如何进行土地评估

土地价值评估的方法：市场比较法、收益还原法、成本逼近法。1、市场比较法。是土地价值评估中最基本最常用的方法，通过对具有替代关系的类似土地交易价格进行修正。2、收益还原法。将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。3、成本逼近法。以开发土地所耗费的各项客观费用之和。市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。地评估收费标准：根据国家计委、国家土地管理局的计价格〔1994〕2019号文件，土地价格评估按如下规定收费：一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的总额，各档收费累进之和为收费总额，按照《宗地地价评估收费标准》，具体收费标准如下：宗地地价评估收费标准。档次：标的总额（万元）累进计费率‰。1、100以下（含100）：4。2、100以上至200：3。3、200以上至1000：2。4、1000以上至2000：1.5。5、2000以上至5000：0.8。6、5000以上至10000：0.4。7、10000以上0.1。其中为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的50％计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。为清产核资地进行的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30％计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。

土地评估成本=A×B×C。1、土地评估成本法是指按照新建土地的成本价值进行评估的方法，最常用的方法是土地评估成本法。2、其评估公式如下：土地评估成本 = A×B×C其中，A为土地面积，单位为平方米；B为土地的单价（即土地每平方米的价格），单位为元/平方米；C为修建土地基础设施和改善土地环境所需的费用和税金，包括征地补偿费、土地平整费、基础设施建设费、环境治理费等。注：该公式仅适用于新建土地评估中，对于已有的土地则需要使用其他评估方法。土地评估成本法简介：1、土地评估成本法是指按照土地新建或重建的成本来评估土地价值的一种方法。它主要适用于土地流转、征收、补偿等情况的评估，也可以用于房地产开发、城市规划等领域的土地估价。在土地评估中，常用的成本法包括基准地价法和平均成本法等。2、具体而言，土地评估成本法的评估过程如下：确定土地面积：首先需要确定所评估土地的面积。计算土地单价：计算该地段土地每平方米的价格，可以参考周边相似土地及交易价格、政府征地价格等因素进行估算。计算修建土地基础设施和改善土地环境的费用和税金：根据所在地区和土地用途确定所涉及的费用和税金项目，包括征地补偿费、土地平整费、基础设施建设费、环境治理费等，并进行估算。按公式进行计算：通过以上数据，根据土地评估成本法的公式，即土地评估成本 = A×B×C，进行土地评估成本的计算。

(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。(三)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。(四)剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。(五)基准地价系数修正法基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。

土地估价是一种保护自己财产的合理行为。土地划拨转出让的手续怎么办理依据我国相关法律的规定，划拨国有土地的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，交纳土地出让金后，可以转化为出让土地。以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准（一般为土地所在的市、县人民政府）。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

房地产中介行为。土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。由于土地估价需要第三方的介入，因此是属于房地产中介行为。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。

土地评估公司收费标准：100万元以下按4‰100-200万元按3‰200-1000万元按2‰2000万元按1.5‰32000-5000万元按0.8‰10000万元按0.4‰10000万元以上按0.1‰。 土地评估公司资质办理条件如下：1、从事土地评估活动连续4年以上，取得在本市范围内从事土地评估活动的注册证书2年以上 ；2、企业注册资本人民币100万元以上；3、有7名以上专职注册土地估价师；4、近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物土地面积25万平方米以上，其中土地面积大于3万平方米的土地评估项目五宗以上；5、法定代表人是取得土地估价师或房地产估价师或资产评估师资格4年以上，实际从事土地评估或房地产估价工作3年以上的专职估价师；6、评估公司设置土地评估技术负责人，技术负责人须取得土地估价师资格4年以上，实际从事土地评估工作4年以上的专职土地估价师；7、机构股份或者出资额中专职注册土地估价师的股份或者出资总额不低于30%；8、有固定的经营服务场所；9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；10、随机抽查的1份土地估价报告符合《城镇土地估价规程》的要求。 综上所述，土地评估公司的收费标准与具体情况有关，通常根据评估对象的类型、面积、用途、地理位置、市场环境等因素来确定收费。一般来说，土地评估的收费主要包括评估报告费用、人工费、差旅费、材料费。 【法律依据】：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

法律主观：成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。成本估价法的基本公式一、新建房地产的成本估价法公式新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税。结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用(或征地安置补偿费)+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润1：土地使用权出让金——土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整;外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。2：动拆迁费用——包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。3：征地费用——征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。4：市政配套增容费——对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容(指水、煤气、电话等用量扩大或新增)费和贴费(电贴费)发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。5：建设工程费用——这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费(指为房屋居住使用创造条件的工程)。室外工程费(指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设费用)。建设工程费用随建材价格、人工成本的变化而波动。

伴随着如今土地评估这一人物角色愈来愈火爆，如今许多小伙伴们要想报名土地评估师，但是，要想报名土地评估师都是要一定标准的，有一些要想报名土地评估师的好朋友并对相关事项表明并非很了解。那么，土地评估师哪里考?土地评估师报考条件是什么?我们为你讲解。土地评估师哪里考1、在我国土地估价师职业资格考试工作中由国家土地局统一机构。经测试、审批，录取者发送给土地估价师职业资格证。土地估价师推行登记注册规章制度，期限一般为五年。2、在我国当合理到期，上岗者要按照规定积极到省级以上土地资源监督机构申办登记注册，换领资格证书。在我国的其他地域凡摆脱土地估价工作中三年以上或其他原因不具备土地估价师资质的，不可以给与再次登记注册，其所获得的土地估价师职业资格证全自动无效。土地评估师报考条件1、凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试。2、在我国，获得房地产估价相关学科中等专业学校文凭(包含房地产经营、房地产经济、土地资源管理、城市规划建设等，相同)，具备8年之上相关专业工作经历，在其中从业房地产估价操作实务满5年;获得房地产估价相关学科大专文凭，具备6年之上相关专业工作经历，在其中从业房地产估价操作实务满4年。3、在我国获得房地产估价相关学科学土，具备4年之上相关专业工作经历，在其中从业房地产估价操作实务满3年，获得房地产估价相关学科研究生或第二、在职研究生班大学毕业，从业房地产估价操作实务满2年，获得房地产估价相关学科博士研究生的;4、在我国不具备以上要求文凭，但根据国家统一组织的经济学专业初中级资质或财务审计、财务会计、统计专业助理级职业资格考试并获得对应资质，具备10年之上相关专业工作经历，在其中从业房地产估价操作实务满6年，成绩显著的。房地产估价相关学科，包含经济发展、工程建筑、计划和监管等学科。5、在我国依据《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》和《关于台湾居民参加房地产估价师资格考试报名条件有关问题的通知》精神实质。6、在我国的香港、澳门和台湾地域住户申请办理参与房地产估价师测试，在报考时要递交自己身份证件、从业相关技术专业工作经验证明和国务院单位认同的对应技术专业文凭或资格证书。

在进行土地回收或转让时，需要对土地进行评估。那么土地评估标准是什么呢？土地评估流程是怎样的呢？下面就跟着小编一起来看看吧！土地评估标准是什么：1、市场比较法它是将待估土地与市场上类似土地进行比较，然后对价格进行修正，以此给出客观价格的方法。2、收益还原法它是以土地将来收益为依据，然后进行土地还原利率还原，以此来计算该土地的价格。3、成本逼近法它是以开发土地各项费用之和依据，然后加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。4、剩余法它是在项目买卖的基础上，减去开发成本、费用、利息、收益和税收之后，以价格余额来估算土地价格的方法。5、基准地价系数修正法它是在各城镇同类土地基准价的基础上进行修正，估算出土地价格的一种方法。土地评估流程是怎样的：1、签订估价合同。2、确定估价事项，包括评估对象，估价目的，估价条件等等。3、拟订估价作业计划。4、收集资料实地考察。5、分析整理资料。6、选定试算价格的方法。7、确定宗地估价结果。8、撰写估价报告书。相关单位在完成估价后，委托者要提交估价结果报告，后者要提交技术报告，然后由土地估价机构存档和备案。9、交付土地估价报告,收取估价费用。文章总结：好了，关于土地评估标准的什么以及土地评估流程是什么的相关知识就介绍到这里了，有需要了解更多资讯的朋友，请继续关注齐家网，后续我们将有更好、更精彩的内容为您奉上。

土地出让金 收取标准： 一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。 二、发生转让的 划拨土地使用权 补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额， 土地使用权 受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。土地出让金 收取标准： 一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。 二、发生转让的 划拨土地使用权 补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额， 土地使用权 受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。土地出让金 收取标准： 一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。 二、发生转让的 划拨土地使用权 补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额， 土地使用权 受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。土地出让金 收取标准： 一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。 二、发生转让的 划拨土地使用权 补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额， 土地使用权 受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。土地出让金 收取标准： 一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。 二、发生转让的 划拨土地使用权 补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额， 土地使用权 受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。土地出让金 收取标准： 一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。 二、发生转让的 划拨土地使用权 补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额， 土地使用权 受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

法律主观：土地评估费收取是怎么计算呢?文章为大家介绍土地评估费收取标准，希望对您有所帮助。收费名称计算单位收费标准收费依据；宗地地价评估地价金额(万元)‰国家计委、土管局；100以下含1004计价格(94)2017号；101-200部分3计价格(94)2017号；201-1000部分2计价格(94)2017号；1001-2000部分1.5计价格(94)2017号；2001-5000部分0.8计价格(94)2017号；5000-10000部分0.4计价格(94)2017号；10000以上部分0.1计价格(94)2017号；基准地价评估平方公里万元计价格(94)2017号；5平方公里以下4-7计价格(94)2017号；5-20平方公里7-12计价格(94)2017号；20-5012-20计价格(94)2017号；50以上18-40计价格(94)2017号；注①为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，按上述一般宗地评估费标准的50%计评估费;②清产核资中的土地价格评估;按一般宗地评估费标准的30%收评估费;③每宗地评估费不足300元的按300元收取。(3+2+1.5+0.8)*抵押标准或清算标准。法律客观：根据《关于土地价格评估收费的通知》规定可知，土地评估费用收取多少如下：一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》(附表一)执行。四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表二)协商确定。五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%收评估费;每宗地评估费不足300元的按300元收取。清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费;每宗地评估费不足300元的按300元收取。土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准，由物价检查机构按国家有关规定查处。九、各省、自治区、直辖市物价、土地部门可依据本通知制定具体实施办法。以前有关规定凡与本通知相抵触的，一律以本通知为准。

1．估价的前提条件和假设条件 　　[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等)] 　　2．估价结果和估价报告的使用 　　[包括以下内容： 　　(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。 　　(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。 　　(3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限。 　　(4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 　　(5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。] 　　3．需要特殊说明的事项 　　[说明： 　　1．有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； 　　2．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施； 　　3．估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据； 　　4．其它需要特殊说明的问题。]

一、土地估价分类 （一）按土用途大类区分 1、农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估价 农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评估。 3、建设用地：商业用地（商场、店铺、大卖场、供销合作社）、金融保险用地、旅馆酒店用地、娱乐用地、办公用地、居住用地（公寓、独幢住宅）、工业用地（普通工业、都市工业、）、文化、教育、体育、科技、卫生用地、交通用地（仓储用地）、综合用地估价 4、采矿业用地 （二）建设用地按土地开发状况分类 1、生地估价 生地指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的土地。一般指不具备直接进行项目建设条件的土地,通常是成片土地，多为农地或者荒地。 生地价格一般应不含土地基础设施配套和开发费用。 建设用地按土地开发状况分类 2、熟地估价 熟地指完成了土地开发等基础设施建设、具备建设条件的土地。一般指完成了房屋拆迁、土地平整的土地。 熟地价格一般应包含土地基础设施开发和地上房屋的拆迁安置和土地平整费用。 3、毛地估价 毛地指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的土地。但基础设施配套的程度不一定相同。 毛地要根据实际具备的土地开发程度估价，其价格一般不含地上房屋动拆迁补偿费用。 建设用地按土地开发状况分类 4、宗地估价 指具体某一宗土地的价格评估。宗地估价要根据宗地具体的基础设施配套条件和土地开发程度确定价格内涵，根据合法用途和规划参数，选择适当的评估方法：成本法、假设开发法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法。 建设用地按土地开发状况分类 5、成片开发土地估价 5.1成片开发土地的概念 成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。 5.2成片开发土地的价格内涵及估价方法特点 成片开发土地的价格要根据成片开发土地的状态确定。评估中要注意： （1）规划：包括总体规划和详细规划 （2）净地率：包括规划道路、绿化和公建设施用地、可出让土地面积等 （3）估价方法：根据规划和开发前景，采用成本法、假设开发法综合评估。有条件的可采用市场比较法，但要求成片开发的性质相似。 （三）按权利性质分类 1、土地使用权（集体所有土地使用权、国家所有土地使用权）估价 土地使用权价格是在一定期限内土地的使用、收益权利形成的价格。其中集体土地使用权是所有权属于农村集体经济组织的土地，其流转受到一定的限制。在土地使用权取得的过程中发生的费用可能也不尽相同，评估时要根据实际情况评估。 国有土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场（一级市场）上形成的公开市场价格或者是土地使用权出让金。 国有土地使用权出让的估价方法 (1)一般应采用基准地价修正法进行评估。基准地价修正法需要一个完整的修正体系，包括：期日修正（基准地价对应的时点与估价期日地价水平比较修正）、容积率修正、区域因素与个别因素修正，可能还需要用途修正（当宗地用途不在基准地价用途划分之列时）。 (2)可采用市场比较法。包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。但要特别注意比较案例与估价对象在价格内涵上可能不一致，例如，有的成交价是熟地楼面价,有的是毛地价，有的只是出让金，在应用市场比较法之前，应该进行统一化处理。 另要注意，一些地方土地出让的附带优惠政策和附加条件，在选取案例时要谨慎。

房地产评估主要是根据不同的评估目的，评估某一估价标的房屋在某一估价目的下的现行市场价值。说到房地产评估，下面我们就一起来说一下房地产评估从哪些方面进行?以及房地产评估和土地评估有什么区别?房地产评估从哪些方面进行房地产评估主要是根据不同的评估目的，评估某一估价标的房屋在某一估价目的下的现行市场价值，对某一标的房屋进行评估时，主要从以下几个方面进行:1.首先要与委托方充分沟通并且仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者以及预期用途，确定估价目的。2.房地产估价机构指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。(1)明确估价基本事项；(2)制定估价作业方案；(3)搜集估价所需资料；(4)实地查勘估价对象；(5)选定估价方法进行测算；(6)确定估价结果；(7)撰写估价报告；(8)审核估价报告；(9)交付估价报告；(10)估价资料归档；3.我国《房地产估价规范》明确规定，自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按上列程序进行，房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。房地产评估和土地评估有什么区别1.评估原则不一样:(1)房地产估价是指专业房地产估价人员；(2)土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法；2.评估方法不一样:(1)房地产估价是根据特定的估价目的，和遵循公认的估价原则，按照严谨的房地产估价程序，运用科学的房地产估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算以及判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合的把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程；(2)在充分掌握当前土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济以及自然属性，按地产的质量、等级以及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益以及土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或者多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程；总而言之，房地产评估首先要与委托方充分沟通并且仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者以及预期用途，确定估价目的。以上就是小编对房地产评估相关知识的整理，希望以上内容可以帮到你。

《农用地估价规程》是2012年10月1日实施的一项中国国家标准。用来规范农业用地的估价过程，解决土地之间的纠纷。土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

社会的不断发展也给我们提供了很大的方便，网络就是很好的证明，现在很多朋友在买房的事情上为了方便也会在网络上去操作完成很多事情，有的朋友会在买卖房子之前对房产进行在线评估，通过网络去操作的话就比较快捷方便了，那房产在线评估怎么操作？房地产评估和土地评估有什么区别？房产在线评估怎么操作？目前有很多二手房网站都设有在线评估的服务，业主足不出户，只需在网上发布房屋详细信息（楼盘名称、物业类型、建筑年代、所在楼层、总楼层、朝向、建筑面积、房型、装修信息和其它影响因素）。就会有专业二手房评估师为其解答。方便、快捷。其中，房型、朝向、楼层、装修、房龄等因素是最新加入统计的，较传统的市场参考价更准确。我们通过整理大量房源信息，计算出各因素对房价的影响程度，采用科学的数字模型，将这些具体因素纳入价格估算体系当中，最终给出尽可能合理的价格。二手房评估系统可以为广大业主提供投资、置业的参考，系统采用了房产评估的市场比较法对提交的房屋进行估价，这跟房地产估价师通过人工评估的价格相当接近，可以作为一个比较准确的参考价格，可以避免市民在买卖二手房过程中对于价格的模糊和盲目偏信，为买卖双方以及中介机构提供了一个相对客观、准确的价格标准。房地产评估和土地评估有什么区别？一、评估原则不一样（1）房地产估价是指专业房地产估价人员；（2）土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法；二、评估方法不一样（1）房地产估价是根据特定的估价目的，和遵循公认的估价原则，按照严谨的房地产估价程序，运用科学的房地产估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算以及判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合的把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程；（2）在充分掌握当前土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济以及自然属性，按地产的质量、等级以及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益以及土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或者多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地估价成果的验收及确认包括：（1）基准地价成果的验收及确认；（2）宗地地价成果的确认。 8.1 基准地价成果的验收及确认 8.1.1 验收制度 为保证基准地价成果质量，估价工作完成后，土地管理部门要对基准地价成果组织验收。 1. 土地估价工作完成后，由完成工作的作业组或队伍对成果进行全面检查，写出成果检查说明，随基准地价成果一并报请省（自治区、直辖市）土地地管理部门进行验收。 2. 各省（自治区、直辖市）土地管理部门负责本辖区基准地价成果验收。由省级土地管理部门和有关单位抽调技术人员组成验收组，按规程规定程序和内容进行验收。 8.1.2 确认制度 1. 计划单列市和省会城市以外的城市基准地价成果，经验收后报当地人民政府批准公布。 2. 计划单列市和省会城市的基准地价报国土资源部审核平衡后，由当地人民政府公布。 8.1.3 验收标准和内容 检查验收以本规程各项规定为准。验收内容及标准为： 1. 基准地价评估工作程序和工作方法是否科学、合理。 2. 基础图件、准备工作、资料收集、分析、整理和地价计算检查。 3. 基准地价评定检查。检查评估程序、方法是否正确，基准地价评估结果是否合理。 4. 基准地价系数修正表是否正确，是否符合当地实际情况。 5. 编图检查。检查基准地价图编制方法及图示、符号、注记、图例是否正确，与基准地价表是否一致等。 6. 土地估价报告检查。土地估价报告是否全面、论述是否清楚、对工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用的论述是否合理等。 7. 检查验收部门根据需要增加的其它检查项目。 8.1.4 检查验收报告 检查验收后，由验收组写出验收报告和结论，内容包括： 1. 检查验收组织单位、检查时间、参加验收人员和检查验收方法。 2. 各分项检查验收结果及成果的综合评价。 3. 不合格部分的问题类型、性质及纠下意见。 4. 对成果应用意见及建议。 对不合格的成果，验收组要提出纠正的具体意见，待成果完成单位重新修正后，再次进行验收。 8.2 宗地估价成果的确认 8.2.1 宗地估价结果应按规定报经县级以上人民政府土地管理部门确认。 8.2.2 非股份有限公司土地估价结果由土地所在地市、县土地管理部门确认。 8.2.3 股分有限公司土地估价结果由土地所在地市、县土地管理部门初审，报上级土地管理部门确认。由国务院授权部门设立的公司，其地价评估结果向国土资源部申请确认；其他地价评估结果向省级人民政府土地管理部门申请确认。

一、问题的提出 　　随着社会和经济的发展，在土地估价实务中，估价对象除了用途、权属均单一的土地外，还有大量的综合用地。下面分别从用途和权属两方面进行分类归纳。 　　1、多种用途的综合用地 　　根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(CBJ137—90)，土地用途分类如下：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政设施用地和绿地。由于土地不同的利用方式将为权利人带来不同的收益，因此，不同用途的土地其价值也大不相同。随着我国城市化的进程和市场经济的发展，在土地估价中，土地用途多样化的综合用地将越来越多，主要体现在以下两方面： 　　(1)土地平面用途的多样化 　　如某建设用地不仅有低层住宅、多层住宅、高层住宅，还有学校、幼儿园、派出所、商服业、区域性变电站等公建配套设施，以及河流、为社会公众提供的开放空间等等。 　　(2)土地立体用途的多样化 　　如某办公大楼，地下一至二层是经营性停车库，底层有商铺、邮电支局、银行或售票大厅，二至三层为饭店，四楼是培训中心，五层以上为写字楼等等。 　　2、多种权属的综合用地 　　随着社会的发展，土地的权属趋于多样性和复合性： 　　(1)国有划拨土地使用权(无使用期限) 　　无偿——国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用，如解放前国民政府的国有企业土地、军事用地以及现在的国有荒山、荒地等； 　　不完全无偿——在土地使用人交纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后，依法“无偿”(土地使用者未向政府交纳出让金)取得的。 　　(2)国有出让土地使用权 　　出让——国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内(居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地50年)让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为； 　　“空转”国家以土地使用权作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产(没有明确的使用期限)。 　　(3)集体土地使用权 　　集体土地使用权承包给农户使用或用作宅基地； 　　集体土地使用权供乡镇企业使用或乡(镇)村公共设施使用； 　　农村集体经济组织与其他单位、个人以集体土地使用权作价入股、联营等形式共同举办企业。 　　(4)土地他项权利 　　在已经确定了他人所有权或使用权的土地上存在的其他权利，如租赁权、抵押权、典权、借用权、相邻权(地役权)、耕作权、空中权、地下权等等。 　　在土地估价实际操作中，综合用地的综合性往往体现在不同用途和不同权属的不同组合上。显然，随着用途、权属的组合种类和组合比例的不同，综合用地的价格也将千差万别。如何尽可能地准确评估上述综合用地，估价方法的选择致关重要。限于篇幅和对问题的认识程度，本文仅对多种用途的综合用地估价方法的选择进行讨论。 　　二、多种用途的综合用地估价方法的分析比较 　　根据《城镇土地估价规程》(GB／T 18508-2001)，城镇土地估价的基本方法有：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法。下面对运用这些方法进行多种用途的综合用地估价的准确性、可操作性逐一进行分析比较。 　　1、收益还原法 　　收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还原，以此估算土地价格的方法。其基本公式如下： 　　式中：v——土地收益价格， 　　a——未来正常的土地纯收益(或地租)， 　　r——土地还原利率， 　　n——未来土地使用年期。 　　对于收益还原法，这里暂且不去讨论其纯收益和还原利率的诸多认识上的分歧，单就这两个变量的确定性探讨其可操作性。 　　先看a——未来正常的土地纯收益：如何从各种生产要素创造的总收益中剥离出房地产所创造的收益是一个十分复杂的问题。在实际操作中，由于种种原因，过去的 (包括现在的)土地纯收益的准确数据难以获取，更何况未来正常的土地纯收益。而多种用途的综合用地的确定更是繁杂和难以准确把握。另外，对综合用地中公用、公益性房地产的价值如何确保不遗漏?这是收益还原法所无法解决的问题。 　再看r——土地还原利率：众所周知，如何准确确定还原利率是运用收益还原法的一大难题，也是业界一直讨论的课题。由于还原利率在收益还原法中的“杠杆”效应，其准确与否将极大地影响到估价结果的准确性，正可谓“差之毫厘，谬以千里”。 　　在目前缺乏准确的、权威的统计数据和趋势预测的市场条件下，难以准确确定的变量使收益还原法的准确性和可操作性大打折扣。 　　2、市场比较法 　　市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公式如下： 　　式中：V——待估宗地价格； 　　VB——比较实例价格； 　　A——待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数＝正常交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数； 　　B——待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数； 　　D——待估宗地区域因数条件指数／比较实例宗地区域因数条件指数； 　　E——待估宗地个别因数条件指数／比较实例宗地个别因数条件指数。 　　由于房地产位置的固定性，地球上没有完全相同的房地产，因此，市场比较法只能用类似的房地产进行比较，并对类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算待估房地产客观合理的市场价格，这是不得已而为之。显然，类似房地产的差异越小，人为修正越少，其结果就越准确。 　　由于综合用地的用途、权属多样化的组合和组合比例的千差万别，难以找到类似的综合用地交易案例，这增加了市场比较法的操作难度，降低了估价结果的准确性。即使有足够的类似综合用地案例，在缺乏大量统计数据的情况下，修正系数的确定又是一道难题，并且有些修正因素也是很难采用量化的计算公式进行。此外，对综合用地中公用、公益性房地产，市场比较法也将难以运用。

土地估价具有什么样的作用？或者说，我们为什么要进行土地估价？ 　　一个土地估价师应该充分了解土地估价的社会责任及社会意义，这不仅有利于我们非常认真地对待每一项土地估价任务，还有助于我们在估价业务方面的开拓。 　　从一般意义上说，土地估价具有土地价值信息披露和价值鉴证两大功能。 　　第一个功能是满足社会对土地价值状况的了解，包括满足社会对土地个案价值的了解、对区域性土地市场价值水平的了解、对土地价值的潜在变化趋势的了解等等，是一种对土地估价的自由需求。作为一个行业，土地估价的作用之一就是协助公众，为公众提供有关财产价值问题方面的指导。很多人因为各种原因，需要了解土地的价值状况，但是自己没有能力、时间和知识对价值做出可靠的估算，因此就去找专业人员进行正式或非正式的评估，比如土地价值评定（交易、咨询）、土地经营管理中土地价值顾问。政府在为公众服务时，也有这方面的责任和需求，要为公众提供土地价值市场指导（如建立土地价值公共信息发布制度），建设土地市场竞争机制（主要是解决市场信息对称问题）。 　　从历来说，无论消费者还是从业者，如果他们对某些事物缺乏买卖经验，那么他们会依靠专家的意见或者政府等权威机构的意见来对该事物的价值做出估算，在土地估价方面尤其如此。如果在没有近期市场经验的条件下，没有法律规定必须进行估价时，自己采取一些非正式的估价是可以的。但是直觉的价值判断有时也是不可靠的，因为这种直觉不一定正确，建议也不一定正确。如果有很郑重的土地估价要求，为了获得公正客观的土地估价结果，在没有专家建议，又没有直接经验的情况下，必须选用更专业的估价方式，那就是正式的土地估价。正式评估能够非常专业地取得可靠的土地价值和估价所需要的各种信息。 　　正式的土地估价服务一般通过委托得到。正式的估价由在土地估价方面受过专门训练的土地估价师或者专业人员进行，需要系统收集和分析相关的市场数据而对土地价值进行估算，并形成书面的土地估价报告。委托方可以通过正式估价出具的土地估价报告了解评估结论是如何得到的。但是那种非正式的土地评估则正好相反，因为在非正式的估价中，不会有详尽的信息或没有信息，估价结论是凭直觉、过去的经验或一般常识做出的。 　　无论是正式的土地估价还是非正式的估价，都是社会及市场了解土地价值的不同需求，满足不同的估价要求和目的。 　　土地估价的第二个功能就是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况的鉴证，包括土地利益关系界定、土地经济责任确定、土地价值争议协调等等。在土地税收方面，也需要土地价值评定。土地估价的第二个功能是一种对土地估价的法定需求。在商业惯例或法律规定要求评估具有总体客观性的情况下，为社会提供一种公正、无私的价值估算。这种情况下的评估必须是正式的、经得起审查并且以书面形式形成。正如法庭书记官的记录或公正员的签字一样，由一位公正的评估师所做的正式评估也是一种重要的商业或法律文件。 　　从某种意义上看，土地估价作为土地价值鉴证的方式，已经是一种社会制度建设的需要。在很多市场经济体制国家都已经成为一种法定要求，并建立了土地估价制度。土地估价制度是社会经济信用机制的重要组成部分，其实质就是诚信机制。 　　估价制度的产生，源于对资产价值认定中的不信任假定。在市场体制下，作为基本的权利，利益主体各方要求客观地了解资产的价值状况。但是，由于信息透明程度及专业知识，特别是对其他人的不信任，要真实客观地了解资产价值状况是非常困难的。作为第三方，估价的介入，以专业的角色将资产价值信息披露给需要者，便很好地解决了这个问题。在这里面，专业知识固然重要，但是更重要的是估价者是第三者，更具有可信任的条件。从这一点可以看到，估价者在此充当了公信者，所以，其诚信是多么重要。 　　现实中我们可以看到，国家法律规定，对于上市公司的资产状况要由专业的评估机构进行披露，主要是为了解决上市公司管理层面与众多不定的股票持有者之间的信息不平衡与不信任问题，防止上市公司管理层侵害股票持有者的利益，维护社会公意。在我国还有很多方面由于缺乏评估制度造成社会不公的，比如一些地方政府为了利用土地招商引资或卖地聚财，完全不尊重估价结果，随意降低或抬高基准地价，给地方的社会经济协调发展造成了严重的不良后果，并实质上侵害了公众利益。又比如，我国的土地征收过程中，由于没有评估制度的介入，存在着严重的信息不对称。绝大多数被征地农民由于缺乏专业知识，根本不清楚自己的土地究竟值多少钱，在征地过程中处于一种及其被动的地位，对征地补偿价格的形成没有主动性和发言权，所以很容易受到利益侵害。在这种状态下，农民和政府是一对相对独立的利益各方，农民对政府肯定会缺乏信任。如果我们有一个较好的估价机制介入其中，也会逐步在农民和政府之间建立起一个诚信机制来。 　　估价师在接受一个土地估价案件时，要明确估价活动的性质。是一般的自由需求还是来源于法定需求。是满足一般市场交易的需求还是满足涉及公众利益的土地交易需求，这对评估原则的确定和评估方法的选择都很重要。

1.根据住宅和商业的建筑面积计算出住宅和商业各自分摊的土地面积。例如一栋5层楼，总建筑面积 5000平方米。其中2、3、4、5层为住宅，建筑面积4000平方米；1层由住宅改为商业，建筑面积1000平方米。假设总土地面积2000平方米，则商业建筑分摊土地面积为400平方米 （2000×1000／5000＝400）。也就是说这 400平方米土地的用途由住宅改变为商业，其余的1600平方米（2000×4000／5000＝1600）仍为住宅用地，本次不予考虑。 2.分别计算当前时点住宅和商业用地的市场价格，以单价或总价计均可，如果以总价表示，面积按400平方米算。由于是出让后又改变土地用途，可能在核算当前时点住宅和商业用地价格时需要进行年期修正。 3.用商业用地价格减去住宅用地价格，即为两种用途的市场价格差额，乘以政府收益率就是改变用途应补交的出让金数额。 需要注意的是，土地单价只有与土地面积（或分摊土地面积）相乘，才能得土地总价。用土地单价乘以建筑面积，得出的结果肯定是错误的。将来给商业门市所有者颁发国有土地使用证时，登记的土地面积也是根据商业门市的建筑面积分摊的，根据上面简单的例子，商业门市的总建筑面积为1000平方米，全部的商业门市土地使用证登记土地面积之和就应为400平方米。如果是成片小区，土地面积的分摊会复杂一些，但土地面积与建筑面积绝不会混淆，建筑面积是用来计算不同用途土地的分摊比例的依据。因此笔者认为计算改变用途补交政府收益的公式应该为：补交政府收益总额＝（商业用地单价×商业用地政府收益率－住宅用地单价×住宅用地政府收益率）×改变用途部分建筑所分摊的土地面积另外问题中“无论楼层高低都不应该改变因变更用途收取政府收益的数额”，这个说法在土地面积不变的前提下并不完全正确。再举个例子：比如一栋6层楼总建筑面积 6000平方米。其中2、3、4、5、6层是住宅，建筑面积5000平方米；1层由住宅改为商业，建筑面积1000平方米。假设总土地面积仍然为2000平方米，则商业建筑分摊土地面积333平方米（2000×1000／6000＝333）。也就是说这333平方米土地的用途由住宅改变为商业，与刚才商业建筑分摊400平方米的例子相比，政府收益总额一般来说会发生变化。但由于这个6层楼的容积率与5层楼的容积率不同，由此造成在当前估价时点，6层楼的商、住宅用地价格与 5层楼的商、住用地价格可能不同，商业用地与住宅用地的单价差额变化多少并不确定。只有在非常凑巧的情况下，才会出现无论楼层高低都不改变因变更用途收取政府收益的数额的现象。 换个角度考虑，假如一幅100亩的土地，东侧50亩由住宅改为商业，原规划容积率不变，核定应补交的政府收益，计算公式显而易见，就是：补交政府收益总额＝（商业用地单价×商业用地政府收益率－住宅用地单价×住宅用地政府收益率）×50亩，根本不用考虑建筑面积。在当前土地出让基本以招拍挂为主的情况下，改变用途时用到更多的是计算地价差额而不是政府收益差额，则上面公式为：补交地价款总额＝（商业用地单价－住宅用地单价）×50亩。 湖北潜江的董家美认为：王潲锋关于出让土地由住宅用途改为商业用途补地价（或补出让金）的两个计算公式之所以计算出同一案例补地价的差额较大，我觉得是因为这两个公式的内涵不一样造成的。如果把公式的内涵统一，其结果应该是一样的。 评估价格如果是楼面地价，就应该统一建筑面积，评估价格如果是地面地价，就应该统一土地面积，第二个公式前面用的是建筑面积，而后面用的是土地面积，与第一个公式比，肯定会出现差距，根据问题的理解，补交土地出让金为商业地价减去住宅地价的余值的22％，那么其计算公式可为：（评估的商业用地单价×建筑面积－评估的住宅用地单价×建筑面积）×22％，或者为：（评估的商业用地单价×分摊的土地面积－评估的住宅用地单价×分摊的土地面积）×22％，前一个公式采用楼面地价，后一个公式采用地面地价。 试模拟一例：某首层建筑面积 100平方米，分摊土地面积30平方米，出让时为住宅用途，现规划改为商铺，因改变用途需要补地价。 经某两种方法评估，在同一时点，住宅用途单价为1500元／建筑平方米，商业用途单价3000元／建筑平方米，按当地政策以商业地价减去住宅地价的余值的22％补交地价。依据前一个公式，补交地价＝（3000×100－1500×100）×22％＝3.3万元；如果以土地面积计算，则土地单价可能是，商业用途单价＝30万元／30平方米＝1万元，住宅用途单价＝15万元／30平方米＝5000元，则补交地价＝（10000×30－5000×30）×22％＝3.3万元。采用楼面地价或地面地价，只不过是单价不同，而总地价结果应该是一样的。

改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。 　可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。 　1.建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度 在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系； 　建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度； 　建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。 　2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发[2003]101号文)，明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业二十多年来改革和发展的充分肯定。 　2.形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。 已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准，出版了《土地估价师资格考试系列教材》、《城市土地价格调查与动态监测》、《中国城市地价图集》、《城市地产评估》等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。 　3.形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍 现在，全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。 　4.有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设 据有关部门的不完全统计，1992年以来，全国土地出让金收人累计达1万多亿元。土地出让金收入主要用于了地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。 　5.有力地配合国有企业改革 据不完全统计，近年来，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家，涉及宗地超过10万宗，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。 　6.土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路 2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。目前，已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会，仅2004年，就有十多个省市成立了土地估价的行业自律组织。通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

1、基本估价法由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法2、应用估价法又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。土地的评估价格是可以低于基准地价的1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。扩展资料：一、基础地价的主要作用1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。二、影响土地价格的因素1、一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。2、区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。3、个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。参考资料来源：百度百科－基准地价参考资料来源：百度百科－地价评估

房地产评估、土地评估和资产评估的共同点是，在评估程过程中，都必须遵循一定的规则、程序，它们之间所采用的程序大同小异；在确定评估基准日上相同，无论哪一种评估形式，评估基准日是必备设立的条件，是评估取价依据的时点上评估对象表现的价格。房地产评估、土地评估和资产评估的区别：房地产评估是指对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。土地评估是指评估人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。

基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等。土地评估中介机构是指依法设立、从事土地评估中介业务、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束、独立承担民事责任的法人实体。土地评估中介机构主要组织形式为合伙制或有限责任公司以及法律法规规定的其他形式。未进行工商登记的土地评估中介机构一律不得从业。设立土地评估中介机构，应当向当地的工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。土地评估中介机构在领取营业执照后30日内，向国土资源部或省国土资源厅申请资质认证，由国土资源部或省国土资源厅评定资质等级，并颁发资质证书。国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行有哪些监管职责？（一）制定土地估价管理的规章制度；（二）规定土地估价师资格条件；（三）规定土地估价机构从业条件；（四）确定土地估价的程序和方法；（五）监督、指导土地估价行业自律管理；（六）法律、行政法规规定的其他职责。法律依据：《城市房地产管理法》第40条对划拨土地使用权转让作了两款规定：1.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

评估土地的基本程序有以下几个步骤：1、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。对于划拨用地的估价，同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法综上所述，划拨土地使用权价值评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以自由转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕评估目的，充分考虑企业改制中的各方面因素，以保守性评估为指导思想测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的同用途法定最高出让使用年限下的不包含土地出让金的土地使用权价格。

具体知识找法网小编介绍如下： 　　1、规程规定是一年，但行业执行标准是半年(6个月)有效期限，就是说评估报告出具日期，在半年内有使用，超过这个期限开始使用无效。 　　2、强制拍卖土地案中，评估报告注明有效期为一年。 　　土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方 (或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。

土地评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法等。1、市场比较法。市场比较法将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格。2、收益还原法。将待估土地未来正常年收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格。即，将未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现值时。3、假设开发法。在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。基本公式：地价=房产总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润。4、成本逼近法。以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益。5、基准地价修正法。通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区城中某宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。

(1)有助于土地交易的顺利进行(2)有助于企业投资决策(3)有助于国家征地(4)有助于税赋公平(5)有助于土地市场管理

审慎原则，在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。公开市场原则，评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则，价值主导原则，土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。土地估价评估方法：（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）公示地价系数修正法法律依据：《土地估价管理办法（草案）》第三条 本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。第四条 土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。第五条 国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责：（一）制定土地估价管理的规章制度；（二）规定土地估价师资格条件；（三）规定土地估价机构从业条件；（四）确定土地估价的程序和方法；（五）监督、指导土地估价行业自律管理；（六）法律、行政法规规定的其他职责。

土地估价机构资质为：A（全国范围执业）、B（本省区范围）、C（本地级市地区房地产估价机构资质：一级（全国范围执业）、二级（本省区范围）、三级（本地级市地区）准A级土地评估机构可在全国范围内独立从事基准地价及估价额在1亿元的宗地价格评估，具体业务范围如下：1、出让或国家收回土地的评估；2、转让、出租、抵押、作价入股土地的评估；3、上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；4、企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估；5、司法仲裁中涉及的土地评估；6、征收土地税费涉及的土地评估；7、其他依照法律、法规需要进行土地评估。扩展资料：程序：土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估机构进行评估。如果国有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项，非国有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立委托合同书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后，即开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两个部分，第一步是评估前的准备工作；第二步是评估工作。评估前的准备工作包括：1.收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。2.现场勘查：地块的面积、形状和坡度；地质水文条件；地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。3.分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。参考资料来源：百度百科-土地使用权评估

某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。 开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。 请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。 (一)审题 (1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。 (2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。 (3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元／平方米。 (4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择 开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。 2．解题思路 (1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。 (2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。 (三)公式与计算步骤 1．新开发区成片开发分块出让的土地价格公式 出让土地价格=[（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可出让土地面积比率]×年期修正系数 2．计算步骤 (1)计算土地取得费(含税费) 15×10000÷666．67=225(元／平方米) (2)计算土地开发费用 10×10000÷666．67=150(元／平方米) (3)计算利息 土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。 利息=土地取得费利息+土地开发费利息 =225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1] =65.24(元／平方米) (4)计算利润 利润=(土地取得费+土地开发费) ×投资回报率 =(225+150) ×20％=75(元／平方米) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润) ×土地增值收益率 =(225+150+65．24+75) ×10％ =51．52(元／平方米) (6)计算无限年期全开发区土地的单位地价 无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 =225+150+65．24+75+51．52 =566．76(元／平方米) (7)计算无限年期可出让土地平均单位地价 无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率 =566．76÷80％ =708．45(元／平方米) (8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价 50年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数 =708．45×[1-1/(1+8%)50] =693．3(元／平方米) (四)难点与常见错误分析 1．难点 本试题的考点重在对地价含义和类型的理解。 (1)是有限年期价格还是无限年期价格?题中土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的数据，因此通过成本累加计算得到的价格结果是无限年期的土地价格，在出让地价估算时要进行使用年期修正。 (2)是针对部分用地可出让还是全部用地可出让的地价?该题是开发区成片开发、分块出让土地的模式，开发区总投入所形成的价值要分摊到可出让面积上。 (3)是计算单位面积地价还是总地价?本题显然只是涉及单位面积地价，应注意地价计量单位的选用。 此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算方法，特别是利息的计算：①计息周期的考虑。通常情况下，土地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费用的计息期在均匀投入的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资金集中在开始投入和结束这一时间段的中点；②计息方式。注意是采用单利还是复利计息。 2．常见错误分析 (1)计算不分步骤，或者步骤不够细。常见的是将各项目直接代人成本逼近法公式，直接计算出一个结果。必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。一旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。 (2)面积换算错误。在计算的前两个步骤，主要考察面积单位的换算，这是成本逼近法计算题中几乎必考的项目。在估价中，面积一般以平方米为单位。应熟悉平方公里、公顷、亩和平方米之间的换算关系和方法，如1亩=666．67平方米；1公顷=15亩=10000平方米。 (3)利息构成的遗漏。利息由土地取得费(含税费)、开发费用产生的两部分利息构成。有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏土地取得费的利息。所以应注意将两部分利息写在一个步骤一个算式中。 (4)利息项不单独计算。有的应试者将土地取得费用、开发费用、利息不单独计算，而是分别计算土地取得费用、开发费用的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。但经常发生的错误有两个：一是当两部分利息的计息期计算错误时，由于缺乏土地取得费用、开发费用的分步结果而导致多丢分；二是在计算利润时，将土地取得费用和开发费用的本息合计值作为基数代人公式计算，导致利润项计算错误。 (5)计息期确定错误。计息期的确定也是成本逼近法必考的项目。土地取得费用和开发费用的计息期不同，土地取得费用是假设在取得土地时一次付清的，计息期为整个开发周期20个月；开发费用应根据其投人情况具体分析，当开发费用在整个开发周期内均匀投入时，则假设所有开发费用是在开发周期中间时点一次投入的，因此计息基数是全部开发费用，计息期是开发周期的一半10个月。本题中明确要求以复利计息，因此计息方式出错的机会减少了。 (6)利润计算基数错误。常见的是将利润计算基数确定为土地取得费用、开发费用及利息之和。应明确利润计算基数是土地取得费用和开发费用两项之和。 (7)年期修正错误。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价=无限年地价÷土地还原率×年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。 (8)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。 (9)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。 试题2(2000年) 现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％； (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元； (3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。 (一)审题 (1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。 (2)明确估价时点。要求估价时点为2000年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。 (3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。 (4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择 分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。 2．解题思路 (1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)公式与计算步骤 1．本题应用的主要计算公式 房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。 建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益 有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数] 2．计算步骤 (1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元) 押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(万元) 年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元) 计算房地年总费用。 年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元) 计算房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用 =363—180=183(万元) (2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限 =4000×2500×(50-5)/50 =900(万元) 建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 =900× 8％=72(万元) (3)计算土地年纯收益 土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益 =183—72=111(万元) (4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。 土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数] =111/6%×[1-1/（1+6%）50-5] =1715．6(万元) (5)计算土地单位面积价格 土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米) (四)难点与常见错误分析 1．难点 (1)估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。 (2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有3个难点： ●计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。 ●计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。 ●计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑 物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。 (3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。 2．常见错误分析 (1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说明的。 (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算，这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。 (3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。 (4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率。 有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。 (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50—5=45年。 (6)没有计算土地单位面积价格。题中没有明确要求计算土地单位面积价格，但是土地估价工作的一般要求是在条件允许的情况下，既要有总价格形式，也要有单价形式，每道计算题都要检查是否有土地面积，能否计算土地单位面积价格。 (7)解题思路混乱。这种情况一般是没有判断出估价对象的最终估价方法，因此也没有正确的解题思路和步骤，在关键步骤上项目搭配混乱，这种情况一般得分很低。遇到不能理解的题时，应保持冷静，按照记忆争取尽量多地计算出部分步骤，算对一步是一步，争取得分。

　　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。　　二、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。　　三、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。　　四、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。　　五、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。　　六、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。　　七、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。　　房地产评估方法常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法，针对土地估价还有基准地价修正法。另外还有路线价法、房地产价格指数调整法等等。　　成本法　　针对土地使用权价值评估，经常叫做成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。　　针对房屋评估，通常称为重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。　　市场比较法　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场经济不太成熟的时候较难适用，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。　　剩余法　　房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。　　收益法　　房地产之所以有价值，其根本原因是因为他有使用价值，使用价值即为房地产所有者带来收益，收益的大小是决定房地产价值高低的内在原因，通过一定的分析，房地产收益与其价值有一定的比例关系(即房地产收益率)。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。　　假设开发法　　对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。　　基准地价法　　对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基准地价评定工作，并且已得出城市不同级别的土地的基准地价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。　　路线价法　　土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。　　1、运用收益法估价应按下列步骤进行：1搜集有关收入和费用的资料;2估算潜在毛收入;3估算有效毛收入;4估算运营费用;5估算净收益;6选用适当的资本比率;7选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。　　2、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：l出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。　　在经济生活中，人们经常会出于各种原因接触到房地产评估报告。但对于中介机构出具的评估报告，大多数权利人都缺乏一般有关估价的常识，很多人甚至看不懂估价报告。本文在此介绍一下房地产评估报告中常见的一些错误。　　在经济生活中，人们经常会出于各种原因接触到房地产评估报告。比如，土地权利人进行房地产转让;租赁、抵押、保险、课税、拆迁补偿时或者受让土地使用权时，都需要委托中介机构进行房地产(土地)评估。对于中介机构出具的评估报告，大多数权利人都缺乏一般有关估价的常识，很多人甚至看不懂估价报告。本文在此介绍一下房地产评估报告中常见的一些错误。　　(1)估价项目名称;　　(2)委托方名称或姓名和住所;　　(3)估价方(房地产估价机构)名称和住所;　　(4)估价对象：在完成估价报告的过程中，应当完整、客观、准确地描述说明估价对象的物质实体状况和权益状况，尤其应当注意阐明估价对象的权益状况。例如，当估价对象的规定用途与实际用途不符时，应当分别说明估价对象的规定用途和实际用途，描述用途转换的背景，阐明是否已按有关法律、法规办理手续等。又如对于土地使用权，应当注意区分是通过划拨方式取得的，还是通过有偿方式取得的;如果是通过有偿出让或转让方式取得的，应当说明原土地使用权出让合同约定的使用年限、已使用年限和剩余使用年限。对建筑物权益状况的描述说明，主要包括建筑物的产权性质和归属，如建筑物的所有权人、是否完全产权、产权共有状况、是否设定有他项权利、产权人是否与他人订有租约等。

一、土地评估机构的资质要求：　　具备在全国范围内从事土地评估执业能力的机构的注册条件：　　1、从事土地评估活动连续4年以上，取得在本市范围内从事土地评估活动的注册证书2年以上;　　2、 企业注册资本人民币100万元以上;　　3、有7名以上(含7名)专职注册土地估价师;　　4、 近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物土地面积25万平方米以上，其中土地面积大于3万平方米的土地评估项目五宗以上;　　5、法定代表人是取得土地估价师或房地产估价师或资产评估师资格4年以上，实际从事土地评估或房地产估价工作3年以上(含3年)的专职估价师;　　6、评估公司设置土地评估技术负责人(总估师或副总估师)，技术负责人须取得土地估价师资格4年以上，实际从事土地评估工作4年以上的专职土地估价师;　　7、机构股份或者出资额中专职注册土地估价师的股份或者出资总额不低于30%;　　8、有固定的经营服务场所;　　9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案;　　10、 随机抽查的1份土地估价报告符合《城镇土地估价规程》的要求。　　二、关于土地机构资质要求的相关制度规定　　《房地产估价师执业资格制度暂行规定》(建房〔1995〕147号)第八条的规定，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：　　(一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有8年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满5年。　　(二)取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。　　(三)取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。　　(四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满 2年。　　(五)取得房地产估价相关学科博士学位的。　　(六)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年、成绩特别突出的。

某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。 　　经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下： 　　(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20％和30％。 　　 (2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。 　　 (3)D宗地：占地3．5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元／平方米。 宗地 交易情况 区域因素 个别因素 B宗地 —4％ —2％ 5％ C宗地 0 5％ —1％ D宗地 2％ —7％ 一5％ 　　表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。 　　根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1．5％，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10％；土地增值收益率为20％；土地还原率取6％。 　　相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元／平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元／平方米。 　　根据以上条件，试回答以下问题： 　　(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格； 　　(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金； 　　(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。 　　综合计算题 　　该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得；再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到；或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。 　　解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。 　　但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。 　　1．明确题目要求 　　(1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。 　　(2)测算过程中的要求。本题要求按季度、按复利计算利息。 　　2．梳理有关资料 　　本题所给资料丰富多样，既有征地和出租资料，又有比较案例资料。应试者要能够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线和主要资料内容(各比较案例资料)。然后再看主要资料中还缺少什么(缺少案例A、B宗地的地价)，便可发现其他资料的用处所在(可用来求取比较案例地价)，这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。 　　3．审查关键数据，谨防误用或误算 　　本题中需特别注意待估宗地A的地价内涵，如估价时点、土地开发程度、土地使用年期。等，还要留意各比较案例与估价对象在这些方面是否一致。若不一致，则在测算过程中需将其统一修正为地价定义所界定的情况。 　　另外，还要关注一些细节问题，如面积单位是否统一；开发费的投入方式；利润率、土地还原率的真实内涵等。试题往往在这些方面设置考点。 　　(二)解题思路与方法选择 　　1．方法选择 　　从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但各比较案例价格并未直接给出，需要借助其他方法间接求得，宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料，可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价，宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格，则可在评估得到宗地A地价的基础上，利用收还原法进一步测算得到。 　　2．解题思路 　　(1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B价格；②利用收益还原法推算宗地C价格；③通过年期修正得到宗地D价格。 　　(2)利用市场比较法，对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正，得到三个比准价格；采用适当方法对三个比准价格进行平均，计算得到待估宗地A价格。 　　(3)在评估得到宗地A价格基础上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故假定年净租金即为市场年租金。 　　(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金，选择适当的承租土地使用权还原率，利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。 　　(三)公式与计算步骤 　　1．本题应用的主要计算公式 　　(1)成本逼近法基本公式： 　　土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数 　　(2)市场比较法基本公式： 　　比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正 　　(3)收益还原法涉及的基本公式： 　　1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式： 　　P=a/r×[1-1/（1+r）n] 　　式中：P为土地价格；a为土地净收益；r为土地还原率；n为土地使用年期。 　　2)求取宗地A市场年租金公式： 　　a=P×r/[1-1/（1+r）n] 　　式中：a为土地年租金(不含各项费用)；P为宗地A价格；r为土地还原率；n为土地使用年期。 3)求取宗地A承租土地使用权价格公式： 　　P=PR/r×[1-1/（1+r）n] 　　式中：P为承租土地使用权价格；PR为土地盈余租金；r为承租土地使用权还原率；n为收益年期。 　　2．计算步骤题解一： 　　(1)确定评估思路 　　1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。 　　2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格；然后选用市场比较法评估宗地A价格。 　　利用收益法测算宗地A的市场租金。 　　利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。 　　(2)测算B、C、D的实例价格 　　1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价： 　　土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20％)=120(元／平方米) 　　土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30％)=234(元／平方米) 　　贷款利息=120×[(1+1．5％)4—1]+234×1／4×[(1十1．5％)3.5—1] 　　+234×1／4×[(1+1．5％)2.5—1]+234×1／4×[(1+1．5％)1.5—1] 　　+234×1／4×[(1+1．5％)0.5—1] 　　=7．36+3．13+2．22+1．32+0．44 　　=14．47(元／平方米) 　　开发利润：(120+234) ×10％=35．40(元／平方米) 　　土地增值收益：(120+234+14．47+35．40) ×20％=80．77(元／平方米) 　　无限年期地价二120+234+14．47+35．40+80．77=484．64(元／平方米) 　　50年期地价=484．64×[1-1/（1+6%）50]=458．33(元／平方米) 　　2)C宗地价格利用收益还原法测算地价： 　　50年期地价=550000/25000×6%[1—1/（1+6%）50]=346．76(元／平方米) 　　3)D宗地价格 　　50年期地价=425×[1-1/（1+6%）50]/[1-1/（1+6%）40]=445．21(元／平方米) 　　(3)利用市场比较法测算宗地A的价格 　　1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　458．33×100/96×100/98×100/105=463．97(元／平方米) 　　B宗地修正到五通一平状况下的价格 　　463．97-100=363．97(元／平方米) 　　2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　346．76×100/100×100/105×100/99=333．58(元／平方米) 　　C宗地修正到五通一平状况下的价格 　　333．58+60=393．58(元／平方米) 　　3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　445．21×100/102×100/93×100/95=494．04(元／平方米) 　　D宗地修正到五通一平状况下的价格 　　494．04-100=394.04(元／平方米) 　　4)计算A宗地的单位地价 　　应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。 　　(363．97+393．58+394．04)÷3=383．86(元／平方米) 　　5)计算A宗地的总价 　　A宗地总价：383．86×30000=1151．58(万元) 　　(4)计算A宗地的市场租金 　　题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 　　383．86×6％/[1-1/（1+6%）50]=24．35(元／平方米) 　　(5)测算A宗地的承租土地使用权价格 　　1)A宗地的租金盈余：24．35-10=14．35(元／平方米) 　　2)测算承租土地使用权价格 　　依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％。 　　14．35/7%×[1-1/（1+6%）50]=152．02(元／平方米) 　　3)A宗地承租土地使用权总价格 　　152．02×30000=456.06(万元) 　　题解二： 　　(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下： 　　（3）利用市场比较法测算宗地A的价格 　　1）测算B宗地的修正价格 　　B宗地修正到五通一平状况下的价格 　　458.33-100=358.33（元／平方米） 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　358.33×100/96×100/98×100/105=362.74（元／平方米） 　　2）测算C宗地的修正价格 　　C宗地修正到五通一平状况下的价格 　　346.76+60=406.76（元／平方米） 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　406.76×100/96×100/98×100/105=391.30（元／平方米） 　　3）测算D宗地在七通一平状况下的修正价格 　　D宗地修正到五通一平状况下的价格 　　445.21-100=345.21（元／平方米） 　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准 　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格 　　345.21×100/96×100/98×100/105=383.07（元／平方米） 　　4）计算A宗地的单位价格 　　应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格 　　（362.74+391.30+383.07）÷3=379.04（元／平方米） 　　5）计算A宗地的总价 　　A宗地的总价格：379.04×30000=1137.12（万元） 　　（4）计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。 　　379.04×6％/[1-1/（1+6%）50]=24.05（元／平方米） 　　（5）测算A宗地的承租土地使用权价格 　　1）A宗地的租金盈余24.05-10=14.05（元／平方米） 　　2）计算承租土地使用权价格依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％。 　　14.05/7%×[1-1/（1+6%）20]=148.85（元／平方米） 　　3）A宗地承租土地使用权总价格 　　148.85×30000=446.55（万元） 　　（四）难点与常见错误分析 　　1.试题难点： 　　（1）评估思路的确定。本题设问较多，且交易案例资料并未直接给出地价，要求应试者能够透过复杂的信息，抓住关键问题（求取A宗地地价），并理出解决问题的主线（采用市场比较法）；然后再考虑哪些条件还不具备，需借助什么方法间接求出；最后考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。 　　（2）利用成本逼近法测算B宗地地价过程中利息的计算，尤其是计息期的确定。根据题意，土地开发费按季度等额均匀投入，按季度、复利计息，整个开发期为1年，在均匀投入的前提下（可等同于在各季度中点投入），则第一季度投入开发费的计息期为3.5（0.5+3）季度，以后各季度投入开发费的计息期依次为2.5、1.5和0.5季度。土地取得费的计息期则应为4个季度（来源： 中国 土地估价 师考试 网）。 　　（3）承租土地使用权价格测算。求取承租土地使用权价格关键在于合理确定盈余租金、收益年期和承租土地使用权还原率。盈余租金即为市场租金与实际租金的差额，市场租金可根据市场价格还原得到；收益年限为估价时点的剩余租期，即20年；依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率一般比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7％较为合理。 　　2.常见错误分析 　　（1）缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。 　　（2）成本逼近法测算中易出现的错误： 　　①未统一费用单位或换算错误； 　　②利息计算错误，如未按季度计息或计息期有误； 　　③缺少土地使用权年期修正等。 　　（3）在市场比较法评估中，未看清各因素条件的比较基准，造成条件指数取值错误。本题中交易情况、区域因素、个别因素修正均以待估宗地为基准，即待估宗地条件指数为100，亦即这三项因素修正其分子为100，分母为比较案例宗地条件指数。 　　（4）未进行土地开发程度修正或修正错误。待估宗地A与各比较案例土地开发程度存在差异，需根据题目所给资料，以宗地A为标准进行修正。土地开发程度修正既可在交易情况及区域因素、个别因素修正之前进行，也可在其后进行，计算结果会略有不同。 　　但题目中明确了土地开发程度修正取值是基于50年期土地使用权考虑的，因此，必须先将各比较案例价格统一为50年期价格后，再进行土地开发程度修正。 　　（5）承租土地使用权价格测算中易出现的错误： 　　①不考虑投资风险差异，承租土地使用权还原率直接采用出让土地使用权还原率6％； 　　②收益年期错误地采用了50年，正确的应为租约年期20年。

1、成本（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。2、市场比较挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。4、收益不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。5、假设开发对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。6、基准地价针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。7、路线价土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。明确可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的评估方法评估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格进行修正，测算出被征收房屋的市场价值。成片住宅房屋，修正因素主要包括容积率、朝向及楼层等；成片非住宅房屋，依据用途分为商业、办公、工业等类型，修正因素主要包括容积率、楼层及临街状况等。扩展资料在互联网大数据的时代潮流下，法院征得双方当事人同意后，就可与电商平台合作，借助其数据资源完成对拍卖标的物的网络询价，当事人可以全程监督。这一新生事物对法院和当事人来说，实为省时省力、公平公开的高效之选。在得到当事人认可之前，人民法院首先需要确保财产适合通过互联网大数据询价，且这一询价具有有效性。海淀法院目前使用的询价系统主要适用于房产和车辆这两大类型化、且有很多同类参考数据的拍卖标的物。使用该方式如何保证估价有效，是被执行人最为关心的问题。法院工作人员表示，首先法院在选择司法网络询价平台时，会严格考察其资质、数据资源和程序规范性。以房产为例，京东、淘宝等电商估价会依据一个特定的数据库，其内容来自在各大网站抓取的房产价格和新楼盘定价，以及从中介公司采购得到的内部数据。询价时，在系统内输入待评估房产的位置、使用权限（70年/50年产权）、朝向、面积、布局以及建成是否满5年等信息，系统几秒后即可给出评估价格。此外，电商平台还会提供“拍卖预测”服务，通过分析房屋所在小区、周边小区的房屋价格，其他法院拍卖类似房产的成交价格，以及小区周边学校、医院、商场等配套设施的完善度，为法院预测该处房屋的成交率。对于车辆来说，除了品牌、型号和使用年限等基本信息外，一些电商平台还能够抓取车辆保养数据，为拍卖提供更精准的估价服务。参考资料来源：人民网-大数据房产评估报告几分钟出炉 之前做评估需历时几个月

地价评估方法，按照其估价对象不同可分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法是为评估单个宗地价格所采用的方法，属于此类方法的有：市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。应用估价是在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上，对一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关系，作为该范围内宗地价的评估标准，从而在需要时可以迅速地评估出该区域内宗地价格。此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。属于此类的方法有：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修订法等。①市场比较法是地价评估方法中最重要、最常用的方法，也是国际上通用的经典估价方法之一。其基本思路是根据替代原则，将待估地产与在较已发生交易的类似地产加以比较对照，从已经发生交易的类似地产的既知价格，经影响地产的交易情况、交易日、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产最可能实现的价格。这里所指的类似地产是指在用途、结构、区位等方面与待估地产相同或相似的地产。②还原收益法也是地价评估中最常用的方法之一，它是在估算地产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象的未来收益还原为评估日期收益的一种方法。用公式表示为：土地价格=土地纯收益÷土地还原利率。③成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。用公式表示为：地产价格=地产取得费+地产开发费+税费+利息+利润+地产所有权收益。④剩余法又称假设开发法、倒算法等，是国际上较为流行的评估方法。是一种对具有发展潜能的地产进行估价的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未来房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑总费用、利息、利润之后所剩的余额即为地产价格。基本公式是：地产价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息。⑤路线价估价法是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。计算公式为：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积+其他条件修正额。⑥标准宗地估价法的基本思路是在一定范围的均质区段、区片内，选定一具有代表性的宗地，即其形状、面积、临街条件、土地利用状况、地势、效用均具有代表性，属标准状态的宗地，通过收益还原法、市场比较法、成本逼近法或剩余法评估标准宗地地价，将待估地产与条件类似的标准宗地加以比较对照，从标准宗地的既知价格，经影响地产的日期、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产最可能实现的价格。⑦基准地价系数修订法是中国地价评估的基本方法之一。是利用基准地价和基准地价修订系数，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处的区域的平均条件相比较，并对照修订系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求出待估宗地在估价日期的价格的方法。 中国土地使用制度是在坚持社会主义土地公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离。因而，中国所研究的土地价格主要是土地使用权的价格。是以土地使用权出让、转让为前提，土地使用者取得土地使用权和相应年期内土地收益的购买价格。

1.土地的位置土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力。虽然有些投资者在城市边缘地区的土地投资中得到了高额回报，但位置好的地块总是更容易升值。例如，连接相邻城区的交通便利的地段必将随着时间的发展而升值。因为在一般情况下，社区总是朝着相互融合的趋势发展，这使得位于城区之间的房地产越来越受青睐从而具有更高的投资价值。还有一个规律是距离城市交通要道越近的地块的价值越高。因此，如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。土地位置与价值之间的这种关系还同样作用于小型地块。例如，投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某地块，并寄希望于该地区快速发展而带动地块升值，如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展，那这项投资就可为投资者带来十分可观的收益。2.土地的属性土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如，倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。3.时机的选择“低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则，选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产投资中，时机的选择具有尤其重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。事实上，房地产通常被看作是基本不具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难，情况糟糕时，即使白送也可能没人要。在所有的房地产投资中，如果是出于投机的目的进行土地投资分析，则选择好的时机更显重要。因为许多土地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的。持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低。除了土地的初始购买价格之外，投资者还必须持续不断地投入资金来偿还抵押贷款、支付与拥有土地相关的财产税及土地开发费用。这样，在土地能够产生足够的收益之前，整个投资期内一直需要资金的支持。有时投资者为了降低持有成本，会根据地块本身的特点对其加以利用，使土地在此期间也能产生一些收入，用以弥补持续发生的支出，例如投资者可以把地块作为停车场出租或开辟为二手汽车交易市场。4.机会成本投资者在持有土地期间，需要偿还抵押贷款偿付、支付各种税费，但除了这些明显的成本支出外，不能忽视土地投资的机会成本。换句话说，贷款利息可以明确地作为持有土地的一项成本，而那些由于将资金投入土地而不能得到的利息也必须包括在土地持有成本中，这是基于资金时间价值规则的合理推定。如果投入了资金，它就应当创造收益;因而进行了投资而没有得到的钱(机会成本)也应当被认为是经营成本。许多房地产投资者把所投入的资金的时间价值作为衡量投资收益的基本尺度。如果在出售一项资产时不能使投资回报超过持有期间的收益损失，那么就应当把所投入的资金存入银行或在别处进行更有效的投资。5. 社会接受程度土地投资者必须真正了解地方政府的法律及政策导向。首先，地方政府可以对整个地区的未来发展产生直接的影响。另外，土地的价值还依赖于煤气、电力及给排水等市政基础设旆的供应。一些地区采取限制发放市政基础设旆接驳许可证的方式来控制地区的增长，由此导致的水电气供应拖延可能会使得项目开发的时间安排无法实现，因此，土地投资者应尽可能选择那些开发难度较小的地块。而从长远角度看，地方政府限制城市增长的管理措旆可能导致土地开发成本迅速上升及土地供给严重缺乏。

修正报告应注意要点 1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。 2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。 3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。 4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。 5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。 6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。 报告中可能出现的错误 第一部分 总述 一、估价项目名称： 二、委托估价方： 三、受托估价方： 四、估价对象： 包括：1、土地使用者 2、土地位置 3、宗地数 4、面积 5、用途 6、权利状况 7、年限 可能会出现的错误：漏项、描述不规范。 五、估价目的： 包括：1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向 可能会出现的错误：缺少应用方向。 六、估价依据： 包含：1、法律、法规、政策文件依据 2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料 4、评估人员调查收集的资料 可能出现的错误： （1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题) （2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。 七、地价定义： 包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。 价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。 之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。 可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。 （1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况； （2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符； （3）使用年限有计算不准，选取不当情况； （4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）； （5）漏掉基准日、年限等。 八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。 可能会出现的错误：（1）、写成一个时间段；（2）缺少日、月。 九、估价日期：是评估报告的起止时间。 可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：1998年10月—11月12日；(3)写为一个时间点。 十、估价结果： 估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。 可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。 十一、需要特殊说明事项 包含内容： 1、估价假设条件。 2、该报告使用的限制条件。 3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。 4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。 5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。 6、其它需要说明的问题。 可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：（1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果（在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；（2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；（3）报告有效期过长。 十二、土地估价师签名 包含内容：1、估价机构内的2名估价师签字、资格证书编号。

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地评估方法如下：市场比较法市场市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。

土地的评估价格一般依据当地的经济收入来进行评估

1、基本估价法由分为收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法2、应用估价法又称大量估价法，是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标准，多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。土地的评估价格是可以低于基准地价的1、根据基准地价的解释“基准地价即土地初始价，是由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。”既然是平均价格，则对单宗土地而言，自然有高于此价格的情况，也有低于此价格的情况。2、按现行的土地评估办法中也可以看出，土地评估价格受影响的因素很多，与基准地价有联系，但并没有规定其不能低于基准地价。扩展资料：一、基础地价的主要作用1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。二、影响土地价格的因素1、一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。 　2、区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。 　3、个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。参考资料来源：百度百科－基准地价参考资料来源：百度百科－地价评估

法律主观：成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。成本估价法的基本公式一、新建房地产的成本估价法公式新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税。结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用(或征地安置补偿费)+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润1：土地使用权出让金——土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整;外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。2：动拆迁费用——包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。3：征地费用——征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。4：市政配套增容费——对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容(指水、煤气、电话等用量扩大或新增)费和贴费(电贴费)发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。5：建设工程费用——这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费(指为房屋居住使用创造条件的工程)。室外工程费(指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设费用)。建设工程费用随建材价格、人工成本的变化而波动。

先来明确土地分等定级和土地估价的概念。土地分等定级：“城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。”土地估价：“土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。”所以能够看出土地分等定级是土地估价的基础，而土地估价又是土地分等定级的目的之一，二者存在相当紧密的关系。土地分等定级看的是土地质量是好是坏并进行分类，而土地估价就是看土地在交易过程中能值多少钱。举一个简单的栗子，衣服分成A货B货就是分等定级，而给衣服定价就是估价，必须要依据分等定级的状况，这样才能维护好市场秩序。

可以一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40的标准计算土地出让金。

划拨土地的价格评估 土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。 划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁 止利用划拨土地使用权进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格： １、成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 ２、收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。 ３、市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。 ４、用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格＝划拨土地使用权价格＋土地使用权出让金，可以得出： 划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格×（１－出让金比例） ５、综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素，如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算，综合分析后，剔除不适宜的测算方式，对合理测算结果进行算术平均或加权平均，求得划拨土地使用权价格。

土地估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某宗地或多宗地在某一权利状态下的某一时点的价格。土地估价与土地评价或土地分等定级不同。土地估价的通常方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、路线价法等。扩展资料：土地估价必须依据土地估价的理论和方法。土地估价必须依据充足的土地市场交易资料。土地估价必须考虑土地政策的影响。土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉，则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行估价。

法律主观：成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。成本估价法的基本公式一、新建房地产的成本估价法公式新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税。结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用(或征地安置补偿费)+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润1：土地使用权出让金——土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整;外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。2：动拆迁费用——包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。3：征地费用——征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。4：市政配套增容费——对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容(指水、煤气、电话等用量扩大或新增)费和贴费(电贴费)发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。5：建设工程费用——这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费(指为房屋居住使用创造条件的工程)。室外工程费(指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设费用)。建设工程费用随建材价格、人工成本的变化而波动。

土地分等与土地评估的依据不包括土地资源性。土地分等是指：国土局发布的《土地等别》，将全国土地划分为十五等，土地等别是根据相关的划分标准与各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素的综合评定。主要划分根据：土地的自然和经济属性。用途：根据等级来确定各类不同性质用地的出让基准地价。影响土地分等定级的因素：1）繁华程度2）交通条件3）基础设施4）人口状况。土地评估的方法：(一)市场比较法：市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。(二)收益还原法：收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。(三)成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小。