的产品成本差异或商品进销差价，借记“产品成本差异”或“商品进销差价”科目，贷记“主营业务成本”科目；实际成本大于计划成本的差异，做相反的会计分录（二）发出商品如发生退回，应按退回商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记“库存商品”科目，贷记本科目。

发出商品科目贷方一般没有余额，如果有，原因可能如下：1、成本结转多了；2、采购入库没有做对，或者是部分采购发票未到，你没有做暂估入库。请查核库存商品明细账，找出原因后调整...

发出商品：已经发出但不符合销售商品收入条件的商品，也就是为了单独反映已经发出但尚未确认销售收入的商品成本，企业增设的科目。库存商品：是企业为了销售而持有的，可能是外购的，也可能是自行生产的，不需要再加工，可以直接对外销售的企业最终产品。

会计科目里面是有"发出商品"这个科目的发出商品：是指企业采用托收承付结算方式进行销售而发出的产成品.分期收款发出商品：是指企业采用分期收款销售方式发出的产品实际成本。指货品已交付，但货款分期收回的销售方式.采用分期收款销售方式下，企业商品已经发出，但尚未实现收入的产品、商品和物资在分期收款销售方式下，销售企业应按照合同约定先交付商品，货款以后分期收回，销售收入应按照合同约定的收款日期分期确认。对于尚未实现收入但已发出的商品，应设置“分期收款发出商品”账户核算已经发出但尚未结转的商品成本。企业在发出商品时，按商品、产品的实际成本 借:分期收款发出商品/发出商品 贷:库存商品在按合同约定的收款日期分期确认销售收入的同时，按商品全部销售成本与全部销售收入的比率计算本期应结转的销售成本 借:主营业务成本 贷:分期收款发出商品/发出商品本账户的期末借方余额，反映企业已经发出但尚未实现收入的产品、商品和物资的实际成本，并入资产负债表的“存货”项目。发出商品如发生退回，应按退回商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价）借：库存商品 贷：分期收款发出商品/发出商品

企业在经营过程中给对方发出的商品，但不符合确认收入的条件时，一般计入“发出商品”科目进行核算。那么企业对发出商品应如何做会计分录？发出商品的会计分录（1）发出商品不满足收入确认条件的，需要按照发出商品的实际成本进行核算：借：发出商品贷：库存商品（2）发出商品满足收入确认条件的，应结转销售成本：借：主营业务成本贷：发出商品（3）采用计划成本/售价核算：应结转该分摊的产品成本差异/商品进销差价。借：产品成本差异/商品进销差价贷：主营业务成本（4）实际成本大于计划成本的差异：借：主营业务成本贷：产品成本差异/商品进销差价（二）如果发出商品发生退回，按照退回商品的实际成本进行核算，相关会计分录制作如下：借：库存商品贷：发出商品什么是发出商品？1、是托收承付结算方式下，企业已经发出，但是还没有收到货款的商品和物资。2、在分期付款的销售方式下，销售企业需要按照规定先发出交付商品，而后分期收回贷款。什么是库存商品？是指企业已完成全部生产过程并已验收入库，合乎标准规格和技术条件，可以按照合同规定的条件送交订货单位，或可以作为商品对外销售的产品以及外购或委托加工完成验收入库用于销售的各种商品。企业应设置库存商品科目，核算库存商品的增减变化及其结存情况。商品验收入库时，应由生产成本科目转入库存商品科目；对外销售库存商品时，根据不同的销售方式进行相应的账务处理。

企业在销售过程中发出商品时，一般可以通过库存商品科目、应收账款等科目核算，相关的会计分录有哪些？发出商品的会计分录1、发出时借：发出商品贷：库存商品2、按照合同规定确认收入时借：应收账款贷：主营业务收入应交税费-应交增值税（进项税额）3、结转成本借：产品销售成本贷：发出商品4、对于不满足收入确认条件的发出商品，应按发出商品的实际成本(或进价)或计划成本(或售价)借：发出商品贷：库存商品5、发出商品满足收入确认条件时，应结转销售成本借：主营业务成本贷：库存商品6、采用计划成本或售价核算的，还应结转应分摊的产品成本差异或商品进销差价借：产品成本差异/商品进销差价贷：主营业务成本实际成本大于计划成本的差异，做相反的会计分录7、发出商品如发生退回，应按退回商品的实际成本(或进价)或计划成本(或售价)借：库存商品贷：发出商品什么是库存商品？库存商品是指企业已完成全部生产过程并已验收入库，合乎标准规格和技术条件，可以按照合同规定的条件送交订货单位，或可以作为商品对外销售的产品以及外购或委托加工完成验收入库用于销售的各种商品。主营业务收入是什么？主营业务收入是指主要的经营范围所产生的收入。比如销售业的主营业务收入指商品销售收入。建筑业的工程结算款为主营业务收入等。兼营的就是兼营业务收入。应收账款是什么？应收账款是指企业在正常的经营过程中因销售商品、产品、提供劳务等业务，应向购买单位收取的款项，包括应由购买单位或接受劳务单位负担的税金、代购买方垫付的包装费各种运杂费等。

有“发出商品”这个会计科目，当贷物发出时，在没有确认收入时，发出的贷物就计入发出商品科目中，借：发出商品贷：库存商品等确认收入后，结转成本时，借：主营业务成本贷：发出商品

发出时借;发出商品贷:库存商品按合同约定的日期确认收入借:应收帐款等贷:主营业务收入应交税费-应交增值税-进项税额同时结转成本借:产品销售成本贷:发出商品收到款项借:银行存款贷:应收帐款扩展资料：发出商品存货包括：原材料、库存商品(房地产开发企业的开发产品、农业企业收获的农产品)、生产成本、制造费用、劳务成本、周转材料(如包装物、低值易耗品)、发出商品、在途物资、材料采购、材料成本差异(超支加、节约减)、委托加工物资、委托代销商品、商品进销差价(减)、存货跌价准备(减)等。企业发出商品，当月不开发票。 ——这种情况财务会计上不做任何处理，但销售会计要做好发货记录。(销售会计日常工作要做好发货，来款以及开票记录)为了反映和监督商品发出和收取货款的情况，应设置“发出商品”帐户组织核算。发出商品的实际成本和代购货单位垫付的运杂费借记该帐户，收到货款后，按发出商品成本和已收回的代垫运杂费贷记该帐户，由购货单位退回的发出商品的实际成本也在该帐户的贷方反映。发出商品的主要账务处理（一）对于不满足收入确认条件的发出商品，应按发出商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记本科目，贷记“库存商品”科目。发出商品满足收入确认条件时，应结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记本科目。采用计划成本或售价核算的，还应结转应分摊的产品成本差异或商品进销差价，借记“产品成本差异”或“商品进销差价”科目，贷记“主营业务成本”科目；实际成本大于计划成本的差异，做相反的会计分录（二）发出商品如发生退回，应按退回商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记“库存商品”科目，贷记本科目。

发出商品是托收承付结算方式下已发出尚未收到货款的产成品、自制半成品及包装物等。在会计核算中，发出商品不能作为销售处理，而必须在收到货款后，销售才能成立。为了反映和监督商品发出和收取货款的情况，应设置“发出商品”帐户组织核算。发出商品的实际成本和代购货单位垫付的运杂费借记该帐户，收到货款后，按发出商品成本和已收回的代垫运杂费贷记该帐户，由购货单位退回的发出商品的实际成本也在该帐户的贷方反映。为了简化核算手续。平时发生的发出商品不在“发出商品”帐户内反映，而是设置“发出商品登记簿” (见“发出商品登记簿”) 予以登记，如在月度内某项发出商品已收到货款，则可作销售处理。月末将已办理委托收款手续而未收到货款的发出商品汇总记入“发出商品”帐户，下月初用红字予以冲转。在资金平衡表中，“发出商品”项目反映已办理委托收款手续的发出商品的实际成本，而未办理委托收款手续的发出商品的实际成本，则在“产成品”项目中反映。扩展资料：一、本科目核算企业商品销售不满足收入确认条件但已发出商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价）。二、本科目应当按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算。三、发出商品的主要账务处理（一）对于不满足收入确认条件的发出商品，应按发出商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记本科目，贷记“库存商品”科目。发出商品满足收入确认条件时，应结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记本科目。采用计划成本或售价核算的，还应结转应分摊的产品成本差异或商品进销差价，借记“产品成本差异”或“商品进销差价”科目，贷记“主营业务成本”科目；实际成本大于计划成本的差异，做相反的会计分录（二）发出商品如发生退回，应按退回商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记“库存商品”科目，贷记本科目。四、本科目期末借方余额，反映企业商品销售中，不满足收入确认条件的已发出商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价）。参考资料来源：百度百科-发出商品

发出时借;发出商品贷:库存商品按合同约定的日期确认收入借:应收帐款等贷:主营业务收入应交税费-应交增值税-进项税额同时结转成本借:产品销售成本贷:发出商品收到款项借:银行存款贷:应收帐款扩展资料：发出商品存货包括：原材料、库存商品(房地产开发企业的开发产品、农业企业收获的农产品)、生产成本、制造费用、劳务成本、周转材料(如包装物、低值易耗品)、发出商品、在途物资、材料采购、材料成本差异(超支加、节约减)、委托加工物资、委托代销商品、商品进销差价(减)、存货跌价准备(减)等。企业发出商品，当月不开发票。 ——这种情况财务会计上不做任何处理，但销售会计要做好发货记录。(销售会计日常工作要做好发货，来款以及开票记录)为了反映和监督商品发出和收取货款的情况，应设置“发出商品”帐户组织核算。发出商品的实际成本和代购货单位垫付的运杂费借记该帐户，收到货款后，按发出商品成本和已收回的代垫运杂费贷记该帐户，由购货单位退回的发出商品的实际成本也在该帐户的贷方反映。发出商品的主要账务处理（一）对于不满足收入确认条件的发出商品，应按发出商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记本科目，贷记“库存商品”科目。发出商品满足收入确认条件时，应结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记本科目。采用计划成本或售价核算的，还应结转应分摊的产品成本差异或商品进销差价，借记“产品成本差异”或“商品进销差价”科目，贷记“主营业务成本”科目；实际成本大于计划成本的差异，做相反的会计分录（二）发出商品如发生退回，应按退回商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记“库存商品”科目，贷记本科目。

发出商品属于资产类科目。资产类科目是用来核算各类资产的增减变动及结存情况的科目。按照反映流动性快慢的不同可以再分为流动资产类账户和非流动资产类账户。流动资产类账户主要有库存现金、银行存款、短期投资、应收账款、原材料等，可以反映在一年或超过一年的一个营业周期内变化或耗用的资产。非流动资产类账户包括反映企业的长期投资、固定资产、累计折旧、无形资产、长期待摊费用等企业的财产、债权和其他权利的账户。发出商品是托收承付结算方式下已发出尚未收到货款的产成品、自制半成品及包装物等。在会计核算中，发出商品不能作为销售处理，而必须在收到货款后，销售才能成立。为了反映和监督商品发出和收取货款的情况，应设置“发出商品”账户组织核算。发出商品的主要账务处理对于不满足收入确认条件的发出商品，应按发出商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记本科目，贷记“库存商品”科目。发出商品满足收入确认条件时，应结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记本科目。采用计划成本或售价核算的，还应结转应分摊的产品成本差异或商品进销差价，借记“产品成本差异”或“商品进销差价”科目，贷记“主营业务成本”科目；实际成本大于计划成本的差异，做相反的会计分录。发出商品如发生退回，应按退回商品的实际成本（或进价）或计划成本（或售价），借记“库存商品”科目，贷记本科目。

资产类科目。根据华图教育显示发出商品是属于资产类科目。发出商品是用来核算商品已经发出，但是不符合收入确认条件的这个经济业务。分录是借：发出商品， 贷：库存商品。资产类科目包括库存现金、银行存款、其他货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收利息、其他应收款、坏账准备等。

资产科目。如果企业售出商品不符合销售商品收入确认的5个条件中的任何一条的，均不应确认收入。为了单独反映已经发出但尚未确认销售收入的商品成本，企业应设置“发出商品”科目，用于核算一般销售方式下已经发出但尚未确认收入的商品成本。“发出商品”，属于资产类账户，其账户结构为借增贷减。扩展资料发出商品的账务处理：当企业发出商品，不满足收入确认条件时：借：发出商品贷：库存商品如果企业已开出发票，产生纳税义务，应确认增值税的销项税额：借：应收账款贷：应交税费——应交增值税（销项税额）如果企业未开发票，没有产生纳税义务，就无需编制上述分录。注意：“发出商品”科目的期末余额，应并入资产负债表“存货”项目中进行反映。待发出商品满足收入确认条件时：借：应收账款贷：主营业务收入同时，结转成本：借：主营业务成本贷：发出商品参考资料来源：百度百科-发出商品

发出商品属于资产性质的科目。 对于未满足收入确认条件的发出商品，通过发出商品科目核算。 单位发出的商品尚不满足收入确认条件的时候，账务处理是， 借：发出商品—某某产品， 贷：库存商品—某某产品。

消费者剩余是指消费者消费一定数量的某种商品愿意支付的最高价格与这些商品的实际市场价格之间的差额。马歇尔从边际效用价值论演绎出所谓“消费者剩余”的概念。范里安提出了关于消费者剩余的几种计算方法。消费者剩余是衡量消费者福利的重要指标，被广泛地作为一种分析工具来应用。产业的社会福利等于消费者剩余加上生产者剩余之和，或者等于总消费效用与生产成本之差。消费者剩余（consumer surplus）又称为消费者的净收益，是指消费者在购买一定数量的某种商品时愿意支付的最高总价格和实际支付的总价格之间的差额。消费者剩余衡量了买者自己感觉到所获得的额外利益。

消费者剩余并不是消费过剩的商品。消费者剩余是指消费者消费一定数量的某种商品愿意支付的最高价格与这些商品的实际市场价格之间的差额。消费过剩的商品意思是原有商品在经过消费者的选购后剩下的消费者不需要的无法处理的商品。消费者剩余指的是价格差值，消费过剩的商品指的是具体商品，二者没有直接联系。

消费者剩余是指消费者从商品的消费中得到的满足程度超过他实际支付的价格部分。消费者剩余是指消费者消费一定数量的某种商品愿意支付的最高价格与这些商品的实际市场价格之间的差额。消费者剩余是衡量消费者福利的重要指标，被广泛地作为一种分析工具来应用。产业的社会福利等于消费者剩余加上生产者剩余之和，或者等于总消费效用与生产成本之差。扩展资料：消费者剩余并不是实际收入的增加，只是一种心理感觉。生活必需品的消费者剩余大。因为消费者对此类物品的效用评价高，愿意付出的价格也高，但此类物品的市场价格一般并不高。消费者剩余的产生原因是边际效用递减律和消费者根据对具体产品或服务边际效用的评价而愿意支付的价格，经常高于他们 实际支付的由市场供求关系决定的市场价格。因此，消费者剩余衡量的是消费者从某一物品的购买中所得到的超过他们所为之支付的那部分额外效用。

计算公式：售价-成本=毛利；毛利率=毛利/售价；售价=成本/（1-毛利率）拓展资料：影响价格的因素1、价值决定价格。价值是价格的决定因素。商品的价值量越大，商品价格越高。例如汽车的价格高，自行车价格低。价格不管怎样变化，总会围绕着价值的轴。2、供求影响价格。当供给大于需求时，商品价格下跌；当供给小于需求时，商品价格上涨。3、国家政策影响价格。即国家通过宏观调控的行政手段强行规定价格。当商品价格过高时，考虑到消费者的承受能力，政府会采取最高限价，例如药品价格。最高限价一般低于均衡价格。如图，P0是均衡价格，P2为最高限价。4、消费心理影响商品价格。当消费者受攀比和从众心理影响时，商品的需求量会大幅增加，这是销售者可以乘机提价。房价的炒作便是这样。受求实心理影响，则商品不容易卖高价钱。5、地域条件、天气、生产条件等等也是影响价格的因素。例如，各种节日前，鸡蛋的价格会上涨；节后又趋于正常。消费者对商品价格高低的判断不完全以绝对价格为标准，还受其他因素的影响，主要有商品轻重、大小、商标、包装、色彩；商品的使用价值和社会价值；货位摆布、服务方式、售货场所的气氛等。由于刺激因素造成的错觉，有的商品绝对价格相对高一些，消费者会觉得便宜；有的商品绝对价格相对低一些，消费者会觉得很贵。消费者对商品价格的选择倾向或为高价，或为低价。前者多为经济状况较好，怀有求名、显贵动机及炫耀心理的消费者；后者多属经济状况一般，怀有求实惠动机的消费者。借助于价格，可以不断地调整企业的生产经营决策，调节资源的配置方向，促进社会总供给和社会总需求的平衡。在市场上，借助于价格，可以直接向企业传递市场供求的信息，各企业根据市场价格信号组织生产经营。与此同时，价格的水平又决定着价值的实现程度，是市场上商品销售状况的重要标志。一般来说，在消费水平一定的情况下，市场上某种商品的价格越高，消费者对这种商品的需求量就越小；反之，商品价格越低，消费者对它的需求量也就越大。而当市场上这种商品的价格过高时，消费者也就可能作出少买或不买这种商品，或者购买其他商品替代这种商品的决定。因此，价格水平的变动起着改变消费者需求量、需求方向，以及需求结构的作用。

1、商品毛利率＝（销售价－进货价）/销售价x100%进货价为2元，毛利为20%，那么销售价2.52、销售毛利率＝[（销售收入－销货成本）]÷销售收入]×100％如果销货成本=3000，毛利率是30%，那销售收入4285.71扩展资料：毛利率大小通常取决于以下因素：市场竞争所谓物以稀为贵，如果市场上没有这类产品，或这类产品很少，或这类产品相比市场上的同类产品，其质量、功能价值要占有优势，那么产品的价格自然是采用高价策略，反之如果是经营大路产品或夕阳产业，市场比较饱和，那么只能是取得随大流的销售价格，取得平均的销售毛利。企业营销是为了扩大市场占有率还是有其他别的原因考虑，如是为了扩大市场占有率，则可能采取先以较低价格打开市场，待市场占稳后再根据市场认同度重新调整定价策略。如果是为了尽快地收回投资，企业可能以较高的价格打入市场，再进行逐渐渗透之策，市场对成熟产品通常是实行价高量小，价小量大的回报方式，如何在价格与销量之间进行平衡，以求得利润最大化，是企业进行营销策划所必须面对，而不能回避的一个重要问题。研发成本现代经济的一个特点是产品更新换代很快，如能更快更好地开发出具有新兴功能的新产品，而产品在功能、使用价值及价格上存在优势，谁就能占领市场的最高点，企业的研发投入量大，通常其取得的发明创造成就多，受到专利保护所取得的利益就多，新兴产品在成本、功效上就有极大的优势，其产品毛利也大。品牌效应如企业有知名度，比方说其产品具有驰名商标或地方知名品牌商标，其产品质量得到市场的认可，那么这类产品的毛利通常也会比较高，反之对于杂牌商品，就算其质量很好。由于没有知名度，其产品毛利率通常不如具有较高品牌价值的产品毛利率高，当然也不能一概而论，有些知名品牌产品毛利属于中等水准，主要是靠较高的销售数量来赚取利润，而有些杂牌商品由于不支出广告投入费用，主要靠柜台以及人力拓展，由于其价格中广告成本不大，其毛利率反而很高。固定成本主要指固定资产上的投入，如机器设备、厂房、厂租的投入，这些构成固定制造费用，从某种角度来说，也反映了企业的进入门槛高低，企业为收回此巨额投资成本，也会提高其产品的毛利，反之如果企业投入的机器设备不多，或大多采取代工的形式组装加工，或委托加工，其销售利润要让一部分给协力厂商，其产品毛利也可能只是平均化的；技术成本如企业生产具有自主知识产权的专利产品，特别是发明专利和技术专利，而该专利产品无论在产品质量、产品功能方面比市场上原有同类产品均存有优势，具有成本上的优势，具有竞争上的排他性，自然具有加价能力，此时产品的毛利通常也比较高；技术工艺用人的技术要求，人工成本的大小，产品生产工艺复杂，技术含量高，所用技工档次等级较高，其产品的毛利也自然会高，反之对于工艺简单，没什么技术含量，大都实行普工操作的大路产品，当然不可能有多高的毛利。周转率因为应收账款会占用资金成本，而老板通常会把这个资金成本打进销售价格里去的，即是说如果是现销，钱货两清的交易，其成交价格相对要低得多。但凡是赊销，其成交价格相对现销来说要高一点，而销售价格高一点，则意味着毛利大一点，而销售价格低一点，则意味着毛利小一点，如果说某企业应收账款的周转率较小，而毛利又不大，则是一个很不正常的情况，应对其成本或进销价格进行实质性审查。生命周期一般来说，一种全新功能的新产品刚投放市场的前期毛利比较高，但随着时间的推移，随着市场的扩大，竞争对手的加入，做的人越来越多，企业必然降价促销，同时伴随原材料及人工价格的走高，其销售毛利也会逐渐下降，这在保健品行业或高科技行业比较明显。产品部件是由企业自已解决还是委外加工，一般来说自行生产其毛利要高一点，主要零部件采取委外加工方式生产的企业，其利润要分一部分给协力厂家，此时企业的毛利相对要低一点。上述关于毛利率的分析仅就一般情况而言，实际上也有例外的时候。对于毛利率的分布，通常是高科技行业的毛利率比普通产业的毛利率高，新兴产业的毛利率比传统产业、夕阳产业的毛利率高，相对于同类产品，新开发的产品毛利率比原有老产品的毛利率高。参考资料：百度百科：毛利率

1.借贷资本不同于职能资本的特点　　借贷资本不是职能资本，不是产业资本运动中货币资本职能的独立化形式，而是从产业资本和商业资本等职能资本运动中游离出来的闲置货币资本转化而来的。 借贷资本和利息 　　借贷资本具有不同于职能资本的特点： 　　第一，借贷资本是借贷资本家为取得利息而暂时贷给职能资本家使用的货币资本。借贷资本家实际让渡了货币作为资本能够带来剩余价值这一特殊的使用价值，在一定时期以后收回并取得利息作为让渡一段时期的货币资本使用权的报酬。借贷资本的关系在形式上表现为资本作为商品的买卖关系，实际上不是商品所有权转移的买卖关系，而是货币作为资本的使用权出让的借贷关系。经济学上，货币资本所有者把货币作为资本要素贷出定期获得利息收入，叫做所有权收益资本化。 　　第二，借贷资本的使用，使资本所有权和使用权分离，同一资本取得了双重存在 借贷资本和利息. ... 。借贷资本对借贷资本家而言，是货币资本的所有权，并不会自行增殖，但可以凭借这种所有权获得利息；这部分货币资本以借贷形式到了职能资本家手中以后，就变成了实际执行资本职能的增殖手段，能够生产或实现剩余价值。借贷资本在借贷资本家手中是所有权资本，不是职能资本；只有被职能资本家使用才成为职能资本。 　　第三，借贷资本具有独特的运动形式。借贷资本的运动公式是G—G′(G+g)，g代表利息 。因为这个公式省略掉了职能资本运用借贷资本的过程，于是造成一种假象，似乎不经过任何生产过程与流通过程，货币本身可以生出更多的货币，进一步掩盖了资本价值增殖的真实过程。2.我们关于信用制度所作的一般评述，可归结为以下几点：Ⅰ.信用制度的必然形成，以便对利润率的平均化或这个平均化运动起中介作用，整个资本主义生产就是建立在这个运动的基础上的。Ⅱ.流通费用的减少。1.主要流通费用之一是具有价值的货币本身。通过信用，货币以三种方式得到节约。A.相当大的一部分交易完全用不着货币。B.流通手段的流通加速了。这一点，和第2点中要说的，有部分共同之处。一方面，这种加速是技术性的；也就是说，在现实的、对消费起中介作用的商品流转额保持不变时，较小量的货币或货币符号，可以完成同样的服务。这是同银行业务的技术联系在一起的。另一方面，信用又会加速商品形态变化的速度，从而加速货币流通的速度。C.金币为纸币所代替。2.由于信用，流通或商品形态变化的各个阶段，进而资本形态变化的各个阶段加快了，整个再生产过程因而也加快了。(另一方面，信用又使买和卖的行为可以互相分离较长的时间，因而成为投机的基础。)准备金缩小了，这可以从两方面来考察：一方面，流通手段减少了；另一方面，必须经常以货币形式存在的那部分资本缩减了。Ⅲ.股份公司的成立。由此：1.生产规模惊人地扩大了，个别资本不可能建立的企业出现了。同时，这种以前由政府经营的企业，成了公司的企业。2.那种本身建立在社会生产方式的基础上并以生产资料和劳动力的社会集中为前提的资本，在这里直接取得了社会资本(即那些直接联合起来的个人的资本)的形式，而与私人资本相对立，并且它的企业也表现为社会企业，而与私人企业相对立。这是作为私人财产的资本在资本主义生产方式本身范围内的扬弃。3.实际执行职能的资本家转化为单纯的经理，即别人的资本的管理人，而资本所有者则转化为单纯的所有者，即单纯的货币资本家。因此，即使后者所得的股息包括利息和企业主收入，也就是包括全部利润(因为经理的薪金只是，或者应该只是某种熟练劳动的工资，这种劳动的价格，同任何别种劳动的价格一样，是在劳动市场上调节的)，这全部利润仍然只是在利息的形式上，即作为资本所有权的报酬获得的。而这个资本所有权这样一来现在就同现实再生产过程中的职能完全分离，正象这种职能在经理身上同资本所有权完全分离一样。因此，利润(不再只是利润的一部分，即从借入者获得的利润中理所当然地引出来的利息)表现为对别人的剩余劳动的单纯占有，这种占有之所以产生，是因为生产资料已经转化为资本，也就是生产资料已经和实际的生产者相分离，生产资料已经作为别人的财产，而与一切在生产中实际进行活动的个人(从经理一直到最后一个短工)相对立。在股份公司内，职能已经同资本所有权相分离，因而劳动也已经完全同生产资料的所有权和剩余劳动的所有权相分离。资本主义生产极度发展的这个结果，是资本再转化为生产者的财产所必需的过渡点，不过这种财产不再是各个互相分离的生产者的私有财产，而是联合起来的生产者的财产，即直接的社会财产。另一方面，这是所有那些直到今天还和资本所有权结合在一起的再生产过程中的职能转化为联合起来的生产者的单纯职能，转化为社会职能的过渡点。在我们作进一步阐述以前，我们还要指出一个经济上重要的事实：因为利润在这里纯粹采取利息的形式，所以那些仅仅提供利息的企业仍然可以存在；这是阻止一般利润率下降的原因之一，因为这些不变资本比可变资本庞大得多的企业，不一定参加一般利润率的平均化。｛自马克思写了上面这些话以来，大家知道，一些新的工业企业的形式发展起来了。这些形式代表着股份公司的二次方和三次方。在大工业的一切领域内，生产现在能以日益增长的速度增加，与此相反，这些增产的产品的市场的扩大却日益变慢。大工业在几个月中生产的东西，市场在几年内未必吸收得了。此外，那种使每个工业国家同其他工业国家，特别是同英国隔绝的保护关税政策，又人为地提高了本国的生产能力。结果是全面的经常的生产过剩，价格下跌，利润下降甚至完全消失；总之，历来受人称赞的自由竞争已经日暮途穷，必然要自行宣告明显的可耻破产。这种破产表现在：在每个国家里，一定部门的大工业家会联合成一个卡特尔，以便调节生产。一个委员会确定每个企业的产量，并最后分配接到的订货。在个别场合，甚至有时会成立国际卡特尔，例如英国和德国在铁的生产方面成立的卡特尔。但是生产社会化的这个形式还嫌不足。各个公司的利益的对立，过于频繁地破坏了它，并恢复了竞争。因此，在有些部门，只要生产发展的程度允许的话，就把该工业部门的全部生产，集中成为一个大股份公司，实行统一领导。在美国，这个办法已经多次实行；在欧洲，到现在为止，最大的一个实例是联合制碱托拉斯。这个托拉斯把英国的全部碱的生产集中到唯一的一家公司手里。单个工厂——超过三十家——原来的所有者，以股票的形式取得他们的全部投资的估定价值，共约500万镑，代表该托拉斯的固定资本。技术方面的管理，仍然留在原来的人手中，但是营业方面的领导则已集中在总管理处手中。约100万镑的流动资本是向公众筹集的。所以，总资本共有600万镑。因此，在英国，在这个构成整个化学工业的基础的部门，竞争已经为垄断所代替，并且已经最令人鼓舞地为将来由整个社会即全民族来实行剥夺做好了准备。——弗·恩·｝〔492—495〕这是资本主义生产方式在资本主义生产方式本身范围内的扬弃，因而是一个自行扬弃的矛盾，这个矛盾首先表现为通向一种新的生产形式的单纯过渡点。它作为这样的矛盾在现象上也会表现出来。它在一定部门中造成了垄断，因而要求国家的干涉。它再生产出了一种新的金融贵族，一种新的寄生虫，——发起人、创业人和徒有其名的董事；并在创立公司、发行股票和进行股票交易方面再生产出了一整套投机和欺诈活动。这是一种没有私有财产控制的私人生产。Ⅳ.把股份制度——它是在资本主义体系本身的基础上对资本主义的私人产业的扬弃；它越是扩大，越是侵入新的生产部门，它就越会消灭私人产业——撇开不说，信用为单个资本家或被当作资本家的人，提供在一定界限内绝对支配别人的资本，别人的财产，从而别人的劳动的权利。对社会资本而不是对自己资本的支配权，使他取得了对社会劳动的支配权。因此，一个人实际拥有的或公众认为他拥有的资本本身，只是成为信用这个上层建筑的基础。以上所述特别适用于绝大部分社会产品要经过的批发商业。在这里，一切尺度，一切在资本主义生产方式内多少还可以站得住脚的辩护理由都消失了。进行投机的批发商人是拿社会的财产，而不是拿自己的财产来进行冒险的。资本起源于节约的说法，也是荒唐的，因为那种人正是要求别人为他而节约。｛如不久前整个法国为巴拿马运河的骗子总共节约了15亿法郎。巴拿马运河的全部骗局在它发生整整二十年之前，就已经在这里多么准确地描绘出来了。——弗·恩·｝他的奢侈——奢侈本身现在也成为获得信用的手段——正好给了另一种关于禁欲的说法一记耳光。在资本主义生产不很发达的阶段还有某种意义的各种观念，在这里变得完全没有意义了。在这里，成功和失败同时导致资本的集中，从而导致最大规模的剥夺。在这里，剥夺已经从直接生产者扩展到中小资本家自身。这种剥夺是资本主义生产方式的出发点；实行这种剥夺是资本主义生产方式的目的，而且最后是要剥夺一切个人的生产资料，这些生产资料随着社会生产的发展已不再是私人生产的资料和私人生产的产品，它们只有在联合起来的生产者手中还能是生产资料，因而还能是他们的社会财产，正如它们是他们的社会产品一样。但是，这种剥夺在资本主义制度本身内，以对立的形态表现出来，即社会财产为少数人所占有；而信用使这少数人越来越具有纯粹冒险家的性质。因为财产在这里是以股票的形式存在的，所以它的运动和转移就纯粹变成了交易所赌博的结果；在这种赌博中，小鱼为鲨鱼所吞掉，羊为交易所的狼所吞掉。在股份制度内，已经存在着社会生产资料借以表现为个人财产的旧形式的对立面；但是，这种向股份形式的转化本身，还是局限在资本主义界限之内；因此，这种转化并没有克服财富作为社会财富的性质和作为私人财富的性质之间的对立，而只是在新的形态上发展了这种对立。工人自己的合作工厂，是在旧形式内对旧形式打开的第一个缺口，虽然它在自己的实际组织中，当然到处都再生产出并且必然会再生产出现存制度的一切缺点。但是，资本和劳动之间的对立在这种工厂内已经被扬弃，虽然起初只是在下述形式上被扬弃，即工人作为联合体是他们自己的资本家，也就是说，他们利用生产资料来使他们自己的劳动增殖。这种工厂表明，在物质生产力和与之相适应的社会生产形式的一定的发展阶段上，一种新的生产方式怎样会自然而然地从一种生产方式中发展并形成起来。没有从资本主义生产方式中产生的工厂制度，合作工厂就不可能发展起来；同样，没有从资本主义生产方式中产生的信用制度，合作工厂也不可能发展起来。信用制度是资本主义的私人企业逐渐转化为资本主义的股份公司的主要基础，同样，它又是按或大或小的国家规模逐渐扩大合作企业的手段。资本主义的股份企业，也和合作工厂一样，应当被看作是由资本主义生产方式转化为联合的生产方式的过渡形式，只不过在前者那里，对立是消极地扬弃的，而在后者那里，对立是积极地扬弃的。以上，我们主要是和产业资本相联系来考察信用制度的发展以及在这一制度中包含的资本所有权的潜在的扬弃。以下几章，我们将要和生息资本本身相联系来考察信用，考察信用对这种资本的影响和信用在这里所采取的形式；同时，我们还要提出一些专门属于经济学方面的意见。在此之前，先谈谈下面这点：如果说信用制度表现为生产过剩和商业过度投机的主要杠杆，那只是因为按性质来说可以伸缩的再生产过程，在这里被强化到了极限。它所以会被强化，是因为很大一部分社会资本为社会资本的非所有者所使用，这种人办起事来和那种亲自执行职能、小心谨慎地权衡其私人资本的界限的所有者完全不同。这不过表明：建立在资本主义生产的对立性质基础上的资本增殖，只容许现实的自由的发展达到一定的限度，因而，它事实上为生产造成了一种内在的但不断被信用制度打破的束缚和限制。因此，信用制度加速了生产力的物质上的发展和世界市场的形成；使这二者作为新生产形式的物质基础发展到一定的高度，是资本主义生产方式的历史使命。同时，信用加速了这种矛盾的暴力的爆发，即危机，因而加强了旧生产方式解体的各种要素。信用制度固有的二重性质是：一方面，把资本主义生产的动力——用剥削别人劳动的办法来发财致富——发展成为最纯粹最巨大的赌博欺诈制度，并且使剥削社会财富的少数人的人数越来越减少；另一方面，又是转到一种新生产方式的过渡形式

借贷资本是从产业资本和商业资本等职能资本运动中游离出来的闲置货币资本转化而来的。借贷资本具有的特点：第一，借贷资本是借贷资本家为取得利息而暂时贷给职能资本家使用的货币资本。借贷资本家实际让渡了货币作为资本能够带来剩余价值这一特殊的使用价值，在一定时期以后收回并取得利息作为让渡一段时期的货币资本使用权的报酬。借贷资本的关系在形式上表现为资本作为商品的买卖关系，实际上不是商品所有权转移的买卖关系，而是货币作为资本的使用权出让的借贷关系。经济学上，货币资本所有者把货币作为资本要素贷出定期获得利息收入，叫做所有权收益资本化。第二，借贷资本的使用，使资本所有权和使用权分离，同一资本取得了双重存在。借贷资本对借贷资本家而言，是货币资本的所有权，并不会自行增值，但可以凭借这种所有权获得利息；这部分货币资本以借贷形式到了职能资本家手中以后，就变成了实际执行资本职能的增值手段，能够生产或实现剩余价值。借贷资本在借贷资本家手中是所有权资本，不是职能资本；只有被职能资本家使用才成为职能资本。第三，借贷资本具有独特的运动形式。借贷资本的运动公式是G—G′(G+g)，g代表利息。因为这个公式省略掉了职能资本运用借贷资本的过程，于是造成一种假象，似乎不经过任何生产过程与流通过程，货币本身可以生出更多的货币，进一步掩盖了资本价值增值的真实过程。借贷资本产生的原因：（1）一方面职能资本在循环中游离出大量闲置的货币资本，包括：1.正在积累中的折旧费。2.闲置待用的流动资本。3.尚未投资的剩余价值。4.社会零星储蓄。（2）另一方面在资本主义生产过程中又需要大量补充资本

借贷资本是一种资本商品，它和其他职能资本相比，其特点是：　　　　第一，借贷资本是作为资本的商品，即资本商品。在这里，货币作为价值额的独立表现，具有双重的使用价值，即除了作为货币具有一般等价物的使用价值外，又多了一种追加的使用价值——生产剩余价值的能力。正因为借贷资本具有资本的使用价值，所以它可以作为商品来让渡；同时，借贷资本只是可能的资本，所以必须通过让渡才成为现实的资本。这种商品具有特殊属性，由于它的使用价值的被消费，它的价值和它的使用价值不仅会保存下来，而且会增加。　　　　第二，借贷资本是一种所有权资本，而与职能资本相对立。借贷资本在借出时只让渡了使用权，并没有放弃所有权。正是凭借这种所有权，不仅要从职能资本家手中收回贷出的资本，而且要取得一定的收人。所以，借贷资本使同一资本具有了二重存在：对于借贷资本家来说，它是所有权资本，即只对它拥有所有权，而没有发挥资本的职能；对于职能资本家来说，它是职能资本，即只对它拥有使用权，让它发挥资本的生产和流通的职能，生产和实现剩余价值，但没有所有权。　　　　第三，借贷资本的运动表现为与职能资本运动相脱离的特殊运动形式。借贷资本与职能资本联接起来的完整运动过程，既包括借贷资本运动，也包括职能资本运动，表现了它实际经历的全部过程，体现了它包含的全部经济关系。但是就借贷资本本身来说，它作为资本商品和所有权资本，仅仅表现为只和职能资本发生借贷关系，包括贷出（g—g）和偿还（g"一g"）两个行为，至于这两个行为之间的职能资本的运动，是在这个关系之外进行的。所以，从现象上看，借贷资本的运动形式只有g—g"，即贷出一定量货币，然后带回更多的货币，而作为媒介的职能资本的现实运动是看不见的，从而表现为与职能资本运动相脱离的运动。　　　　最后，借贷资本是最富有拜物教性质的资本形式。在产业资本运动形式上包含有生产过程和流通过程，在商业资本运动形式上包含有流通过程，因而在这两种场合，利润都表现为某种社会关系的产物。但在借贷资本场合，仿佛货币不需要经过生产过程和流通过程的任何中间操作，只要经过一段时间，它就能够生出更多的货币来。在这里，全部社会关系都被物化为物自身的关系，即货币生出更多货币的关系，这个多出来的货币的来源被彻底掩盖了。

借贷资本与普通商品的区别是：1、转让的方式不同。2、消费的结果不同。3、有无价格的不同。4、有无利息的不同。5、流通的方式不同。借贷资本乃是一种区别于普通商品的特殊商品。普通商品一经消费过后，它的商品体和它的价值便都一起消失了，资本商品却与此不同，它有这样一种特性：“由于它的使用价值的消费，它的价值和它的使用价值不仅会被保存，并且会被增加。

借贷资本输出可以带动商品输出原因是有助于出口贸易的增加。借贷资本输出要求用资本的相当部分购买资本输出国商品，生产资本输出带动着设备，技术等生产资料的输出。借贷资本输出是以贷款或出口信贷形式将资本供应外国企业和政府的行为，是一种间接投资。借贷资本输出的方式包括政府援助贷款，国际金融机构贷款。

问题一：大宗商品具体都指哪些 包括3个类别，即能源商品、基础原材料和农副产品。 农副产品：玉米、小麦、水稻、大豆、棉花、天然橡胶、大葱、糖、棕榈油............ 基础原料：铜、铝、钢铁、铁矿石 能源产品：原油、煤炭、天然气等...... 问题二：大宗商品都包括什么？ 大宗商品包括： ⑴农副产品约20种：包括玉米、大豆、小麦、稻谷、燕麦、大麦、黑麦、猪腩、活猪、活牛、小牛、大豆粉、大豆油、可可、咖啡、棉花、羊毛、糖、橙汁、菜籽油、鸡蛋等，其中大豆、玉米、小麦被称为三大农产品期货。 ⑵金属产品10种：包括金、银、铜、铁、铝、铅、锌、镍、钯、铂。 ⑶化工产品5种：有原油、取暖用油、无铅普通汽油、丙烷、天然橡胶等。 大宗商品（Bulk Stock）是指可进入流通领域，但非零售环节，具有商品属性用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物质商品。在金融投资市场，大宗商品指同质化、可交易、被广泛作为工业基础原材料的商品，如原油、有色金属、钢铁、农产品、铁矿石、煤炭等。包括3个类别，即能源商品、基础原材料和农副产品。 大宗商品同时具有5个特点： ⑴供需量大 ⑵原产地 ⑶原材料 ⑷国家统一限价 ⑸影响国计民生 问题三：大宗商品是什么意思？ 大宗商品是什么意思？大宗商品（Bulk Stock）是指可进入流通领域，但非零售环节，具有商品属性用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物质商品。在金融投资市场，大宗商品指同质化、可交易、被广泛作为工业基础原材料的商品，如原油、有色金属、钢铁、农产品、铁矿石、煤炭等。包括3个类别，即能源商品、基础原材料和农副产品。 大宗商品现货电子交易平台为生厂商和销售商大宗商品买卖提供了网上交易、行情分析平台，通过平台实现大宗商品的订单、竞买、竞卖、招标、撮合、挂牌等多种交易处理，系统是集网上交易、网上支付、物流管理、行情分析等功能综合性的电子商务平台。 大宗商品现货电子交易平台的建立就是为了使大宗商品快速周转流通，包括：金属、农产品、能源、化工、产权、金融衍生品等。进一步促进社会经济的发展。 大宗商品电子交易平台软件的发展将决定电子交易在未来的前景和规模，更加先进的交易软件系统方便大宗商品现货的仓储、交易和流通，缩减同种大宗商品地域间的差异，对于打造国内专项大宗商品交易中心起着助推的作用。参考云掌财经！ 问题四：大宗商品主要是指什么？ 大宗商品是指：可以进入流通领域，但非零售环节，具有产品大量用于工业和农业生产和贸易的消费使用的物质商品属性。 在金融市场，大宗商品是指同质化，可交易，被广泛用作商品，如原油，金属，农产品，铁矿石和煤炭的工业原料基地。 商品包括三类，即能源商品，基础原材料和农产品。 商品可以设计为期货，期权交易作为一种金融工具，可以达到更好的价格发现和价格风险规避。由于大宗商品大多产业基地，在最上游，因此反映在期货和现货价格变动的供需状况将直接影响到整个经济。例如，铜价将增加生产，电子，建筑，电力等行业的成本，油价上涨将导致化工产品，推动其他能源，如煤炭价格和供应，并推广替代能源的价格上涨。投资者，尤其是与投资相关的行业投资者应密切关注供需变化和价格的商品。 问题五：大宗商品是什么。 大宗商品 编辑[1] （Bulk Stock）是指可进入流通领域，但非零售环节，具有商品属性并用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物质商品。在金融投资市场，大宗商品指同质化、可交易、被广泛作为工业基础原材料的商品，如原油、有色金属、钢铁、农产品、铁矿石、煤炭等。包括3个类别，即能源商品、基础原材料和农副产品。 中文名大宗商品外文名Bulk Stock别 称FI特 点价格波动大、供需量大种 类农副、金属、化工产品目录1 特点2 类别3 交易? 期货? 现货? 电子4 市场? 趋势? 环链? 现状? 总体情况5 影响特点编辑一是价格波动大。只有商品的价格波动较大，有意回避价格风险的交易者才需要利用远期价格先把价格确定下来。比如，有些商品实行的是垄断价格或计划价格，价格基本不变，商品经营者就没有必要利用期货交易，来回避价格风险或锁定成本。二是供需量大。期货市场功能的发挥是以商品供需双方广泛参加交易为前提的，只有现货供需量大的商品才能在大范围进行充分竞争，形成权威价格。三是易于分级和标准化，期货合约事先规定了交割商品的质量标准，因此，期货品种必须是质量稳定的商品，否则，就难以进行标准化。四是易于储存、运输。商品期货一般都是远期交割的商品，这就要求这些商品易于储存，不易变质，便于运输，保证期货实物交割的顺利进行。大宗商品同时具有5个特点：1、供需量大2、原产地3、原材料4、国家统一限价5、影响国计民生 类别编辑农副产品约20种：包括茶叶、苹果、玉米、大豆、小麦、稻谷、燕黄金麦、大麦、黑麦、猪腩、活猪、活牛、小牛、大豆粉、大豆油、可可、咖啡、棉花、羊毛、糖、橙汁、菜籽油、鸡蛋等，其中大豆、玉米、小麦被称为三大农产品期货。金属产品10种：包括金、银、铜、铁、铝、铅、锌、镍、钯、铂。化工产品5种：有原油、取暖用油、无铅普通汽油、丙烷、天然橡胶等。 交易编辑 期货上海期货：铜、铝、锌、天然橡胶、燃料油、黄金；大连期货：黄豆、豆粕、玉米、豆油、棕榈油、塑料、焦炭。郑州期货：硬麦、强筋小麦、白糖、棉花、PTA、菜油、甲醇。大宗商品可以设计为期货、期权作为金融工具来交易，可以更好实现价格发现和规避价格风险。由于大宗商品多是工业基础，处于最上游，因此反映其供需状况的期货及现货价格变动会直接影响到整个经济体系。例如，铜价上涨将提高电子、建筑和电力行业的生产成本，石油价格上涨则会导致化工产品价格上涨并带动其他能源如煤炭和替代能源的价格和供给提升。投资者，尤其是投资相关行业的投资者应当密切关注大宗商品的供求和价格变动。 问题六：大宗商品包括哪些商品？ 像服装、玉石这类个性化终端消费品，就不属于大宗商品。房地产因其“不动产”“个性化”的特殊性自成一个单独市场，传统上与证券市场、期货市场并称三大风险市场。黄金具有金融与商品双重属性。作为“国际货币”，黄金市场与货币市场、资本市场、外汇市场共同构成完整的金融市场；做为“贵族商品”，黄金又是大宗商品市场的重要成员。大宗商品种类繁多，品种丰富，基本可分为三类。第一类是农产品，它又细分为以大豆、玉米、稻谷、小麦、燕麦、绿豆、菜籽（油）、棕榈（油）等为代表的粮油作物；以棉花、白糖、橙汁、苹果、咖啡、可可等为代表的经济作物（其中棉花白糖又被称为软商品）；以天然橡胶、胶合板等为代表的林木产品；以生猪、活牛、羊毛等为代表的畜牧产品。第二类是金属，它又细分为以黄金、白银、铂、钯为代表的贵金属；以铜、铝、铅、锌、锡、镍为代表的有色金属；以铁、铬、锰为代表的黑色金属。第三类是能源与化工，能源类包括原油、重油（燃料油）、沥青、天然气、柴油、汽油、焦碳、动力煤等；化工类包括聚乙烯(俗称塑料）、聚氯乙烯（PVC）、聚丙烯（PP）、精对苯二甲酸（PTA）、乙醇（酒精）等。大宗商品处在工业生产的最上游，其价格波动会直接影响下游制成品以及整体经济的运行。反之，经济运行状态又会对商品价格产生反作用，商品价格高低与经济冷热整体上呈正相关性。例如，铜价上涨将提高电子、建筑和电力行业的生产成本，石油价格上涨则会导致化工产品价格上涨，并带动其他能源价格上升。房地产市场低迷会抑制钢材与塑料的需求。从一定程度上讲，对某些商品的投资就是对相关行业的投资。 问题七：什么是大宗商品大宗商品是什么意思 大宗贸易就是指大宗商品交易。 通俗的讲大宗商品是关系国计民生的重要商品,是大批量买卖的物质商品。 包括三个类别，即能源商品、基础原材料和大宗农产品, 常见的大宗商品有原油、有色金属、农产品、铁矿石、煤炭等。 根据国家商务部《大宗商品交易管理暂行办法》（征求意见稿）的界定是指： 以买卖双方缴纳保证金为入市条件 采用集中撮合交易方式进行 大宗商品标准化合约交易 在合约有效期内根据浮动盈亏实行当日无负债结算，隔日无负债结算或者其他提前结算制度的机构或市场， 依法设立的期货交易所除外。 问题八：大宗商品是什么 大宗商品（Bulk Stock)是指可进入流通领域，但非零售环节，具有商品属性用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物质商品。 在金融投资市场，大宗商品指同质化、可交易、被广泛作为工业基础原材料的商品，如原油、有色金属、农产品、铁矿石、煤炭等。包括3个类别，即能源商品、基础原材料和农副产品。

大宗商品是指不零售的商品，这些商品都是经过大批量买卖的，大宗商品主要包括农副产品、金属产品、能源产品、化工四大类。细分后包括：农业种植业、棉花、大豆、玉米、有色金属、稀土、铜、钢铁、煤炭、石油开采、炼油、炼煤、能源、玻纤、化学、纤维、水泥等行业。如果全球大宗商品价格涨价，则会引发国际大宗商品价格震荡，很多国家都依靠大宗商品维持国家发展，上涨的时候能刺激经济上涨。而对于老百姓来说，大宗商品价格上涨，可能会导致所需要支付的成本增加。

大宗商品具体包括：1、农副产品：郑油、鸡蛋、菜籽、苹果、棉花、菜粕、豆油、豆二、玉米、豆一、郑麦、淀粉、粳米、早稻、粳稻、红枣、豆粕、棕榈、白糖、棉纱、晚稻、普麦。2、金属期货：金、银、铜、铝、锌、铅、镍、锡、螺纹钢、铁矿石、线材、硅铁、不锈钢、锰硅、热卷。3、能源产品：燃油、焦炭、焦煤、原油、动力煤、PTA、尿素。4、化工：玻璃、塑料、pvc、甲醇、聚丙烯、纸浆、纤板、胶板、沥青、橡胶、20号胶、乙二醇、苯乙烯、纯碱。包括3个类别，即能源商品、基础原材料和农副产品。大宗商品特点：1、价格波动大只有商品的价格波动较大，有意回避价格风险的交易者才需要利用远期价格先把价格确定下来。比如，有些商品实行的是垄断价格或计划价格，价格基本不变，商品经营者就没有必要利用期货交易，来回避价格风险或锁定成本。2、供需量大期货市场功能的发挥是以商品供需双方广泛参加交易为前提的，只有现货供需量大的商品才能在大范围进行充分竞争，形成权威价格。3、易于分级和标准化期货合约事先规定了交割商品的质量标准，因此，期货品种必须是质量稳定的商品，否则，就难以进行标准化。4、易于储存、运输商品期货一般都是远期交割的商品，这就要求这些商品易于储存，不易变质，便于运输，保证期货实物交割的顺利进行。

大宗商品是指不零售的商品，这些商品都是经过大批量买卖的，大宗商品主要包括农副产品、金属产品、能源产品、化工四大类。细分后包括：农业种植业、棉花、大豆、玉米、有色金属、稀土、铜、钢铁、煤炭、石油开采、炼油、炼煤、能源、玻纤、化学、纤维、水泥等行业。如果全球大宗商品价格涨价，则会引发国际大宗商品价格震荡，很多国家都依靠大宗商品维持国家发展，上涨的时候能刺激经济上涨。而对于老百姓来说，大宗商品价格上涨，可能会导致所需要支付的成本增加。

大宗商品是指不零售的商品，这些商品都是经过大批量买卖的，大宗商品主要包括农副产品、金属产品、能源产品、化工四大类。细分后包括：农业种植业、棉花、大豆、玉米、有色金属、稀土、铜、钢铁、煤炭、石油开采、炼油、炼煤、能源、玻纤、化学、纤维、水泥等行业。如果全球大宗商品价格涨价，则会引发国际大宗商品价格震荡，很多国家都依靠大宗商品维持国家发展，上涨的时候能刺激经济上涨。而对于老百姓来说，大宗商品价格上涨，可能会导致所需要支付的成本增加。

大宗商品是指不零售的商品，这些商品都是经过大批量买卖的，大宗商品主要包括农副产品、金属产品、能源产品、化工四大类。细分后包括：农业种植业、棉花、大豆、玉米、有色金属、稀土、铜、钢铁、煤炭、石油开采、炼油、炼煤、能源、玻纤、化学、纤维、水泥等行业。如果全球大宗商品价格涨价，则会引发国际大宗商品价格震荡，很多国家都依靠大宗商品维持国家发展，上涨的时候能刺激经济上涨。而对于老百姓来说，大宗商品价格上涨，可能会导致所需要支付的成本增加。

大宗商品是指不零售的商品，这些商品都是经过大批量买卖的，大宗商品主要包括农副产品、金属产品、能源产品、化工四大类。细分后包括：农业种植业、棉花、大豆、玉米、有色金属、稀土、铜、钢铁、煤炭、石油开采、炼油、炼煤、能源、玻纤、化学、纤维、水泥等行业。如果全球大宗商品价格涨价，则会引发国际大宗商品价格震荡，很多国家都依靠大宗商品维持国家发展，上涨的时候能刺激经济上涨。而对于老百姓来说，大宗商品价格上涨，可能会导致所需要支付的成本增加。

大宗商品是指不零售的商品，这些商品都是经过大批量买卖的，大宗商品主要包括农副产品、金属产品、能源产品、化工四大类。细分后包括：农业种植业、棉花、大豆、玉米、有色金属、稀土、铜、钢铁、煤炭、石油开采、炼油、炼煤、能源、玻纤、化学、纤维、水泥等行业。如果全球大宗商品价格涨价，则会引发国际大宗商品价格震荡，很多国家都依靠大宗商品维持国家发展，上涨的时候能刺激经济上涨。而对于老百姓来说，大宗商品价格上涨，可能会导致所需要支付的成本增加。

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需求价格弹性是指需求量相对价格变化作出的反应程度,即某商品价格下降或上升百分之一时所引起的对该商品需求量增加或减少的百分比.需求价格弹性理论的应用：需求价格弹性与收益关系的分析.总收益也可以称为总收入，指厂商出售一定量商品所得到的全部收入，也就是销售量与价格的乘积，如果以TR代表总收益，Q为销售量，P为价格，总收益的计算公式为：我们假设需求量也就是销售量，不同商品的需求弹性不同，价格变动引起的销售量（需求量）的变动不同，从而总收益的变动也就不同。下面我们主要分析需求富有弹性的商品与需求缺乏弹性的商品需求价格弹性与总收益之间的关系。（一）需求富有弹性的商品需求价格弹性与总收益之间的关系1、商品价格下降对销售者的总收益变动的影响。如果某种商品的需求是富有弹性的，那么该商品的价格下降时，需求量（销售量）增加的比率大于价格下降的比率，销售者的总收益会增加。2、商品价格上升对销售者总收益变动的影响。如果某种商品的需求是富有弹性的，那么当该商品的价格上升时，需求量（销售量）减少的比率大于价格上升的比率，销售者的总收益会减少。（二）需求缺乏弹性的商品需求价格弹性与总收益的关系1、商品价格下降对销售者总收益变动的影响。对需求缺乏弹性的商品，当该商品价格下降时，需求量增加的比率小于价格下降的比率，销售者的总收益会减少。2、商品价格上升对销售者总收益的影响。如果某商品的需求是缺乏弹性的，那么当该商品的价格上升时，需求量减少的比率小于价格上升的比率，销售者的总收益增加。

这是西方经济学中的基本原理。如果是需求富有弹性，那么也就是说，消费者的需求量因为消费品的价格变动而变化很大，比如说金银首饰，如果价格一旦上涨，那么消费者就会对他的需求减少，因为自己的经济实力有限，而这些东西又不是必需品。而对于不富有弹性的商品应该涨价，是因为需求量对商品的涨跌反映不大，比如说大米等一类生活必需品，如果大米涨价，那么消费者也不可能不买，这样才会获利最大。当然这个是纯粹理论的，在真正的市场中，还有存在行为心里学的影响，比如说富有弹性的黄金，虽然价格一路飙涨，但是需求量还是不断上涨，是因为人们存在追涨投资的心态，怕踏空。拓展资料：一、富有弹性的商品和缺乏弹性的商品的区别1、价格方面：富有弹性的商品通常价格较高，而缺乏弹性的商品通常价格较低。2、类别方面：富有弹性的商品多为生活中的奢侈品，不是日常生活必需的；而缺乏弹性的商品多为生活必需品，比如盐和油。3、商品需求量与价格的关系：富有弹性的商品需求量受价格的影响较大，而缺乏弹性的商品需求量受价格的影响较小。二、商品需求1、替代品的数量和相近程度；一种商品若有许多相近的替代品（比如可乐），那么这种商品的需求价格弹性就大。因为一旦这种商品价格上涨，甚至是微小的上涨，消费者往往会舍弃这种商品，而去选购它的替代品，从而引起需求量的变化。2、商品的重要性；一种商品如果是人们生活基本必需品，即使价格上涨，人们还得照样买（比如食盐），其需求弹性就小或缺乏弹性；而一些比非必需的高档商品，像贵重首饰、高档服装等，只有当消费者购买力提高之后才买得起，其需求弹性就大。3、商品用途的多少；一般来说，一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。任何商品的不同用途都有一定的排列顺序。如果一种商品价格上升，消费者会缩减其需求，把购买力用于重要的用途上，使购买数量减少，随着价格的降低，会增加其购买数量。4、时间与需求价格弹性的大小至关重要。时间越短，商品的需求弹性就越小；时间越长，商品的需求弹性就越大。这是因为在较长的时间内，消费者就越有可能找到替代品，替代物品多了，它的需求弹性就必然增加。5、需求价格弹性与总销售收入的关系。需求价格弹性系数的大小与销售者的收入有着密切联系，正是两者之间具有这种联系，才使得需求价格弹性理论更富有实践意义。

商品的需求弹性越大并不一定越好。需求弹性是指商品价格变化时，商品需求量相应变化的程度。需求弹性可以分为价格弹性和收入弹性两种。当商品需求弹性较大时，意味着价格变动对需求量影响较大，一方面可以提醒生产企业更加注意竞争力和产品质量，另一方面也有助于消费者在有限预算内做出更优选择。然而，在某些情况下，商品需求弹性太大也可能会带来不利影响。例如，在某些市场中，由于商品过于同质化，消费者对价格非常敏感，随着价格的下降，导致市场竞争加剧，供给量和企业收益可能会显著减少。因此，正确认识商品需求弹性，在实践操作中根据具体情况来确定合适的价格策略才是最重要的。

表明这种商品需求完全无弹性。商品的需求弹性系数如果等于0，表明这种商品需求完全无弹性。需求弹性系数＝0，表示需求完全无弹性。即无论价格如何变化，需求量都是固定不变的。需求量的变化量总是为零。

举例，药品、蛋糕等是供给弹性大、需求弹性小的商品，人们生病就要购买药品，所以需求弹性很小，蛋糕同理（需求量对价格的变化不敏感）。而当价格变化时厂商可以根据价格变化调整其产量，所以供给弹性大。反例：汽车是供给弹性小、需求弹性大的商品，消费者对这种商品的价格变动反应敏感，能及时根据价格调整自己的需求，而生产者对这种商品的价格反应不敏感，无法根据价格调整自己的供给。

商品需求弹性是正的即提价后需求增加，其他商品价格弹性都是负的即提价后需求减少，但是为了方便描述，所以求弹性的公式是带负号的。经济学上常说的弹性大多都可以理解为弹性绝对值，奢侈品需求弹性绝对值是大于一的即提价后买的人少了，生活必需品的需求弹性绝对值在零和一之间即提价后买的人减少的不明显像是盐，该买的还是得买。介绍需求价格弹性是指市场商品需求量对于价格变动做出反应的敏感程度。通常用需求量变动的百分比对价格变动的百分比比值，即以需求价格弹性系数来表示。计算公式分为点弹性公式和弧弹性公式。需求的价格弹性实际上是负数；也就是说，由于需求规律的作用，价格和需求量是呈相反方向变化的，价格下跌，需求量增加；价格上升，需求量减少。

义乌小商品出口不报关的原因主要是它们许多是通过“现金交易、概不退货”的方式进行买卖，这种交易方式不需要报关。此外，义乌是全球最大的小商品批发城，许多个人SOHO和小商家无法去报关出口，因此政府出台了相关政策来鼓励义乌小商品商家去报关出口，从而推动义乌的国际贸易经济发展。

《小企业会计准则》第68条 营业外收入，明确规定了小企业的营业外收入包括：非活动资产处_净收益、政府补助、捐赠收益、盘盈收益、汇兑收益、出租包装物和商品的租金收入、逾期未退包装物押金收益、确切没法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、背约金收益等。拓展资料：《小企业会计准则》于2011年10月18日由中华人民共和国财政部以财会〔2011〕17号印发，该《准则》分总则、资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润及利润分配、外币业务、财务报表、附则10章90条，自2013年1月1日起施行。财政部2004年发布的《小企业会计制度》（财会〔2004〕2号）予以废止。小企业是相对于大企业而言的概念。小企业一般是指规模较小或处于创业和成长阶段的企业，包括规模在规定标准以下的法人企业和自然人企业。小企业具有一些共同的特点：一是规模小，投资少，投资与见效的周期相对较短，同样投资使用劳动力更多；二是对市场反应灵敏，具有以新取胜的内在动力和保持市场活力的能力；三是小企业环境适应能力强，对资源获取的要求不高，能广泛地分布于各种环境条件中；四是在获取资本、信息、技术等服务方面处于劣势，管理水平较低。为了促进小企业发展以及财税政策日益丰富完善，形成以减费减免、资金支持、公共服务等为主要内容的促进中小企业发展的财税政策体系。2011年10月18日，财政部发布《小企业会计准则》，要求相关小企业自2013年1月1日起执行，鼓励提前执行，2004年发布的《小企业会计制度》同时废止。《小企业会计准则》的出台在很大程度上改变了《小企业会计制度》的内容，其在制定方式上借鉴了《企业会计准则》，在核算方法上又兼具小企业自身的特色，尤其在税收规范上，采取了和税法更为趋同的计量规则，大大简化了会计准则与税法的协调。在利税影响因素方面，相对于《企业会计准则》也有了具体的改进。

资本运营与商品经营的区别 　　资本运作就是利用资本市场，以小变大、以无生有的诀窍和手段，通过买卖企业和资产而赚钱的经营活动。没有所谓的纯资本运作模式，很多传销人员以此为借口进行宣传。那么资本运作与商品经营有什么区别呢? 　　1、经营对象不同。 　　资本运作的对象是企业的资本以及运动，侧重的是企业经营过程的价值方面，追求价值的增值。而商品经营的对象则是产品以及生产销售过程，经营的基础是厂房、机器设备、产品设计等，侧重的是企业经营过程的使用价值方面。 　　2、经营领域不同。 　　资本运作主要在资本市场上运作(资本市场包括证券市场和非证券的产权交易市场等)。而企业的商品经营涉及的领域主要是产品的生产技术、原材料的采购和产品的销售，主要是在生产资料市场、劳动力市场、技术市场和商品市场上运作。 　　3、经营方式和目的不同。 　　商品经营的方式和目的是通过商品销售或提供劳务，实现利润的最大化。资本运作的方式和目的是通过产权的流动和重组，提高资本运营效率和效益。 　　4、经营导向不同。 　　商品经营较多地受价格信号的.控制。资本运作主要受资本市场的制约和资本回报率的限制。 　　5、经营风险不同。 　　商品经营的企业生存和发展维系在一个或多个产品上，如市场需求发生变化，则会直接影响企业的生存和发展。资本运作的企业则把生存和发展建立在一个或多个产业上，并不断发现新的经济增长点，及时退出风险大的产业，规避风险。 　　6、企业的发展方式不同。 　　商品经营的企业主要依赖企业自身的积累，通过创造更多的利润并使之转化为资本，增加生产要素和生产能力而获得发展。而资本运作不但注重企业自身的内部积累，更重要的是通过资本外部扩张的方式，使企业快速扩张，发展壮大。 　　资本运作和商品经营是是企业经营相辅相成的两个方面，应当有机地结合起来。商品经营始终是企业运作的基本形式，也是资本运作的基础;资本运作并不能取代商品经营，它通过对生产要素的有效配置，能够扩大企业市场份额，产生规模效益，拓宽经营领域，降低经营风险。 ;

套利是指利用相关市场或相关合约之间的价差变化，在相关市场或相关合约上进行交易方向相反的交易，以期价发生有利变化而获利的交易行为。如果利用期货市场和现货市场之间的价差进行套利行为，称为期现套利（Arbitrage）。如果利用期货市场上不同合约之间的价差进行的套利行为，称为价差交易（Spread）。扩展资料利用两种不同的、但相关联商品之间的价差进行交易。这两种商品之间具有相互替代性或受同一供求因素制约。跨商品套利的交易形式是同时买进和卖出相同交割月份但不同种类的商品期货合约。例如金属之间、农产品之间、金属与能源之间等都可以进行套利交易。交易者之所以进行套利交易，主要是因为套利的风险较低，套利交易可以为避免始料未及的或因价格剧烈波动而引起的损失提供某种保护，但套利的盈利能力也较直接交易小。参考资料来源：百度百科-套利

经济适用房是国家负责建设给中低收入的人群，为了解决他们住房困难问题；商品房大多是由开发商进行拍地，再进行房地产的建设。那么，经济适用房和普通商品房到底有什么区别呢？1、购买条件和对象不同经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度；商品房销售完全市场化，商品房购买对象和条件不受限制。2、土地性质不同经济适用房的土地由政府依法以行政划拨方式供应，免交土地出让金；普通商品房的土地严格按“招拍挂”的有关规定，通过市场竞争的方式供应，须交纳土地出让金。3、价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售；商品房出售价格完全由市场决定。4、户型面积不同经济适用房的单元（套型）面积相对要比商品房的小些，它以“适用”为主。在经济适用房管理办法中规定，经济适用房的户型，应该主要以二、三居室为主。也就是开发商要以建设面积适中、功能比较齐全的住房为主，而不是追求超大面积的户型。而商品房的户型面积则开发商会根据市场需要而定位，如普通住宅和公寓住宅的多居室、复式、跃层、错层以及别墅等等，商品房的面积也从几十到几百平方米不等。5、物业管理收费标准不同商品房的物业管理收费，政府只核定成本构成，价格标准主要靠市场调节。对经济适用房物业管理收费，政府要严格进行控制。这样对中低收入者来说，经济承受能力好一些，以避免出现“买得起房住不起房”的现象。6、享有的权利不同租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制。对商品房所有权占有、使用、收益、处置的四个方面，政府没有任何干预。买了商品房随时都可以出售出租、继承、赠予，只要按规定交了税费就没有任何限制。对经济适用房政府有一定限制，对占有、使用、处置权利，现在的政策没有限制，主要是对收益权利做了一些限制。你的房子要出售，政府就要做一些调节。7、建设单位不同经济适用住房一般是由政府直接组织建设，或者按照政府组织、企业市场运作的方式，实行项目法人招投标，选择符合条件的开发商建设。普通商品房则必须由市场运作方式建设。以上就是关于经济适用房和普通商品房之间的区别的介绍，在进行二手房交易时，如果购买的是经济适用房，则一定要了解其是否可以出售，有无限制条件。（以上回答发布于2017-06-15，当前相关购房政策请以实际为准）点击查看更多房产信息

国家政策要求，已经购买经济适用房的家庭不能再购买其他住房。可以在经济适用房取得房产证5年以后，向房管局缴纳土地收益金，将经济适用房变成全产权的商品房，就可以自由买卖了，也就不受经济适用房相关政策的约束了。经济适用房的出卖分为两种：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。1 对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。2 对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 以上是经济适用房的出卖政策。

1、建设目的不同经济适用房和商品房是不一样的概念，它们的建设目的不同，经济适用房的建设具有保障性质，建设目的是为了解决城市低收入住房困难家庭的住房问题，而一般的商品住房建设不以保障为目的。2、土地性质不同购房者如果要购买经济适用房的话，要注意经济适用房和商品房的土地性质不同，由于能够享受政府优惠政策，经济适用房所占用的建设用地是行政划拨用地，而一般商品住房的建设用地是出让土地，不但要通过公开招拍的程序，而且要按拍卖成交价向政府缴纳土地出让金。3、产权不同大多购房者在买房的时候都是购买房屋的产权，但是经济适用房不一样，商品房具有完全产权包括：房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权，收益权。而经适房是不完全产权，只有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权不享有收益权。

有经济适用房不可以再买商品房。1、国家一直有政策规定，已经购买经济适用房的家庭不能再购买其他住房。可以在经济适用房取得房产证5年以后，向房管局缴纳土地收益金，将经济适用房变成全产权的商品房就可以自由买卖了，也就不用受经济适用房相关政策的约束了。2、有经济适用房再买商品房的，属于已经购买经济适用房的家庭又购买其他住房的，原经济适用房由政府按规定及合同约定回购。法律依据：《经济适用住房管理办法》第三十一条：已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

商品房与经济适用房对广大购房者而言并不陌生。收入水平有限的置业者在买房前都会查看自己是否满足经济适用房的申请条件以节省购房开支。经济适用房与商品房对部分购房者而言都不较为理想的选择。经济适用房与商品房具体有以下几个区别:第一,概念经济适用住房是指以中低收入家庭为供应对象,享受税费减免政策,住房价值相对市场价是“适中”的,能够适应中低收入家庭的承受能力,在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果和建筑质量,“适合”居住,具有社会保障性的商品住房。而商品房是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营,完全按市场规律运作的住宅。第二,价格经济适用住房的销售对象是广大中低收入者,所以确定经济适用住房售价时,既要考虑中低收入家庭的经济承受能力,使职工能够买得起,又要兼顾国家补助能力。因此经济适用住房售价实行政府指导价,即按保本微利的原则,由建设资本加上3%的开发建设利润确定。政府不仅在经济适用住房建设中给予用地、计划、规划、建设、资金等方面的政策扶持,而且给予一定的税费减名政策,使得经济适用住房能以“适中”的价格出售。能真正适合中低收入家庭。而商品房价格却完全“随行就市”。第三,质量经济适用房以经济适用为出发点,突出“实惠”二字。因此,经济适用住房建设要体现适用、美观的原则,使用功能要满足居民的基本生活需要。在功能上要齐全,室内生活必需的设施要有,厅房要齐全;在面积上还要考虑到各地经济发展水平、住房水平、居民生活习贯有很大差别。以市场接受为前提,因地制宜地制定经济适用住房的面积标准。商品房则不然,大户型、实用性、装饰性和功能分区明确是商品房设计理念中的核心。第四,权利由于经济适用房建设用地实行国家统一划拨制,享受免征地土出让金等各种优惠措施,使得建设成本明显低于商品房。因此,经济适用房的房主只享有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权而不能享受房屋收益权,如将房屋上市交易,必须补交土地出让金及各种税费后才可上市,而商品房是完全产权,没有此项限制。（以上回答发布于2016-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）买新房，就上搜狐焦点网

经济适用房，房产证用途一栏会有“经济适用（住）房”这几个字（各地房产证样本不一样）；使用权取得方式是“划拨”两个字。商品房，用途一栏是“住宅”，使用权取得方式是“出让”。内容拓展经济适用房：经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。商品房：商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

什么是经济适用房？经济适用房它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济适用房在设计面积上跟商品房有很大的区别，能够适应低收入的家庭需求。下面小编介绍下什么是经济适用房？经济适用房与商品房区别。什么是经济适用房经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。经济适用房与商品房区别1.价格商品房完全是市场价，而经济适用房是政府指导限制价。对于商品房政府是完全采取市场化的运作方式，由市场确定各种资源应收的价位。对于经济适用房，除免收土地出让金外，并给予别的方面的优惠政策，如各种配套费减半征收;所有的行政事业的收费减半;小区的建设配套费不摊入住宅的成本，这些优惠政策，使经济适用房的建设相对来说要比商品房价格优惠一大块。2.质量经济适用房价格比商品房低并不是因为降低工程质量。政府对经济适用房的工程质量(或者叫功能质量、环境质量、服务质量)与商品房的要求是完全一致的。经济适用房不会像一般人所说的，既然价格比较低，它的质量很难保证。因为建设经济适用房，政府在其中起了关键的指导作用。政府的作用主要体现在：对这个项目先是政策上的优惠，另外对整个工程质量有比较高的要求，确保给消费者提供的这种保障住宅有好的质量。所以购房者可以放心，经济适用房的质量是有保证的。3.户型面积经济适用房的单元(套型)面积相对要比商品房的小些，它以“适用”为主。在经济适用房管理办法中规定，经济适用房的户型，应该主要以二、三居室为主。也就是开发商要以建设面积适中、功能比较齐全的住房为主，而不是追求超大面积的户型。而商品房的户型面积则开发商会根据市场需要而定位，如普通住宅和公寓住宅的多居室、复式、跃层、错层以及别墅等等，上海近来甚至出现了独院住宅、联体别墅和北京出现的“弧形户型”(有别于普通的四方形户型)等新形式。商品房的面积也从几十到几百平方米不等。4.设备标准开发商为了把商品房的销售价格提起来，在商品房的建设过程中，可以使用一些进口的高档设备。对经济适用房从政策上要求：尽量采取一些质量比较好、价格比较适中的功能设备，以降低房价。或者说本身由于市政府在价格上的限定，所以开发商一般也不会用太高档的设备。5.销售对象经济适用房从政策上讲，应该销售给中低收入的家庭，原则上只允许一个家庭购买一套。另外面积要有所控制，虽然目前暂时还没有具体的面积控制标准，但随着经济适用房政策的不断完善，肯定要做出一些限制。具体中低收入家庭如何确定，这个权利交给了各个城市，根据不同城市的人均收入划出中低收入的界限。北京目前中低收入的标准还没有确定，经济适用房基本上是对北京市城镇居民敞开供应。但随着中低收入标准的确定，高收入者购买经济适用房肯定会受到限制。6.物业管理收费标准商品房的物业管理收费，政府只核定成本构成，价格标准主要靠市场调节。对经济适用房物业管理收费，政府要严格进行控制。北京市的物业管理收费，国家要求在0.5元/平方米.月以内。这样对中低收入者来说，经济承受能力好一些，以避免出现“买得起房住不起房”的现象。

经济适用房不是商品房，经济适用房建立之初就是保障性质，可以理解为一种特殊的商品房，但是各个方面都和商品房都不一样。经济适用房和商品房的价格和产权是最为明显的区别，经济适用房的价格会比较低，但是有一部分产权是属于管理部门的，商品房没有这样的问题，但是价格不低。经济适用房和商品房有什么区别1、概念不同商品房是由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。经适房由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。2、建设目的不同商品房的建设目的是为了赚取利益，是由房地产开发企业将土地进行开发，并且建设房屋，进行上市出售的房子，但是经济适用房却并非如此。经济适用房的建设的目的是为了给一些经济困难的家庭提供保障，是根据国家建设计划安排建设的。3、销售价格不同既然是经济适用房是由国家相关机构安排建设的，那么价格自然是由政府制定，而又由于房屋的建设目的是为了提供保障，所以价格一般要比市面上的房屋价格要低一些。而商品房是由开发企业建设的，价格自然是由企业决定，为了赚取利益，价格自然要比经济适用房的价格高很多。4、物业管理费不同商品房物业服务的情况来收取费用，而经适房政府会控制物业费，避免出现业主“住不起”的现象，所以物业管理费用偏低，能够保障最基本的服务。5、土地性质不同经济适用房的土地是由政府划拨的，通常被称为划拨用地，而且可以享受很多政府制定的优惠政策，这是经济适用房的所在，商品房基本上是不可以享受优惠的，因为它的用地都是通过出让的方式获得的。6、购买对象不同如果要经济适用房，那么购买方必须是常住城镇的中低收入家庭，并且名下没有任何房产，而商品房的的购买对象就没有这样的限制，基本上只要已达到年龄的完全民事行为能力人，并且有足够的钱款可以买房就可以了。7、房屋面积不同由于经济适用房是以保障性为主，并且主要出售给收入较低的家庭，因此在房屋面积以及结构上都有一定的规定和限制，房屋面积必须达到建设标准，满足购买方的基本需求。而商品房则是出于对利益的追求，更加重视如何才能让房屋建设做到利益大化，在房屋面积和结构上没有具体的规定，全由企业自己决定。8、建设标准不同商品房企业根据市场需要定位、可以采用高档设备。经适房户型、面积、档次等具有政府指导性，强调实惠。9、购买方式不同商品房向公众销售，完全市场化，购房者可根据自己的能力自主购买。经适房特定人群才能申请。申请人的住房面积、可支配收入、是否发生过住房交易、资产等审查严格。10、产权限制不同经济适用房的土地是由政府划拨的，所以购买者拥有的是不完全产权，即使买了房也就只能拿到产权证，无法拿到土地证。如果想要出让，只能在满足购买时间达到五年，并缴纳10%的土地出让金才可以进行，商品房则没有这样的限制。

经济适用房是由当地的政府找建筑师建造的房屋，提供给当地的没房、年收入低的家庭，购买经济适用房可以享受国家优惠政策。下面我们就来讲一讲什么是经济适用房，以及商品房和经济适用房的区别。经济适用房定义经济适用房管理用房是指经各级人民政府批准立项建设以及享受国家优惠政策、向当地城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济适用房的经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的且能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定以及经济适用房建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用房的价格按照建设成本确定，包括征地折让费、勘察设计以及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%-3%的管理费。经济适用房全部都是以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。经济适用房的出售实府指导价其售价，由市或县人民政府根据以上几项因素综合确定，并且定期公布不得擅自提价销售经济适用房。商品房和经济适用房的区别1.经济适用房的土地是划拨而非转让，所以说经济适用房购买的时候是没有土地使用权，也就是说没有房产证；2.经济适用房的面积套型一般都是国家严格的规定；3.购买经济适用房必须满足国家相应的规定，也就是家庭人均收入和人均居住面积必须达到当地的相应标准；4.经济适用房的价格要严格执府指导价，经济适用房的开发商是不能随意定价和调价；5.经济适用房不同地区在房屋转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让；6.经济适用房在转让中需要向国家补缴土地出让金。总而言之，经济适用房与普通商品房不一样，经济适用房是由政府建造比较有安全性，经济适用房的具有保障性的政府建造住房。以上就是我们对经济适用房知识的整理，希望以上内容可以帮到你。

经济适用房的房产证和普通商品房的房产证是有区别的，经济适用房的房产证用途一栏会有“经济适用房”的字样，具体怎么标注可能因城市有所差异，在使用权取得方式上会有“划拨”的字样。如果经济适用房取得了完全产权的话，房产证和商品房的是一样的。经济适用房和商品房有什么不同1、建设目的不同经济适用房和商品房是不一样的概念，它们的建设目的不同，经济适用房的建设具有保障性质，建设目的是为了解决城市低收入住房困难家庭的住房问题，而一般的商品住房建设不以保障为目的。2、土地性质不同购房者如果要购买经济适用房的话，要注意经济适用房和商品房的土地性质不同，由于能够享受政府优惠政策，经济适用房所占用的建设用地是行政划拨用地，而一般商品住房的建设用地是出让土地，不但要通过公开招拍的程序，而且要按拍卖成交价向政府缴纳土地出让金。3、产权不同大多购房者在买房的时候都是购买房屋的产权，但是经济适用房不一样，商品房具有完全产权包括：房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权，收益权。而经适房是不完全产权，只有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权不享有收益权。4、购买方式不同经济适用房和商品房的购买方式不一样，商品房在出售的时候是面向公众销售，完全市场化，购房者可根据自己的能力自主购买。经适房特定人群才能申请。申请人的住房面积、可支配收入、是否发生过住房交易、资产等审查严格。5、购买对象不同经济适用房和商品房的购买对象不同，购买经济适用房的大多都是收入比较困难的家庭，并且名下没有任何房产，而商品房的的购买对象就没有这样的限制，基本上只要已达到年龄的完全民事行为能力人，并且有足够的钱款就可以买房了。

1、意思不同金融市场是指经营货币资金借款、外汇买卖、有价证券交易、债券和股票的发行、黄金等贵金属买卖场所的总称，直接金融市场与间接金融市场的结合共同构成金融市场整体。商品市场是指有固定场所、设施、有若干经营者入场经营、分别纳税、由市场经营管理者负责经营物业管理，实行集中、公开交易有形商品的交易场所。2、内容不同商品市场的商品是普通商品或劳务，而金融市场的商品是金融工具，货币等。金融市场是指以金融资产为交易对象而形成的供求关系及其机制的总和。金融资产是指一切代表未来收益或资产合法要求权的凭证，亦称为金融工具或证券。可分为基础性金融资产和衍生性金融资产。前者包括债务性和权益性资产；后者包括远期、期货、期权和互换。3、特点不同金融市场是以资金为交易对象的市场。金融市场交易之间不是单纯的买卖关系，更主要的是借贷关系，体现了资金所有权和使用权相分离的原则。金融市场可以是有形市场，也可以是无形市场。改革开放以来，我国的消费品市场呈现的特点有市场主体多元化和消费品流通渠道多样化；消费品经营市场化；消费品由卖方市场转变为买方市场。参考资料：百度百科-金融市场百度百科-商品市场

作为世界著名自由港和购物天堂，香港绝大部分进口商品免征关税．故选：A．

初始登记~也就有点象你开了信用卡~然后要激活一样吧~也就是你买了房子之后要去做初始登记(去激活)使得你的房子有了档案~~然后才能发生权利的处分~好象你的信用卡~不激活~是用不了的~以下给你参考~开展商品房初始登记，是根据《中华人民共和国物权法》、建设部第168号令《房屋登记办法》的规定来开展的。中华人民共和国物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第三十一条规定：享有不动产物权的，处分该产物权时，依照法律规定需要办理等记的，未经登记，不发生物权效力。 　　开发企业在取得《商品房初始登记证明》后，再进行产权转移登记时，房屋的产权清晰，有力地规范了商品房交易市场秩序，维护权利人的合法权益。

u200du200d　　新买的商品房的房产证可以自己办吗，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。　　在办理房产证之前，首先要确定是否符合自行办理的条件。如果房子是一次性付款，或贷款已经还清，则完全可以自行办理。新买的商品房的房产证可以自己办理。自己办理新买的商品房的房产证的步骤如下：　　第一步：确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。　　第二步：到管理部门领取房屋(地)所有权登记申请表可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。　　第三步：拿测绘图(表)由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。　　第四步：填写表格、盖章、领取相关文件在前面询问相关部门时，一定要明确需领取哪些文件，一次领齐全，免去奔波之苦。　　第五步：缴纳公共维修基金、契税无论是小区收取还是由银行代收，都需要保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一旦遗失会影响产权证的办理。　　第六步：提交申请材料主要包括以下几种：盖章的申请表房屋买卖合同签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书测绘图、房屋登记表、分户平面图两份专项维修资金专用收据契税完税或减免税凭证购房人身份证明(复印件核对原件) 共有的提交共有协议银行的提前还贷证明不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取产权证。　　第七步：按照规定时间领取产权证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。　　第八步：办理抵押登记有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证，只需办理抵押登记即可。这种情况下，办理手续需要提交的文件通常包括： 房屋所有权证，共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见国有土地使用证借款合同、抵押合同抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照通常这个手续可以与领取产权证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。　　第九步：将产权证交给银行扣押如果贷款合同约定，需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押购房合同正本，以求“三保险”。　　相关知识延伸阅读：房产证具体是指什么　　房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。　　房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。u200du200d

没有产权证的房屋，法院可以采取现状处置的方式进行查封、拍卖。但在拍卖前，要告知买受人房屋没有产权证的事实情况及法院拍卖不负责后续的产权办理事宜。最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

　　商品房初始登记是指对房屋所有权的首次登记，实质是对房屋登记事项的一种行政“确认”行为。对商品房进行初始登记，能够使房屋的产权更加清晰，更有力地规范商品房交易市场秩序，维护权利人的合法权益。商品房初始登记在整个房屋登记中有着特殊的地位，它是房屋建成后对房屋产权的首次确认，是房屋转移登记、抵押登记、变更登记、注销登记等的源头。此外，房屋物权的公示性、公信性也要求房屋登记机构在进行商品房初始登记时要履行合理审慎的审查义务。本文着重从实务角度出发，浅谈登记机构在办理商品房初始登记中对于登记材料的书面审查及申请登记的房屋实地查看两个环节上，要着重把握的内容。 　　一、书面审查环节需重点把握事项 　　在根据《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》所要求收取的商品房初始登记的必收材料基础上，登记机构在对相关资料进行审核时，尤其要关注以下信息。 　　1.是否存在查封 　　根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）规定，查封一般是指人民法院依法对已办理房地产权属登记、并取得房地产权利证书、且权利人明确的房地产的查封。因此，在商品房进行初始登记之前，一般不应该存在查封的情况。但是，依据《通知》第15条规定，以下三种情况可以进行预查封：（1）已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。因此，商品房初始登记前就可能存在预查封情况。 　　那么在预查封情况下能否进行商品房初始登记呢？根据《最高人民法院解读涉房地产执行文件——法发[2004]5号文件解读》：“预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记”。“预查封和查封的区别：一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封”。因此，预查封期间，房产可以登记在被执行人名下，也就是说可以办理初始登记手续。实务中，初始登记前，应注意查看楼盘是否有预查封；若有预查封，初始登记后，应注意查看楼盘表中的预查封信息是否都转为了登记簿中的查封信息，以避免遗漏。 　　2.是否有在建工程抵押 　　根据《房屋登记办法》第62条的规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。因此，在办理初始登记中，如果存在在建工程抵押的，同样存在预转现的问题。在办理初始登记之前，在建工程抵押的限制信息只是在楼盘表中显示，如果不及时进行预转现，抵押信息就不会在登记簿中显示，在这一时间差中，可能发生该房屋被法院查封或者转让的情形，他项权利人的利益就得不到保障。所以一定要注意查看楼盘表的状态，并通知当事人办理在建工程预转现的手续。 　　在办理预转现过程中应注意：第一，确保在建工程抵押权的内容不变，包括抵押的范围、担保的范围、担保的金额等。第二，确保抵押权的顺位不变。 　　3.是否按规划许可、土地证等内容建造 　　《房屋登记办法》第22条规定，未取得规划许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，登记机构应当不予登记。主要存在两种情况：第一，没有取得规划许可证的，不予登记。第二，与规划许可内容不一致的，不予登记。对取得建设工程规划许可证的，要核对建设主体与申请主体是否一致、房屋是否按规划许可的面积建造、是否存在多建、加层等违章情形，如果不一致，则违建部分不予登记。 　　土地证的核对主要看土地的性质。如土地用途仅为住宅，那对于该小区内的商业用房登记机构应不予登记。如果开发商申请将此商业用房作为小区公建配套，则可以将此商业用房登记为公建配套项目。 　　4.公建配套建设是不是满足公建配套项目立项要求 　　根据《房屋登记办法》第31条的规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。也就说公建配套要在办理商品房初始登记证的同时，一并登记，开发商为代为申请人，全体业主为共有人。 　　如何判定是否为公建配套？根据建房[2010]53号文件《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的要求，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。一般来说，小区交付前，公建配套已由建设主管部门备案并验收，因此，房屋登记机构只需核对那些属于建设主管部门认定的公建配套，面积是否正确、项目是否一致，并一一登记入簿。 　　此外，对于公建配套立项中的以盈利为目的的经营性用房，如超市、餐饮店等，根据建设部《商品住宅价格管理暂行办法》第6条规定，住宅小区内的经营性用房及设施的建设费用不计入商品房的价格中。在实际操作中，我们可以将此类房屋登记为投资人所有，同时颁发房屋所有权证。 　　5.是否存在重复登记现象 　　房屋初始登记，不能出现重复登记现象。在实际工作中，商品房项目都是通过招拍挂方式取得，由于拆迁因素，项目开发前，该范围内可能存在未注销的物权。如办理初始登记时未加以审核，会造成与原登记簿记载的内容发生冲突，造成登记簿信息的不对称。如无锡在办理初始登记证时将房产档案管理部门出具的拆迁资料接收证明作为要件，拆迁资料接收证明作用主要是用来表示原拆迁地块上无房屋登记信息或虽有房屋登记，但拆除房屋已办理注销登记。通过房产档案管理部门对该项目范围的房产档案进行排查，对初始登记地块无房屋登记信息的，核发无拆迁资料接收的证明；对该范围内存在登记房屋的，查明原因，如房屋因为拆除等原因灭失的，收回房产证，并办理注销登记；如房产仍旧存在，则不开具证明，避免重复发证。 　　二、实地查看环节需重点把握事项 　　商品房初始登记是首次将实体化的物通过登记，记载到登记簿，如果不进行实地查看，很难保证记载信息的准确性和公信性。实地查看环节应重点注意以下事项。 　　1.坐落、占地范围与土地使用证记载的信息是否一致 　　应对照土地证附图上标注的具体路名、河道等信息，重点核对房屋的建造是否超土地范围，所在的位置是否正确。 　　2.名称、门牌号与证明文件信息是否一致 　　应对照门牌号码证明文件，逐一核对门牌号码是否与登记的一致。尤其是大型楼盘、别墅楼盘，幢数较多，核对困难，更应该增强责任心，逐个查看比对，确保准确性。 　　3.现状与房屋竣工证明材料信息是否一致 　　从物权取得的角度看，房屋竣工是交付使用的前提，也就是房屋不动产物权成就的必要条件。在实际操作中，除将房屋竣工证明材料作为必收件外，仍有必要现场查看竣工情况。 　　4.现状与建设工程符合规划的证明材料信息是否一致 　　对照测绘图形、规划证明关于建筑物的说明，查看建筑物有无违建情况。如：加建、改建。通过比对现状与图形，确认是整体违章还是部分违章。 　　5.公建配套用房与相应的证明材料记载的信息是否一致 　　根据测绘报告、公建配套立项及验收的证明，列出公建配套的清单，并且在平面图上标注其具体的位置，逐个查看公建配套项目。 　　马志刚/责任编辑

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1.全球最大的批发市场－－义乌：在中国凡是做小商品生意的人都知道在义乌能找到品种最全、价格最便宜的小商品。2.郑州纺织大世界：由原来的寥寥几家商户，发展到年交易额15亿元，上交利税千万元……短短几年，郑州纺织大世界已发展成为中原地区最大的纺织品交易市场，跻身于全国十大批发市场之列。3.临沂摩托车及配件交易中心：临沂自古就是商家、兵家必争之地，改革开放以来，临沂又成为全国批发市场最密集的商贸城市。着名的临沂批发城年成交额达250亿元，居全国十大批发市场第三位。4.湖南常德桥南市场：始建于1992年，整个市场长约4公里、宽约2.5公里，占地面积3000亩，拥有工贸、家电、轻纺、副食、水产、建材等12个专业市场，摊位门面约三万多个，是一个年成交额近百亿元的超大型批发市场，是全国十大批发市场之一。5.江苏东方丝绸市场：已确立为全国化纤薄型织物的集散中心和价格形成中心，在国内外丝绸纺织销售领域拥有举足轻重地位。荣获"全国十大批发市场"称号。6.河北省石家庄市南三条集贸批发市场：全国十大批发市场之一，世界的南三条：经过二十多年的发展，南三条现在成为一个包含二十多个专业市场，集商业贸易、饮食服务、交通运输、通讯信息、住宿仓储、金融信贷为一体的国家级大型综合贸易市场，总营业面积40多万平方米，经营商户1.2万户，从业人员3万余人，日客流量25万人次，经营商品达20大类8万多个花色品种，辐射全国32个省、市、自治区及东欧、非洲、中亚的20多个国家和地区。已初步形成了"买卖天下、沟通南北"的商品集散格局，成为北方地区最大的小商品集散中心。7.重庆朝天门批发市场8.沈阳五爱市场：年交易额达155亿元人民币，其中个体业者缴纳国地两税1.23亿元，整个五爱市场开办的企业、物业等方面纳税0.69亿元，向国家缴纳利税总额达1.92亿元，是辐射整个北方的服装、小商品物流批发中心，全国十大批发市场之一。9.湖北武汉汉正街：服装辅料家居饰品皮具小百货鞋类家电厨具塑料制品儿童用品日化用品副食文体用品工艺礼品玩具布匹。10.株洲市芦淞批发市场ps：另加全国五十全国五十大批发市场按成交额排列：1. 浙江义乌中国小商品城2. 浙江绍兴中国轻纺城3. 辽宁沈阳五爱小商品批发市场4. 辽宁城西柳服装批发市场5. 山东临沂市临沂批发城6. 湖北武汉市汉正街小商品市场7. 四川成都荷花池批发市场8. 河北石家庄面三条小商品批发市场9. 山东碯川服装场面10. 江苏吴洒中国东方丝绸市场11. 河北石家庄新华贸易中心市场12. 浙江萧山商业城13. 江苏常熟招商场14. 浙江黄岩路桥小商品批发市场15. 山东即墨市服装批发市场16. 重庆朝天门综合交易市场17. 浙江宁波慈溪周巷副食品批发市场18. 辽宁沈阳中国家俱城19. 山东烟台市开发区彩云城20. 黑龙江哈尔滨地下商业城21. 浙江诸暨市大唐轻纺市场22. 浙江杭州环北小商品市场23. 吉林长春光复路市场24. 浙江杭州丝绸市场25. 山东碯博周村纺织大世界26. 浙江湖州丝绸城27. 浙江杭州四季青服装市场28. 江苏江阴食品城29. 浙江湖州织里轻纺绣市场30. 浙江嘉兴洪合羊毛衫市场31. 浙江杭州轻纺市场32. 江苏江阴纺织市场33. 河北石家庄桥西青年街市场34. 浙江温州永嘉桥头钮扣市场35. 江苏太仓轻纺市场36. 浙江嘉兴桐乡濮院羊毛市场37. 河南洛阳关林商贸城38. 黑龙江哈尔滨透笼街市场39. 甘肃兰州东部批发市场40. 湖南常德桥南工业品市场41. 辽宁沈阳中国鞋城42. 甘肃兰州光辉批发市场43. 河南开封大相国寺市场44. 广东普宁流沙布料市场45. 广东兴宁东岳宫市场46. 广州白马服装批发市场47. 辽宁沈阳东行市场48. 浙江嘉善商城49. 黑龙江哈尔滨南小食品批发市场50. 河北白沟小商品批发市场

建设造价一般是指工程款，不含设计费，设计费属于另外的单项建设规模一般是指楼体的容量大小，就是总的建筑面积

优化我国出口商品结构的对策 （一）实现产业结构调整，促进国内产业升级 调整产业结构是我国实现外贸可持续发展的重要任务。加快出口商品结构的调整，逐步由出口劳动密集型产品为主向出口物质资本、人力资本密集型产品为主，乃至向出口技术与知识密集型产品为主的商品结构进行转化。逐步形成出口支柱产业（农副轻纺等传统产业）、出口主导产业（机电仪化产业）、出口战略产业（高新技术产业）三大出口产业群，并建立梯度发展态势，逐步向技术含量高的产业转移。目前我国可以从国外引进高新技术设备，通过高技术人才在吸收、消化、改造后扶植发展新兴产业，对传统产业进行改造，在“科技兴贸”战略条件下,促使产业结构升级，优化出口商品结构，进而带动经济的增长。我国对于一些有能力生产的原材料和零配件应该自己生产，减少进口，这样既可以提高我国产品的科技含量又有利于解决就业问题，提高我国商品的国际竞争力。所以说出口增长方式的根本转变，就是要调整产业结构，促使产业结构升级。 （二）实施出口名牌战略，增加产品的附加值 我国应在全国实现有梯度的产业布局，实行多元差别化出口政策。鼓励企业加大研发投入和品牌建设，实现商品结构由粗放、数量扩张型向集约、质量效益型模式转变。目前我国可以采取相应的激励措施来鼓励企业积极研发科技含量高的技术产品，提高产品的附加值，树立品牌竞争意识，培育国际化品牌，从根本上优化商品的结构。目前我国的经济发展水平不可能像发达国家那样可以大力发展高新技术产业，因此，只能在自主品牌中挑选部分条件好、发展潜力大的品牌集中力量培育和扶持，在对国际市场进行科学细分的基础上寻找与众不同的目标市场，并根据目标市场的需求特征来设计、生产和销售产品，实现差异化战略目标。这样做不仅可以与竞争对手形成差异并获得竞争优势，还可以获得较高的利润，提前占领市场，巩固和扩大国际市场份额。而对于电子及通信设备制造、医药制造、电气机械及器材制造、办公用机械制造、仪器仪表及文化等六个附加值高的工业产品，我们更需要培养自己的核心品牌，提高它的附加值，树立产品的国际竞争力。 （三）以“节约资源和环保”为原则，促进加工贸易转型 完善加工贸易政策，促进加工贸易转型升级，是优化我国出口商品结构的重要途径。政府部门可以制定相关政策鼓励加工贸易企业进行改革，通过加大技术改革投入，对工人的装配能力、深加工能力大力培养，对传统产业进行改造。吸引跨国公司将更高技术含量的生产环节转移到我国，减少“两高一资”产品在境内的加工，通过对技术的吸收消化实现我国加工贸易从劳动密集型产业为主逐步向资本和技术密集型产业为主的转变。同时培育自己的跨国公司，创建自己的品牌和国际市场营销渠道，使加工贸易由贴牌生产走向自主设计生产，拥有产品的核心技术和知识产权，提高产品的国际知名度。适度集群发展加工贸易企业，达到资源的有效配置，在节约资源和环保的原则下，促进加工贸易企业转型，通过扩大我国与世界各国的经济合作，合理应对贸易保护，提升企业参与国际竞争的能力。 （四）调整服务贸易结构，发展现代服务贸易 根据佩第—克拉克定律：劳动力人口由农业转移到制造业，再由制造业转移到服务业后会随着服务业就业人数的增加带动整个服务贸易业的发展。我国的服务贸易业一旦大力发展必然会创造更多的就业机会，将人口压力转变为人力资源，缓解我国目前的就业压力。而大力发展现代服务贸易，就需要把对外劳务输出和国际旅游作为扩大服务贸易出口的主攻方向，并利用服务外包技术外溢效应承接服务外包，实现技术的逐渐升级到应用开发等高附加值环节，不断提高生产要素的质量和效率，形成政府、企业、高校的产学研合作和联动机制，加强服务贸易高级应用人才的培养和解决高素质人才的就业问题。同时建立和完善服务贸易管理体系，大力促进信息服务、文化产品、运输、金融、保险等部门的出口，培育服务贸易龙头企业，实行品牌战略，把发展服务贸易作为优化我国出口商品结构的一个重要内容。 （五）加强政府调控，完善出口政策 我国政府应逐步完善相关法律来规范外贸行为，建立健全外贸监控、促进机制和预警反应机制，有效应对国际贸易摩擦，通过取消或降低部分产品出口退税，削减出口配额,加征出口关税和环境税等措施有效的控制高耗能、高排放、高污染产品出口，从根本上控制高污染密集型产品的出口。

　　1、美元贬值波及到了企业，影响其发展。　　一个是中国的企业成本在美国的竞争力减少了，以前大量出口到美国的企业现在受到了很大影响，而中国的发展速度有很大一部分是靠出口，而不是内销，这就会减缓中国的发展，有很多人会失业;　　2、国家存储的美元量大，美元贬值后亏损极大!　　由于美元贬值，原来中国是以8元换美国1美元的，现在美国拿他们手的人民币只需7元就能把1美元换回去，想想我国的巨额美元外汇，我们要亏损多少吧!而且因为中国买了大量的美国债券，中国握在手里的债券也会贬值，这是国家的损失。　　3、美元贬值的恶劣影响可能会导致经济萧条!　　在升值前美国一些大的金融机构将美元投资到中国，中国只能造更多的人民币去换，这些机构用换的人民币在中国投资，如股市、楼市等，掀起一个有一个大高浪潮，在大涨后，他们得到几倍的投资回报，然后在美元贬值之后又换成美元撤回去，中国人民努力创造的劳动成果就被他们给摘走了，人民币在国内就严重贬值了，人民手中的财产化为乌有，甚至有可能引起经济萧条。　　4、美元贬值导致物价上涨，加大了中国人民的经济压力!　　引用一个郎咸平教授的话，就是通过量化宽松货币政策来使美元贬值与制造通胀，我们生活中的物价上涨就是美元贬值引起的。　　5、美元贬值，对出口企业职工收入产生了不好的影响!　　美元贬值，以美元进口的东西折成人民币就便宜，中国出口企业出口的东西如果以美元结算，也贬值了，就会影到出口企业的收入和职工收入。

保税仓和海外仓的发货模式是保税仓发货和海外直邮。1、保税仓发货：保税仓是用来存储在保税区内未交付关税的货物的多功能仓储库房。从海外批量采购货物以后，手续齐全、具备相关跨境电商资质的公司可以将货物放在全程受到海关监管的保税仓库（又称海关监管仓）。当消费者下单后再清关发货，优点是可以节约成本，并实现快速发货。2、海外直邮：海外直邮是直接从货源地利用国际快递发货，直接清关、入境，中间没有经过中转就能到达消费者手中。这种方式的优点是可以在源头处发货保证原装质量，但是总体成本较高，由于跨国距离太长的原因有可能到货时间会比较长。如若发生退货，则过程会比较麻烦。一般来说，采用保税仓发货的方式能让海淘更人性化一点，不仅性价比高，也能更快地收到快递。在正规的海关监管渠道下也能最大程度地保证货物的质量，更受欢迎一点。保税仓发货的特点：保税仓是国内经海关批准设立的专门存放保税货物及其他未办结海关手续货物的仓库。个人理解的保税仓其实跟跨境出口电商的海外仓差不多，同是在消费者当地建立的仓库用于储存境外的产品，销售给本地的消费者而大大提高了物流的实效性，缩减了物流运输的成本。但也同时具备一个缺陷就是商品的品类单一，多产品的话容易造成库存积压。且国内的保税仓受政策影响较大，严重的可导致跨境进口电商平台的关门倒闭。

费用率的计算公式为:销售收入费用率=费用/销售收入*100%。一般来说，商品销售过程中的费用率在一定程度上反映了员工为了取得一定的销售收入所需付出的营销成本，销售费用率的高低可作为一个重要指标来直接反映企业营销效率。但在现实生活中，该比率受是各种随机因素的影响的，常出现而上下波动。一般情况下，是允许有适当的偏差的，但对于企业而言，如果波动超出正常范围就应引起注意。拓展资料1、费率是指缴纳费用的比率。如保险业的费率指投保人向保险人交纳费用的金额与保险人承担赔偿金额的比率。也指电话在一个计费单元内收取的费用。2、保险人在确定保险费率时应遵循权利义务平等的原则。具体来说，确定保险费率的基本原则是充分性原则、公平性原则、合理性原则、稳定性原则和灵活性原则，以及促进损失预防原则。3、充分性原则，指所收取的保险费足以支付公司的保险费、合理的经营费用、税收和预期利润。充分性原则的核心是确保保险人具有足够的偿付能力。公平原则，一方面，保费收入必须与预期给付对称;另一方面，被保险人承担的保险费应与其所获得的保险权利相一致，保险费的数额应与保险类型、保险期限、保险金额、被保险人的年龄、性别等对称。同一风险性质的被保险人承担相同的保险费率，不同风险性质的被保险人承担不同的保险费率。4、合理性原则，这意味着保险费率应尽可能合理，保险公司不应因保费高而获得超额利润。稳定性和灵活性原则，是指保险费率应在一定时期内保持稳定，以保证保险公司的声誉;同时应根据风险、保险责任和市场需求的变化进行调整，具有一定的灵活性。推广防损原则，即保险费率的制定有助于被保险人加强防灾、防损，做好防灾工作的被保险人将降低其保险费率;对无损失、少损失的被保险人，实行优惠费率;但是，对于在灾害预防和损失预防工作中表现不佳的被保险人，将实施高保险费率或续保。

利润率：利润率是剩余价值与全部预付资本的比率,利润率是剩余价值率的转化形式，是同一剩余价值量不同的方法计算出来的另一种比率。 如以p`代表利润率，C代表全部预付资本（c+v），那么利润率p`=m/C=m/(c+v)。 利润率反映企业一定时期利润水平的相对指标。利润率指标既可考核企业利润计划的完成情况，又可比较各企业之间和不同时期的经营管理水平，提高经济效益。成本利润率=利润÷成本×100%，销售利润率=利润÷销售×100%。扩展资料：利润率（profit rate）利润÷成本×100%=利润率利润率常用百分比表示。成本利润率=利润÷成本×100%销售利润率=利润÷收入×100%注会学习

　　销售价格-生产成本-经营成本-税=商品利润　　（1）毛利率。是公司的销售毛利与销售净额的比率。销售毛利是指销售净额减去销售成本的余额。销售净额为销售收入扣除销售退回、销售折扣及折让的差额。其计算公式为：毛利率＝销售毛利÷销售净额＝（销售净额－销售成本）÷销售净额。毛利率是商品流通企业和制造业反映商品或产品销售获利能力的重要财务指标。　　商品流通企业商品的销售成本为商品的进价成本，而在制造业则为产品的生产或制造成本。当毛利扣除经营期间费用后即为经营利润。可见，毛利率反映了公司产品或商品销售的初始获利能力，保持一定的毛利率对公司利润实现是相当重要的。　　（2）销售利润率。是利润额占销售收入净额的百分比。该指标表示，公司每销售一元钱产品所获取利润的能力。其计算公式为：销售利润率＝利润额÷销售收入净额。运用该比率进行分析时，利润额习惯上使用利润总额，但由于利润总额不仅包括销售利润，而且包括投资收益及营业外收支等，造成分子和分母计算口径的差异。所以笔者建议，采用狭义的销售利润，这样得到的实际上是主营业务利润率，它是衡量一个公司能否持续获得利润能力的重要指标，对管理层决策更有价值。　　（3）投资回报率。是衡量公司综合效率的指标。其计算公式为：投资回报率＝税后净利÷资产总额＝销售净利率×总资产周转率。　　（4）权益报酬率。反映股东账面投资额的盈利能力。权益报酬率＝税后净利÷股东权益＝销售净利率×总资产周转率×权益乘数＝投资回报率×权益乘数。高的权益报酬率通常说明公司有好的投资价值，但如果公司运用了较高的财务杠杆水平，则高的权益报酬率可能是过高的财务风险的结果。

公式：进价=售价-【售价*利润率】，售价=进价/利润率，利润=售价-进价，利润率＝（售价-进价）÷售价，售价=卖出去的价格，进价=买商品的价格。例如：买一台电脑花费3000元（进价）卖出去的价格是3500元（售价）3500-3000=500（利润）拓展资料：在经济学和金融学领域，利润率是资本主义企业，或资本主义经济作为一个整体的投资项目的相对收益。类似投资回报率的概念。在马克思主义政治经济学领域，利润率的计算公式是：资本家获得的剩余价值，相当于工人在生产过程中无偿劳动，或表现为资本家的利润、利息和租金（财产收入）。利润率反映企业一定时期利润水平的相对指标。利润率指标既可考核企业利润计划的完成情况，又可比较各企业之间和不同时期的经营管理水平，提高经济效益。主要特点利润率企业利润率的主要形式有：①销售利润率。一定时期的销售利润总额与销售收入总额的比率。它表明单位销售收入获得的利润，反映销售收入和利润的关系。②成本利润率。一定时期的销售利润总额与销售成本总额之比。它表明单位销售成本获得的利润，反映成本与利润的关系。③产值利润率。一定时期的销售利润总额与总产值之比，它表明单位产值获得的利润，反映产值与利润的关系。④资金利润率。一定时期的销售利润总额与资金平均占用额的比率。它表明单位资金获得的销售利润，反映企业资金的利用效果。⑤净利润率。一定时期的净利润（税后利润）与销售净额的比率。它表明单位销售收入获得税后利润的能力，反映销售收入与净利润的关系。计算方法利润率1.利润率是剩余价值率的转化形式2.两者按同一方向变化3.利润率总是小于剩余价值率4.两者反映的关系不同利润率（profit rate）利润÷成本×100%=利润率利润率利润率常用百分比表示。成本利润率=利润÷成本×100%销售利润率=利润÷销售×100%主要因素利润率利润率是剩余价值转化为利润，剩余价值率就转化为利润率。利润率是剩余价值与全部预付资本的比率。利润率和剩余价值率是同一个剩余价值量与不同资本数量的对 比得出的不同比率。利润率表示全部预付资本的增值程度，而且在量上总是小于剩余价值率，从而掩盖了资本主义的剥削程度。利润率是经常变动的，决定和影响利润率的主要因素有：★第一，剩余价值率。在其他条件相同的情况下，剩余价值率高，利润率就高；反之，剩余价值率低，利润率也低。因此，凡是能够提高剩余价值率的方法，都会相应地提高利润率。★第二，资本有机构成。资本有机构成高，利润率低；资本有机构成低，利润率高。★第三，资本周转速度。资本周转速度加快，提高年剩余价值率，从而也提高年利润率。资本的年利润率与资本周转速度成同方向变化。★第四，不变资本的节省。在剩余价值率、剩余价值量一定的情况下，节省不变资本，可以减少预付资本，从而提高利润率。

商品的利润率主要有两种表现形式，一是销售利润率，二是成本利润率，二者的计算公式是不同的: 销售利润率=利润/销售收入X100% 成本利润率=利润/商品成本X100%利润率是剩余价值与全部预付资本的比率，利润率是剩余价值率的转化形式，是同一剩余价值量不同的方法计算出来的另一种比率。 如以p`代表利润率，c代表全部预付资本（c+v），那么利润率p`=m/c=m/(c+v)。 　　利润率反映企业一定时期利润水平的相对指标。利润率指标既可考核企业利润计划的完成情况，又可比较各企业之间和不同时期的经营管理水平，提高经济效益。成本利润率=利润÷成本×100%，销售利润率=利润÷销售×100%。净利润率是指经营所得的净利润占销货净额的百分比，或占投入资本额的百分比。这种百分比能综合反映一个企业或一个行业的经营效率。在会计学上，利润可分为毛利润(销货额与已销货物成本之间的差额)、营业利润(毛利润与营业费用之间的差额)和净利润(营业利润与所得税之间的差额)。 　　销售毛利率=[(销售收入-销售成本)/销售收入]×100%，销售毛利率是是毛利占销售收入的百分比。它代表这企业或者公司的初始获利能力，能说明企业或公司的产品附加值的高低，销售毛利率越高说明产品附加值越高。 　　一件商品的利润率应该怎么算： 　　利润率=利润÷成本×100% 　　例如：一件商品的成本是100米，售价是110米，那么它的利润率是：（110-100）÷100×100%=10% 　企业利润率一般是多少，怎么计算： 　　收入扣除所有的成本费用以及损失后的余额即为利润，利润除以营业收入就是利润率。税务部门对企业利润的衡量标准一般为10%。 　　营业利润=营业收入(主营业务收入+其他业务收入)－营业成本(主营业务成本+其他业务成本)－营业税金及附加－管理费用－销售费用－财务费用－资产减值损失+公允价值变动收益(损失为负)+投资收益(损失为负) 　　营业利润率计算公式: 营业利润/营业收入净额。

利润率的计算公式是：成本利润率=利润÷成本×100%设置卖出价为130元，则你可获得30%的利润。计算过程：设利润为x；30%＝x÷100×100%；解得x＝30；则卖出价为100+30＝130；扩展资料利润率是剩余价值与全部预付资本的比率,利润率是剩余价值率的转化形式，是同一剩余价值量不同的方法计算出来的另一种比率。如以p`代表利润率，C代表全部预付资本（c+v），那么利润率p`=m/C=m/(c+v)。利润率反映企业一定时期利润水平的相对指标。利润率指标既可考核企业利润计划的完成情况，又可比较各企业之间和不同时期的经营管理水平，提高经济效益。成本利润率=利润÷成本×100%，销售利润率=利润÷销售×100%。参考资料利润率_百度百科

法律主观：最高人民 法院 关于审理 商品房买卖 合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理 商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。二○○三年四月二十八日为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国 民法通则 》、《中华人民共和国 合同法 》、《中华人民共和国城市 房地产管理法 》、《中华人民共和国 担保法 》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得 商品房预售 许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受 定金 作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认 合同无效 的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第七条 拆迁 人与被拆迁人按照所有权调换形式订立 拆迁补偿 安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿 安置房 屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求 解除合同 、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收 逾期贷款利息 的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以 担保贷款 方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房 贷款 和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。法律客观：依据最高司法解释，应从以下几个方面予以解决：(一)销售广告应当作为合同内容，买房人应提供相关资料《解释》明确规定，商品房的销售广告和图片资料为要约邀请，只要具备以下条件，就应当视为要约：1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺；2、此说明和允诺应当具体确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，即应当承担违约责任。目前开发商的销售广告或图片资料95%以上都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”，依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中所规定的要约条件，开发商违反时，仍应当承担违约责任。(二)因双方意思不一致导致签约失败，买房人交纳的定金应如数退还按《解释》的规定，将签订商品房买卖合同前所交付的定金作为立约定金。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金如数返还买受人，这样有利于充分地保护消费者的合法权益。买房时常见的情况是双方均有诚意签订买卖合同，基于诚实信用原则进行公正谈判，但因对合同的某些条款意见不一致，最终导致签约失败。对于这种情况，不能归责于当事人的任何一方，此时出卖人不得以任何借口及理由占有定金，应当将定金如数返还买受人。(三)房屋质量不合格消费者可要求退房和要求开发商予以赔偿《解释》明确规定因房屋质量不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持，开发商交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者无合同期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。买受人应当提供自己自行或者委托他人修复的证据，以及出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据。(四)开发商恶意欺诈，买受人可获得双倍赔偿《解释》明确规定，具有下列情况之一者买房人可要求双倍赔偿。1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、出卖人订立商品房预售合同时，故意隐瞒所出售的房屋已经抵押的事实；5、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情形之一的，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿所造成损失，并可以请求出卖人承担超过已付购房款一倍的赔偿责任。商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，损害买受人权益的事件屡有发生，按《解释》的规定，开发商将为此承担赔偿责任最高不超过已付购买房屋款的一倍，这一规定，将极好地遏制和制裁恶意违约，欺诈等严重损害市场交易安全的行为。(五)不能如期取得房产证可要求出卖人予以赔偿《解释》规定由于出卖人的原因，在一定期限内，买受人不能如期办理房产证，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权解除合同和赔偿损失。

房地产开发商和房地产行政主管部门在商品房房屋权属办理过程中各自应承担什么样的责任等问题，一直以来都是商品房买卖合同纠纷中的一个热点问题。关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释有哪些？ 由于法律法规的规定不够明确、统一，以及实际操作中存在的各种因素，商品房的购买人（以下简称买受人）究竟应在多长时间内取得其所购商品房的权属证书，买受人、房地产开发商和房地产行政主管部门在商品房房屋权属办理过程中各自应承担什么样的责任等问题，一直以来都是商品房买卖合同纠纷中的一个热点问题。关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释有哪些？ 2003年4月28日颁布，并于2003年6月1日施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）在第十八条、第十九条对商品房房屋权属证书的办理期限问题作出了如下规定： 司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 司法解释第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 司法解释第十八和十九条所规定的买受人取得所购房屋权属证书的期限，从表面上看似乎为解决实践中关于商品房房屋权属证书办理期限而引发的争议提供了法律依据，但通过将司法解释与现有法规、规章中有关房屋权属证书办理期限的规定，以及北京市房屋权属证书办理的实际操作进行比较、分析，笔者认为司法解释的规定违反了现有法规、规章规定，且在北京市的现实中不具备可操作性，原因如下： 一、根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定和北京市房地产行政主管部门（以下简称房管部门）的工作程序，目前在北京市，买受人办理其所购房屋的权属证书，需经过以下几个步骤： 第一步，出卖人在商品房竣工后，向房管部门申请商品房所有权的初始登记，并提交相关用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收资料以及其他有关的证明文件；第二步，由房管部门对出卖人的初始登记申请进行审查，分别由出让处核对出让情况、权属处确权，登记发证事务所向出卖人颁发商品房所有权的初始登记证明（俗称大产权证）。确权程序期间，对于超出规划审批指标的建筑面积，房管部门会在颁发大产权证之前，要求出卖人按相关规定补办规划审批手续，并补办土地出让手续，补缴土地出让金；第三步，由买受人与出卖人双方共同向房管部门申请买受人所购房屋的所有权转移登记，双方提交转移登记所需文件，并由买受人缴纳相关契税等与房屋交易有关的税费；第四步，房管部门对出卖人与买受人双方的转移登记申请进行审查后，为双方办理立契过户手续，并根据立契过户档案记载，向买受人颁发其所购房屋的所有权转移登记证明，即房屋权属证书（也俗称小产权证）。 二、在司法解释出台前，有诸如《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法规和规章，曾针对有关房屋权属证书的办理作出过规定，分别如下： 首先是国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。” 由于房地产开发企业（也即出卖人）申请的商品房初始登记，不会涉及“土地使用权的变更”，因此，从合理角度理解，此条规定中所说的“办理土地使用权变更和房屋所有权登记”应是指房屋所有权的转移登记，也就是说，根据该条规定，买受人是办理房屋所有权转移登记手续的主要义务人，其应于预售商品房交付/现房销售合同签订后90日内，办理预售房/现房的转移登记手续，出卖人对此履行协助义务。 按照北京市现行的小产权证办理程序，买受人申请房屋所有权转移登记事实上须以出卖人完成商品房的初始登记、取得大产权证为前提条件，而初始登记是从商品房竣工后开始的，且初始登记手续的合法完成期限是127天（按《城市房屋权属登记管理办法》计算，详见下文中所述），这还不包括建成商品房超指标建筑面积补办规划审批和土地出让的时间（详见下文中所述），也未将常见的北京市房管部门工作迟延情况考虑进去。也就是说，根据该条规定，即使在建成商品房建筑面积不超规划的情况下，买受人也无法在商品房竣工交付后90天内申请房屋所有权的转移登记。这种规定存在着一定的超现实性，在实践中往往是不可实现的。 再看建设部2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》，其第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。” 这里所说的出卖人须在交房后60天内提交的“办理房屋权属登记的资料”没有明确是出卖人办理商品房所有权初始登记、以取得大产权证的所需资料，还是办理所有权转移登记、以取得小产权证的所需资料。不妨分析一下： 如果是指转移登记中的资料，显然不合理，因为，交房后60天的期限内尚不能完成初始登记（初始登记的合法完成期限是127天，详见下文中所述）、以取得大产权证，在这个期限内要求出卖人提交包括大产权证在内的办理转移登记的资料，显然是不可能的。因此，从合理的角度分析，只能是指办理商品房所有权初始登记中所需的资料。即，根据该条规定，出卖人应在商品房交付后60天内，将办理初始登记的资料提交房管部门，之后，协助买受人办理“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，即所有权转移登记手续。 此外，建设部1997年10月27日颁布，2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记管理办法》中第十六条规定“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。” 该条中关于“竣工后3个月内申请初始登记”的规定进一步证明了同是建设部颁布但时间较早一点的《商品房销售管理办法》第三十四条中关于出卖人应在商品房交付后60日内提交的“房屋权属登记的资料”不可能是转移登记的资料，而应是初始登记的资料，但两规章在初始登记资料提交时间上又存在相互冲突的情况。根据《中华人民共和国立法法》中关于 “同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的规定，出卖人提交商品房初始登记资料的期限应以时间较晚的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条中的规定为准，即：出卖人应于商品房竣工后3个月内申请房屋所有权的初始登记，并提交初始登记资料。 同样是建设部1997年10月27日颁布，2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记管理办法》，其第十七条规定“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。” 针对房屋买卖的情况来说，这里的“自事实发生之日”在一般情况下应是指所有权人与买房人签署买卖合同之日，但由于预售房的买卖早于所有权人完成初始登记、取得大产权证之前许多，因此，对于预售房的买卖，从合理角度来说，应将“自事实发生之日”理解为签署了买卖合同且所有权初始登记完成、出卖人取得大产权证之日。也就是说，根据该条规定，出卖人和买受人应在签署了商品房买卖合同并出卖人完成商品房所有权初始登记并取得大产权证之日起90日内申请转移登记。 此外，该《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条还规定“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）”；第二十七条规定“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”也就是说，对于预售商品房而言，买受人取得小产权证的合法期限，根据该《城市房屋权属登记管理办法》规定，是254天（竣工后3个月初始登记申请期+7天初始登记受理期+30天大产权证颁发期+90天转移登记申请期+7天转移登记受理期+30天小产权证颁发期）。 但，对于商品房超出规划的建筑面积补办规划审批和土地出让手续，到底应在房管部门受理初始登记申请之前，还是之后，《城市房屋权属登记管理办法》没有说法，因此，补办规划和土地出让手续的工作，到底应在出卖人的初始登记申请期内完成，还是可在房管部门受理初始登记后的发证期限内完成，现无定论。如果应在出卖人初始登记申请期限内完成，显然3个月的申请期不足，因为现实中出卖人无法在3个月内提交全套初始登记资料，并同时完成规划和土地出让的补办手续；如果可在房管部门的发证期限内完成，又使房管部门无法在受理后30日内完成登记发证工作。因此，前述254天的小产权证取得合法期限还缺乏现实中的可操作性。 三、鉴于现有各法规和规章中关于权属证书办理的规定，存在着约定不明、与现实脱节、没有可操作性及相互冲突等情况，因此，笔者认为，司法解释的出台应对症解决上述问题，通过对上述法规和规章在适用上的解释，使权属证书办理有明确、统一的法规可依，同时又具备现实的可操作性。但笔者发现，本应达到此目的的司法解释第十八、十九的规定，却存在着以下问题： 1、司法解释将办理房屋权属证书的主要义务归结于出卖人，违背了国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的原则，对出卖人不公。 2、司法解释超出对国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》进行解释的范围，擅自增加了买受人取得小产权证的期限，且增加的期限既违反现有法规，又不具有现实的可操作性。 买卖双方未约定小产权证办理期限的，按照司法解释第十八条，买受人取得小产权证的期限为预售房交付使用/现房合同订立后的90天，买卖双方约定小产权办理期限的，按照司法解释第十九条，小产权证的事实取得期限最长不得超过约定期限一年。但国务院《城市房地产开发经营管理条例》中的90天只是买受人“办理转移登记”行为的履行期限，而不是转移登记的完成期限，建设部《商品房销售管理办法》中的60天期限（尽管其已被《城市房屋权属登记管理办法》中的3个月期限所取代），也只是出卖人提交初始登记资料的期限，建设部《城市房屋权属登记管理办法》中规定的各期限也都仅是初始登记和转移登记等的申请期、受理期和房管部门的发证期，不但不是买受人取得小产权证的期限，而且根据《城市房屋权属登记管理办法》，买受人取得小产权证的合法期限是254天。如上文所述，这254天的期限尚缺乏现实中的可操作性，司法解释第十八和十九条中新“制定”的小产权证取得期限更无法实现。 3、司法解释的规定极易诱导出卖人与买受人双方在商品房买卖合同中，对于根本无法由双方掌握的买受人取得小产权证的期限进行约定，从而埋下了纠纷的隐患。 从《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定不难看出，买受人取得小产权证不仅需要出卖人提供资料、买受人亦提供资料和缴纳税费，而且更取决于房管部门的大量工作。在买卖双方提出申请、提交资料和税费后，何时可以取得小产权证，已非买卖双方可能控制。因此，买卖双方事实上根本无法在商品房买卖合同中对小产权证的取得期限进行约定。但由于按照司法解释第十八条规定，买卖双方没有对此进行约定的，为预售房交付/现房合同订立后的90天，而此规定对出卖人非常不利，为此，多数出卖人会希望在订立商品房买卖合同时在其中增加相关约定。从此点上来看，司法解释第十八条的规定实际上起到了诱导买卖双方在商品房买卖合同中约定小产权证取得期限的作用，但由于该小产权证的取得期限实际上根本不能由买卖双方控制，因此，十八条的规定很可能为相关纠纷预埋了隐患。 4、司法解释既没有对不明确的法规规定进行明确解释，也没有解决现有法规和规章间相互冲突的问题，更没有考虑现实中存在的一些实际问题。 对于我们前面所说的诸如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条中“土地使用权变更和房屋所有权登记”是否指所有权转移登记、《商品房销售管理办法》第三十四条中“办理房屋权属登记的资料”是否指所有权初始登记的资料、《城市房屋权属登记管理办法》第十七条中“自事实发生之日”对预售商品房而言是指何日等模糊不清的问题，司法解释第十八和十九条未予以进一步明确。对于诸如《商品房销售管理办法》第三十四条中提交初始登记资料的60天期限与《城市房屋权属登记管理办法》第十六条中的3个月初始登记申请期限间的冲突、及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条中自商品房交付起90天的转移登记申请期限与《城市房屋权属登记管理办法》第十七条中自事实发生起90天的转移登记申请期限间的冲突，司法解释第十八和十九条也未予以统一。对于前面所说的出卖人无法在3个月的初始登记申请期内完成补办规划和土地出让手续的现实问题，司法解释第十八、十九条也未给予一定的体谅和解决。 5、司法解释将“办理房屋所有权登记的期限”的概念与“买受人取得房屋权属证书的期限”的概念相混淆，增加了这方面纠纷产生的可能性。 司法解释第十八条规定，“u2026u2026买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的u2026u2026出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限u2026u2026”；第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，u2026u2026买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。这显然是将“办理房屋所有权登记的期限”的概念等同于了“买受人取得权属证书的期限”的概念。但我们认为，“办理房屋所有权登记的期限”是指办理行为的履行期限，即只要在该期限内履行了办理行为，无论在该期限内办理行为是否完成，都不违约，而司法解释第十八、十九条的规定实际上是将所有权登记行为的“办理期限”与“完成期限”等同，我们认为其曲解了原有相关法规的规定和当事人双方的意思表示，增大了将来相关纠纷产生的可能性。 6、司法解释对何为“因出卖人原因”，何为“非因出卖人原因”没有进一步的明确规定，造成纠纷处理中的难度，无形中扩大了法官的自由裁量权，不利于司法公正的维护。 根据司法解释第十八、十九条规定，“因出卖人原因”导致的买受人不能在一定期限内取得小产权证，皆由出卖人承担违约责任。但何为“因出卖人原因”却没有进一步的明确规定，诸如出卖人未能在3个月的初始登记期内完成补办规划和土地出让手续（事实上无法完成），是否属出卖人责任，以及房管部门工作超过规定期限而出卖人现实中无法举证时，是否可认定为出卖人责任等问题，在纠纷的处理实践中，如无明确规定可依，就无形中扩大了法官的自由裁量权，不利于司法公正的维护。 7、司法解释没有注意到现实中越来越多的买受人拖延小产权证办理从而造成为其承担贷款保证人责任的出卖人保证责任无法及时解除的情况，缺乏在此方面对出卖人利益的保护。 实践中，很多情况下，买受人买房申请银行个人住房抵押贷款时，均由出卖人为买受人的还贷提供信用保证，此保证一般均在买受人以所购房抵押给银行并在小产权证上办理了相应的抵押登记手续后，随抵押关系的生效而解除。实践中，买受人因各种原因拖延办理小产权证，又因没有小产权证而无法办理抵押登记，致使抵押关系不能生效，造成出卖人的保证责任迟迟不能解除的情况，越来越普遍，一旦买受人不还贷款，出卖人仍须履行保证责任，而后再费时、费力向买受人追偿，这往往给出卖人利益造成不必要的损害。而司法解释第十八、十九条在保护买受人尽快取得小产权证方面进行规定的同时，并未从保护出卖人利益角度对前述问题作出相关必要的限制性规定。 以上是笔者对司法解释中有关商品房房屋权属证书办理期限规定的粗浅看法，希望引起大家对商品房房屋权属证书办理问题的重视和思考，以利于最高人民法院对该司法解释第十八条、第十九条规定的进一步调整、修改或补充，从而减少或避免相关纠纷的产生。